房产调控或引发地方债务风险集中爆发

　　本轮房地产调控的最大不确定因素——巨额地方负债的潜在风险,有望逐步明朗。

　　近日,本报记者了解到,各银行自查地方政府融资平台贷款工作已经进入收尾阶段,并将于6月底之前提交报告至银监会。还有消息称,监管层针对地方政府融资平台的管理办法也将于近期出台。

　　“银监会要求各银行对平台贷款'解包还原’,财政部也下发表格要求各地方统计自身债务、贷款银行等情况。”某国有大型商业银行人士向记者透露,财政部和银监会正分别从地方政府融资和银行信贷两方面进行管控。

　　而对地方政府融资平台的担忧主要来自两个方面,一方面是某些地方政府融资平台过高负债率以及管理不规范;另一方面是房地产调控可能引发以土地出售为主要财政收入来源的地方政府偿债能力大幅下降。

　　国务院发展研究中心金融研究所副所长巴曙松表示,清理地方政府融资平台将是2010年三季度宏观政策正常化的重点,目前正处于政策的准备期以及问题评估期。

　　地方债务风险盘点

　　事实上,早在4月份,银监会就曾要求各银行“6月底前全面清理地方融资平台贷款业务”。

　　一家国有大型商业银行地方分行的人士告诉记者,按照银监会的要求,对2010年3月底之前投放的地方融资平台贷款都需要清查,尤其是打包贷款,要“逐包打开,逐笔梳理,重新评估,整改保全”。

　　“中央非常重视,我们整个5月的工作重点就是彻查地方融资平台贷款。”上述银行人士告诉记者,目前他所在的分行已经整理出清查的报告,将在6月中旬之前提交到总行,经过总行汇总后,提交至银监会。

　　目前,还没有银行公布清查详细结果,但接受记者采访的银行人士表示,短期地方政府融资平台贷款的整体风险仍处于可控范围之内。

　　根据银监会公布的数据,截至2009年末,地方政府融资平台的贷款余额已高达到7.38万亿元。在2010年第一季度的银行新增贷款中,仍有40%信贷资金流向了地方政府融资平台。

　　中国社科院金融所金融实验研究室主任刘煜辉预计,按照正常的基础设施项目的建设进度,到2010年末,地方政府融资平台的贷款余额将上升至10万亿元,2011年则将达到12万亿元。

　　监管部门担忧,即使地方融资平台贷款的风险短期内不暴露,贷款不良率则很有可能在中长期攀升。银监会人士透露,就目前接报还原的情况来看,还是有相当一部分贷款存在着违法担保、资本金不到位、贷款挪用等情况。

　　更值得关注的是,地方政府融资平台公司的负债率相当高,平台贷款债务率(平台债务合计/当地财力)平均为97.8%,部分城市融资平台公司贷款债务率甚至超过200%,如将其他形式的地方债务如中央代发的地方债、项目债考虑进去,比例将会更高。

　　去年底,财政部已经发出通知,要求规范地方政府及其平台公司举债和担保承诺行为,地方政府融资平台贷款中地方政府和人大所开具的“担保函”无效。

　　5月26日的国务院常务会议也部署了加强地方政府融资平台公司管理的四项举措,要求抓紧清理并妥善处理融资平台公司债务。

　　现在,一些由政府提供担保但无还款来源的地方融资平台贷款已经被要求重新落实还款来源。

　　同时,来自银监会的消息称,对于以政府融资平台为主体的新开工项目,如果该项目不在4万亿投资计划所涵盖项目范围内,商业银行要严禁进入。

　　楼市调控隐忧

　　除了地方融资平台公司负债率过高以及管理不规范之外,更大的担忧则来自于房地产调控的影响,土地收入的减少会导致地方政府偿债能力的下降。

　　刘煜辉表示,目前本身具有稳定现金流支持还款的地方融资平台很少,大部分地方融资平台依然主要依赖土地出让收入、地方财政安排等第二还款来源支持。国金证券的一份调研也认为,地方融资平台贷款有75%与土地挂钩,剩下25%靠财政兜底。

　　如今,土地注入已经成为打造地方融资平台过程中最普遍和最核心的内容,通过高估值的土地作为抵押担保,还可以作为未来的收益来源。以土地借债进行城市建设和土地整理储备,然后再以土地收益还债和投入新的开发储备,已经成为城市发展主流思路。

　　正是由于土地收入成为地方政府偿债的主要来源,而房地产调控很有可能会引发地方债务风险集中爆发,进而产生地方政府的巨额负债会阻碍房地产调控的深度和持续性的担忧。

　　中央财经大学中国银行业研究中心主任郭田勇表示,地方政府融资平台的风险具有双重性,既是银行的信贷风险,也是地方政府的财政风险。房地产调控政策不断出台,如果未来土地收入大幅减少,地方政府财政可能会集中暴露一些问题。

　　刘煜辉也认为,经济增速和楼市调控决定了风险的大小。他算了一笔账,地方融资平台7.38万亿元的债务意味着作为银行抵押的土地价值达10.5万亿元,而这一金额是过去5年土地出让净收益总和的4.4倍。如果以2009年的土地收入来偿还这7.38万亿元的债务,需要6.15年的时间;如果以2008年的土地收入来偿还,需要14.67年的时间。而且,这还不包括债务利息和未来2年贷款余额自然增长。

　　事实上,仅仅是债务的利息偿付对于地方政府而言,也是很大的压力。以2009年末平台贷款余额7.38万亿元、平均融资利率6%计算,2010年地方融资平台需要偿还的利息金额就达到约4500亿元。

　　现实的情况也的确如此,很多项目在相当长的一段时间内不会产生任何资金收益,很多地方融资平台大多只能依靠已获贷款和新增贷款来支付利息,另外途径只能是卖地筹资。

　　如果房地产能够继续保持超速的增长,地价上扬,土地收入大幅增长,那么地方负债的风险或许不大。但是,如果房地产市场低迷,土地收入回落,而且地方政府仍需维持当前的支出水平的话,那么地方政府的高负债不会有圆满的结局。从这个意义上讲,地方债务在很大程度上维系于土地收入,“土地抵押——获得贷款——卖地还款”成为了地方政府资金链的路径依赖。

　　“而且地域的不平衡、政府级别的差异还将加大这种风险。”刘煜辉表示,2010年以后,一些中西部地区、政府级别较低的融资平台在偿付债务本息方面的困难将越来越大。

　　因而,也有一种担忧,地方政府的巨额负债会驱使地方政府对冲、架空房地产调控,阻碍调控的深入与持续。

　　中央政府也有所应对。近日,多个省市人大根据财政部核定的发行规模,相继通过了2010年地方政府债券收支安排预算调整方案草案。也就是说,财政部代理发行2000亿元地方债可以随时启动。

　　业内人士分析,在未来调控政策走向不明朗之际,地方融资平台与代发地方债的“一收一放”,颇有意味。