小心，看好你的“钱包”

　　2010年，在各种泡沫和逆差的充斥下，全球经济喊“胀”，地球变成了“气球”。

　　不同性质的资金持有者，开始对货币的前景担忧。于是，如何将货币实业化，或者通过投资形式，最大限度地“资金维稳”，并获得“长线增益”，成为所有人关注的焦点。

　　头子，从来都是一个富有经济学和哲学双重意味的命题。

　　巴菲特曾说过：成功的秘诀有三条——第一，尽量避免风险，第二，坚决保住本金，第三，牢记第一、二条。

　　不妨将这条股神哲言做一次中国式阅读：成功的投资，既要准，又要稳。只有准稳兼具，才能保证自己的“钱包”不缩水。

　　一、 炒股不如炒蒜，有钱不如有产

　　“气球时代”的第一口气，吹的是粮食。

　　近期，据联合国粮农组织的数据显示，全球食品价格上涨了7%。在中国，大蒜价格突飞猛涨超过肉价，黑豆价格离奇攀升直逼肉价，这便是坊间津津乐道的“蒜你狠”和“豆你玩”。尤其是大蒜价格，短短半年时间暴涨60倍，造就了数十位千万富翁。炒股不如炒蒜，成为令大多数投资者哭笑不得的现实。

　　然而，任何投资都有着市场周期，“炒蒜团”和“炒豆团”炙势已过，更是一种对民众利益的瓜分与豪夺，终究不是长久之计。而又无人能精确预言下个登上“物价火箭”的是何物，因此，“气球时代”的投机行为背负着两重风险：利益风险，道德风险。

　　且不论风险如何，这一口气已经把通胀吹起，把银行里的20万亿民间储蓄吹得“险象环生”。中国人的传统中有“存钱情结”，将资本以货币的形式交由银行储存，实现一系列数字化的价值感和成就感。很显然，在人民币“对外升值，对内贬值”的现实情况以及过低的存款利率条件下，这并非最理性的理财方式。正如北京大学中国经济研究中心宋国青教授所说：“银行存款在中国城镇家庭总财产中所占比例，正在逐年下降，但无疑仍居大头，事实上这是一种波动最大的选择。”

　　将无机存款转化为有机资产，这是中国城镇富有阶层的当务之急。怎么转化？

　　政府虽然紧随其后出台政策引导民间资本投资，开放了包括水利、保障性住房的多种以前明令禁止的投资渠道，同时加大了金融衍生品及黄金、钻石行业的融资渠道，但是仔细分析之后不难发现，这些投资渠道要么风险系数过高，要么盈利率过低，“与商业地产的收益率相比，简直就和存进银行差不多”大多数投资者在参考新政之后表示。

　　而经过记者走访之后发现真实情况也确实如此，黄金和珠宝市场相对来讲更适合中小投资者，但是就目前行情看来保值性有余而增值性不足，特别是从本月20日开始黄金期货价格走低之后，黄金市场的行情并不被太多业内人士看好。

　　水利、环保等投资渠道虽然属于新兴行业，但是投资额度要求过大，中小投资者进入难度极大，且风险系数较高。同时这些行业长期以来处于垄断性状态，几家国资背景企业独大，中小投资者要想真正获益难度不小。

　　据宋国青教授的观点：“就目前中国的产业形势来看，相比其他领域，投资不动产应该是风险率最低的行为。”当然，此种判断是基于中国的人口红利与波澜壮阔的城市化进程带来的土地稀缺效应。当这一点成为全民共识的时候，流动性急速涌入一二线城市的房地产市场，才导致了这一轮部分城市的房价疯涨与未来透支，于是，这一轮“史上最强的房政调控”终于出台——

　　二、 新政“一刀切”，切出商业地产黄金十年

　　马克思说，以经济学角度来审视，任何政令都是一道分水岭。

　　来看看一减一增——北京市房地产交易管理网计，自4月中旬“新国十条”出台，北京二手房市场成交量跌幅在50%左右，成交价跌幅也已突破10%。

　　与此同时，来自伟业我爱我家、北京写字楼信息网等机构的调研显示，4月下旬至今，咨询商业地产的客户量比新政出台前增加了约30%。

　　珠江地产旗下的“珠江摩尔国际中心”便是最好的例证。5月初，在“新政”冷市下火热开盘，一日热销6.9亿，与京城多个新政以来“零成交”的住宅项目形成鲜明对比。

　　谈及此次逆市热销，珠江摩尔国际中心营销中心副总经理王骞认为，目前国家出台的“新国十条”等政策，重在精准调控住宅市场，商业地产项目并不在本轮调控的范围。“进一步说，国家一方面在抑制住宅价格上涨过快，同时也给众多的投资客暗示了新的资金出口，也就是让投资转向商业。因为商业地产才是真正的投资，而不是投机，国家经济要持续的发展，必须要发展一些好的投资渠道。”

　　商业地产市场迅速走热，商业地产的升值前景被空前看好。商业地产专家、北京捷成行总经理王斌先生认为：商住倒挂现象即将消失，商业地产春天已经到来，政府在关上住宅投资这扇门的时候，又打开了商业地产这一扇更具前景的投资之门，并对记者分析了三点原因：

　　第一，商业地产的价值一直被严重低估。与动辄年升值超100%、150%的住宅价格相比，商业地产长期处于低增长率运营状态，据数据显示2008年—2010年期间，商业地产价格的年增幅均没有超过20%，在2009年底2010年初甚至出现了罕见的商住倒挂景象，因此前期被严重低估之后，后期的升值潜力被业内人士看好。

　　第二，商业地产不受新政影响。商业地产的投资属性决定了其不受二套房、三套房限制，而且50%的首付额度相比新政规定的三套房不许贷款反而成了利好；而目前对商业地产的限令仅是商业立项的LOFT以及独立产权的酒店式公寓禁止再开发，反而促成了现存的此类产品会成为市场的“香饽饽”。

　　第三，商业地产利好区域发展。一方面推进区域产业结构调整，另一方面推升了区域价值。以CBD为例，十年前还是工厂林立，老北京人谈及此处认为到了郊区，但是十年之后的今天，商业地产的集中开发及五百强企业的进驻，CBD陡然成为了北京市商业的核心区，民众对于区域的价值认可度大幅提升，区域的物业价格也翻了近15倍。此外，商业地产更了推动区域GDP增长与就业率的提高，正是基于商业地产对于区域经济效益与社会效益的贡献，恰恰才是政府扶持这一投资渠道的关键性因素。

　　据悉，一些实力雄厚的品牌地产商如首创、珠江、万科、绿地、保利等纷纷开始转战商业地产。据估计，“转战”涉及资本至少在1000亿元以上。仅首创与奥特莱斯在中国的战略布局就达到几十个城市数千万平米以上的开发面积，目前已经在北京房山、广东佛山、浙江湖州进入启动阶段，仅佛山一个综合体的规模就达到2000亩以上。珠江地产更是先行一步、五盘齐发：北京珠江摩尔国际中心、上海珠江新城、深圳广场、西安时代广场、成都花博会，先后整合了永旺、宜家、奥莱、华谊兄弟等众多品牌商家资源，仅北京摩尔国际中心一个综合体的体量就达到200万平米，其中包括1座七星级酒店、10座国际商务楼、2个大型shoppingmall、5座分户产权的LOFT、1个购物休闲广场，以及3000多家国际顶级专卖店，堪称“商业综合体之最”。这一切似乎都在昭示着一个信号：商业地产在这一轮调控中脱颖而出，成为新的投资亮点。

　　不仅是开发涌现“热潮”，需求也出现了“热销”：除珠江摩尔之外，合生世界村、世茂工三等都爆出了开盘日销数亿的“卫星”。据一项最新调查显示，新政出台后，最具投资价值的物业形态中，66.9%的被调查者认为商业地产（商铺/写字楼）已成为最具投资价值的物业。这也意味着，本轮对过热楼市的调控之后，置业者已经学会更加冷静地看待投资市场。

　　三、 左手握先机，右手有后劲

　　谈到商业地产的投资要诀，捷成行总经理王斌提到“两手都要硬”：一是要掌握门槛、控制风险，二是要判断前景、测算回报。

　　“虽然目前商业地产均价不高，但是大面积、高总价以及及50%的首付门槛把大批中小投资客挡在大门外。”据抽查，目前CBD区域在售的写字楼面积动辄几百平方米，甚至上千平方米，由于体量过大、占用资金过多，许多初级投资者对商业地产只能是“可望不可及”。

　　王斌提醒中小型投资者一定要量力而行，不要“把鸡蛋全压在一个篮子里”，一般投资比例不要超过可动用资金的35%，比如说，如果可动用资金在500万，建议投资在商业地产上的资金不要超过200万。

　　另外，控制风险最重要的是要考察开发商实力以及政府扶持的力度，尤其是对于由开发商统一回租经营的“虚拟产权商铺”投资一定要谨慎，必须要考察商业管理公司的运营能力与品牌招商实力，对于刚刚涉足商业地产投资领域的“新手”而言，风险最小的莫过于先择一套酒店式公寓或者SOHO空间。

　　最重要的是要判断好投资回报。商业地产的升值空间可分为两块：一块是物业本身的升值，一块是租金回报。决定物业本身升值幅度与升值速度的关键是看产业规划与产品规划。

　　就产业规划而言，北京城区现已经形成了多个商业或产业中心，以天安门为原点、东长安街为起始轴展开逆时针扫描，会发现大约15个“城市中心”：国贸华贸CBD商圈、朝阳公园三里屯商图、望京商圈、亚运村商图、中关村核心区、中关村第二核心区（永旺商圈）、世纪金源商业区、石景山CLD、西单金融街商圈、西红门商圈、总部基地、房山长阳CSD、大红门商圈、亦庄开发区、通州运河CBD等，横观以上各个商业或产业中心，四环以内的供应量极少，并且价格已是天价，而五环以外的“新中心”相比之下成了价值洼地。以位于中关村第二核心区的珠江摩尔中心为例，项目营销副总经理王骞对旗下产品的性价比非常自信：“以摩尔在售产品均价3万元/平米计算，购一得二，再折去3000元/平米精装修，最终实际价格仅1.2万/平米，而我们在通州运河的项目已经卖到平层2万多了。”

　　据王骞介绍，珠江摩尔项目的热销最得益于产业规划的支持。

　　北京政府的大中关村规划，对海淀、昌平两区资源进行高效整合：中关村软件园、永丰科技园、中关村生命园、航天城等在内的近十个大型产业园重点组合，建设京北高科技产业走廊。昌平政府也提出了千亿资金打造“金十字”工程，以八达岭高速和京承高速作为基础，打造以八达岭高速路和七北路沿线的商务、高科技走廊，这一想法与大中关村规划不谋而合。之后，两大区域强势互动，地铁昌平线全线贯通，形成中关村第二核心区。诸多产业园群、38所高端院校均为区域发展提供动力，也为珠江摩尔中心提供了足够的租务客源。

　　当记者问及怎样具体判断一个商业地产项目的投资升值率，王骞拿珠江摩尔举起了例子：“在政府投资一千亿打造“金十字工程”的背景下，珠江摩尔中心整盘开发投资约一百亿，多数的物业形态如MALL、购物中心、七星级酒店多为长线持有经营，其中永旺MALL已经开业经营两年，而一期可出售的房源仅此次推出的不到1000套LOFT，也就是说，珠江为每户业主配备了1000万的配套。另外，此次开盘当日已经售出近半，剩下的500套在LOFT限止令与酒店式公寓分户产权限止令的新政之下，更显稀缺、堪称绝版。”

　　“另外，品牌商家以及轨道交通对物业的价值拉升也非常明显。在宜家搬到望京后，望京房价涨了两倍多，在宜家将要在西红门开新店的消息确认后，西红门一带的房价也涨了一倍多，珠江摩尔正在与宜家联系开北京第三家店。再比如，据奥特莱斯的抽查显示，奥莱对周边物业价格的拉升幅度最小比例是34%，珠江摩尔引进的奥特莱斯将是北京规模最大的购物花园。此外，地铁昌平线年底就要通成，站点就设在珠江摩尔......”

　　在珠江摩尔国际中心的售楼处，记者随机采访了一位投资客李先生。有着二十余年经商经验的李先生谈及自己的投资心得时表示，“资源与财富是一对孪生兄弟”，永远追着“稀缺资源”走，就是不让自己“钱包缩水”的投资法则。