倒手地王一次性获利超4亿 首开股份业绩靠炒地炒项目

　　首发股份究竟是个怎样的公司?公告显示,其主营业务为房地产销售。

　　然而,据《华夏时报》记者了解,首开股份近两年的土地获利已远超其主营业务,作为北京市场最大的受益者,它目前在北京土地储备已远超其他A股公司。如今地产行业的不景气,已让它连续甩卖手里的多个地王。

　　此外,它竞得的土地多数并不开发,只是靠垄断优势以低廉的价格获得,再高价转让。有意思的是,在急于甩掉一个地王的同时,首开股份无意中又充当了一次新地王角色, 5月23日,首开股份宣布以17.08亿元竞得北京市房山区两地块,并已经从部分股权的合作方变成了自己独立担当。

　　本次房山地王的去向将如何,恐怕只有时间才能证明。

　　土地转让成主要盈利途径

　　2009年,当房地产市场迎来了十年难遇的火爆销售场面时,首开股份为投资者交上了一分堪称亮丽年报。

　　报告显示,2009年首开股份实现营业收入51.94亿元,同比下降11.1%,但同期净利润却高达9.32亿元,增长63.3%。只不过引人侧目的利润增长并非来自公司主营业务房产销售的大幅提升,而是其来自股权转让的高收益。

　　2009年四季度,首开股份通过转让耀辉置业股权实现收益5.11亿元,占全年营业利润的43.3%,成为2009年净利润好于预期主要原因。

　　而在今年一季报中,首开股份的净利润则出现了同比增长496.5%的惊人涨幅,其中归属于上市公司股东的净利润达到4.55亿元,期末在手的现金增长26%,高达151亿元,是往年同期的7倍。值得注意的是,在对于一季度结算收入增长的原因中,望京B15地块转让项目也列入其中。

　　截止到2009年底,该公司房产销售的主营收入同比增长了5.29%,占比78.53%,同期土地开发、转让收入则同比下降了48.34%,占比16.69%;但令人尴尬的是,尽管主营业务占比接近80%且出现增长,但此项业务的毛利率却仅为31.42%,同期土地开发转让带来毛利率却达到47.88%。

　　这一数字在2009年中期更是得到了鲜明的体现。公司房产销售的主营收入同比增长95.81%,但毛利率却只有45.43%,而土地开发转让的主营收入同比下降53.96%,其毛利率却高达71.93%,对于首开股份而言,房产销售或许远不如土地项目转让带来的收益丰厚。

　　“作为房地产开发企业,如果频频转让地块,一个原因是手中的土地储备或是项目数量非常多,即便转让地块依然可以保证自身的开发进度,因为项目少公司根本不会考虑转让。”信达证券房地产行业分析师张东峰如是向记者表示,而另一个原因就是拿地成本相对低廉,转让可以带来不菲的利润。

　　这两点,恰恰与首开股份不谋而合。公开的资料显示,首开股份目前的项目储备远超其他上市房企,能够满足公司至少未来5年的开发需要,同时,中信证券的研究报告也指出,一旦北京改变“价高者得”的土地市场规则,具备保障性住房综合开发经验丰富市属公司首开股份可能将从中获利,且土地成本低廉。

　　对此,齐鲁证券房地产分析师涂力磊分析,首开股份2009年在外地累计获取253万平米项目,费用仅34亿元,公司可结算资源中京外项目占490万平米,倘若按权益面积计算,京外项目累计420万平米,其土地单价方米京外项目加权平均成本不超过1600元/平米,而在高价的北京市场,首开股份拥有项目的土地加权平均成本也只有约3200元/平米,无论这些地块转让还是开发销售,其获利空间都显而易见。

　　房山地王未来成谜

　　在利润面前,地王也成为了交易的砝码。

　　今年4月12日,首开股份宣布:自己从2008年就转手的京城第一豪宅“长安8号”项目中,终于收到了耀辉公司迟迟未偿还的委托贷款人民币本息合计约13.09亿元,而这笔还款也比此前2009年总计本息的11.41亿元足足多出了1.68亿元。

　　记者发现,这个如今堪称北京楼王的豪宅项目从2004年首开股份以3100万元接手再到4.587亿元转出,短短几年的时间就翻了14.8倍,而仅借助转手该项目,首开股份就变现超过4亿元。

　　如果说首开股份在出让长安8号项目时,多少由于项目用地、拆迁以及合作方等原因的话,那么公司在北京产权交易所5月18日挂牌出让持有长沙地王4%股权的举动则多少令人疑惑。

　　4月30日,首开股份发布公告,表示要将自己持有的长沙北辰股份4%的股权转让退出长沙地王开发项目,消息一出,不少人都联想到项目遭遇资金危机。但实际上,这块当时每平米楼面价格高达2421元的地王如今周边项目楼盘售价已经达到了均价5000-7000元/平米。

　　这个数字意味着什么?倘若按照北京大望京1号地每平米29000元的楼面价格要卖到45000元/平米才能有10%的利润比例,首开与北辰的长沙地王每平米成本要接近3400元,参考周边最高均价7000元/平米,其利润已经超过100%。

　　在张东峰看来,积极回流现金,削减盈利水平低的投资项目,集中精力干好主要项目恐怕是首开股份转让长沙地王的原因之一。

　　5月,首开股份拿下了房山地王,与此同时,公司也从北京的地区优势发展到加速外地市场的开拓,2009年新增项目分布在扬州、太原、厦门、沈阳等。“要想不断保持土地储备项目的增长,就必须有充足的资金,把已经获利或是盈利水平相对低的资金抽调出来投资其他项目,不仅降低了风险,而且资金周转速度缩短也进一步提升了利润空间。”分析人士称。

　　《华夏时报》记者查阅资料发现,在北京市产权交易所网站上,编号为G310BJ003662长沙北辰房地产开发有限公司4%股权转让项目,其2009年度的审计报告,该公司营业收入为0,而营业利润和净利润则分别为-1066.24亿元和-799.68亿元。

　　与此同时,首开持有的4%股权评估净利润增长却接近30%,几乎与2009年末期房产销售毛利率相持平,变现就意味着立马拿到30%收益,而等待与北辰联合开发最终的收益仍前途未卜,这场博弈中,首开选择了前者。

　　对刚刚娶进门房山地王来说,未来究竟是自行开发还是项目转让,最终或许取决于首开内心的那根获利底线。