房企资金压力不断上升 楼市将现两到三年振荡期

　强力政策正对今年后半年市场形势产生重大影响,房地产行业面临重大调整可能,市场下滑在一段时间内将加速运行。中国房地产测评中心最新发布的一份研究报告指出,整个房地产市场可能出现一个两到三年的振荡期。同时,由于市场预期的相互强化将显著放大振荡期的上下波动幅度,会加大房地产市场环境稳定的难度。

房企资金压力将不断上升

在回款周期拉长、信贷收紧、负债率高企等因素下,今年年底房企将面临巨大资金压力。2009年,房地产开发企业本年资金来源达到5.7万亿元。其中,定金及预收款15914亿元,占资金来源的27.86%,个人按揭贷款8403亿元,占资金来源的14.71%,两项共计占42.57%,占了房地产开发企业资金来源的半壁江山。

而新的房地产市场调控政策,住房贷款首付比例提高、贷款利率从高执行、多套住宅停止贷款等措施,从根本上限制了房地产开发企业可用的资金来源。如果这些政策有效地执行下去,那么经过不太长的时间,就会对房地产开发企业的融资环境产生致命影响。

在上周召开的国务院常务会议上,提出加强对地方政府融资平台公司的管理。本周多家银行出现了一系列的响应政策,包括部分商业银行贷款额度告急,已经开始采用选择性地抬高利率的贷款方式；另外多家商业银行已暂停地方融资平台信托贷款。

随着楼市调控的推进,在银行贷款、资本市场融资等渠道受阻后,上市房企开始通过多种途径进行融资,缓解资金压力。如恒大、金地、龙湖等大型上市房企,纷纷拓展优先票据、基金募集、境外融资等多种渠道融资,绿城中国、中华企业、新城地产等也纷纷通过信托实现融资。

　资金资源整合将成未来关键

中国房地产测评中心主任龙胜平博士认为,在中国房地产行业经历高速成长后,地产公司之间在开发运营能力上的差距将逐步缩小,资金与资源的整合将成为决胜未来的关键要素。目前相当一部分房地产上市公司执行的是“亦步亦趋式”的发展模式。在整个房地产市场处于高速发展阶段,这些企业在较长时期内会获得高额回报,一旦市场进入下行阶段,或者进入相对平稳阶段,这些企业在高速发展中没有及时解决的高运营成本、盲目决策、组织结构重叠低效等弊病就会显现出来,企业将呈现疲态。

在2010年4月宏观调控之后,上市房地产开发企业股价均大幅下挫达20%以上,但引人瞩目的是,央企背景房地产上市公司如中海、华润的抗跌性明显较强,其中中国海外发展市值大幅提升,超过排名榜首的万科。

在调整振荡期中,部分2009年激进拿地的开发企业将面临销售不畅、资金链紧张、融资困难等窘境。与此同时,2009年适度拿地、现金充裕,维持较为稳健经营的上市公司又将面临一个发展的机遇期。业内分析人士认为,在市场下滑过程中,会产生数量较多的潜在价值较高的项目,优势企业可以适时收购一些因资金链紧张的项目和企业,为房地产市场下一轮扩张奠定基础。

(作者：李广军)