楼市敏感期哪些人出手了? 冲着抄底来的?

楼市因处于调控期而变得"敏感脆弱"，一二手房成交量大幅萎缩六成，但仍有人出手，并支撑起目前的成交。哪些人出手了？他们是冲着抄底来的？房地产时报记者在沪上各售楼处和中介门店现场了解情况，为您解析买方市场现状。

二手房：只见刚需客

21世纪不动产上海区域数据监测中心调查显示，目前入市的二手房买家主要分为两类：一类是首次置业的刚性需求，并不过分在意短期价格涨跌；另一类则是需要改善居住条件或方便子女就读的置换需求，有一定首付实力。这两类买家的成交比例约为7：3，且多集中在中、外环区域。同时，他们有一个共性，成交标的不大，总价在100万元到200万元之间。

曹杨五村小区一套小两房最近就是被自住买家接盘的。 21世纪不动产上海锐丰宁夏分行经理高飞介绍，这套52平方米的房子，最初挂牌价为125万元。看中此套房的是1名在上海工作不满6个月的外地青年，作为人才引进、已有上海户口并缴纳了5000元的公积金。经过议价，该房源最终以114万元成交。他采用50万元首付及64万元组合贷款的方式，算下来月均还款额大概在3800元，比之前的租房开销仅高出800元/月。高飞经理还表示，此类买家在市场并非个例，在靠租赁过渡、想在上海定居的人群中，有一部分抱着"租房不如购房"的心态，即使房价有可能短期波动，也难以动摇此类买家的购房计划。

新盘：一有优惠就放量

上周六，搜房网召集1981名上海购房者分11条线路奔赴沪上34个项目逆市淘房。面对部分项目折扣松动，不少购房者蠢蠢欲动。

一位刘先生表示："本来以为人家比我坚定，交流后才知道大家的心态都差不多，我觉得要是优惠合适，就可以考虑（买）了。 "当日34个项目中，超过半数的开发商都给予一定优惠，其中最高优惠达20万元。

宝山美兰湖线路有120多人冒雨参加，超出预期报名人数的5成。该线路分别为：万科琥珀臻园、美兰湖中华园·铂镜、上置绿洲·香岛原墅和绿地公园一品。有的价格待定，有的给予总价5000元优惠，有的享受98折优惠，还有的总价减1万元，并有机会抽奖获得1888-4888元的现金奖励或者2年物业费。大部分看房者都是冲着减总价并送物业费的楼盘去的。销售人员表示当天订了三四套，单价1.5万元左右，如果立即签约，可以到1.4万元。

由于这次开盘的几栋楼都靠马路，有位自住客表示，情愿等里面的开盘再买，贵点也无所谓。显然宏观调控影响了购房者对市场的预期，但楼市中仍然存在不少潜在需求。又如南汇精装白领公寓项目"墅外"给出"2万元抵8万元"的大幅优惠，多位购房者表示"动心"。一位先期看过房的李女士表示，如果这次的户型面积合适的话，她决定出手。

自住客：入市抄底低价房

多家二手房中介反映，近来只要抛出的房源降价10％左右，多能达成交易，降价20％左右一周内必成交。与以往不同的是，接手特价房的不是投资客，反而是自住客。

中原地产松江新城分行接待了一位在上海发展多年的李先生，"我来上海工作4年多了，眼看着房价日涨夜涨，这次新政调控后不少房子都降价了，索性淘一淘降价房。 "他看中一套位于新松江路上135平方米的三房两厅两卫，房型方正，挂牌价为155万元。业主是典型的外地投资客，新政出台后就将这套物业挂牌出售。眼看终于有诚意买家出手，主动让价10万元，成交价为145万元。在父母的支持下李先生选择一次性付款，他表示："第一次买房，单价一万出头，总价又合适；反正是自己住不用考虑太多。 "

5月初，上海中原中山公园分行接待了一组三口之家，客户是上海本地人，为了改善居住环境和方便小孩读书，在业务员的推荐下选购了明辉西郊苑的一套两房。总价为200万元，业主开价215万元，议价后降了10%。

境外客：自住、投资二合一

台湾人陈先生前不久来到上海工作，刚买了一套古北二期的两房。这是他首次在上海买房，贷款可以享受首付3成、利率7折的优惠。虽然成交价格仅比市场价下浮5%－6％，离自己的心理预期有些差距，但还是买了。

中原地产古北分行经理王汉表示，5月古北两家门店共成交6套买卖房源，其中5套房源总价在250－500万元之间，1套为600万元以上。 250万元的是一套没电梯的老房子，其余几套以古北二期的二手房居多。

买卖交易呈现三个特点，一是境外客接盘，除了自住的刚性需求推动外，这种情况还反映了一部分境外人士对人民币升值的预期，他们的眼光往往比大陆人士更宏观。二是低总价房源价格坚挺，这是由于板块内此类房源的稀缺性造成的。三是投资客对办公楼的关注度明显提升。他认为，现在办公楼与住宅价格相当，办公楼价值被低估；其次，办公楼的出租率较高、租金回报也高于住宅，加之新政后板块内住宅出租房源挂牌增多，租金比今年三四月下滑30％左右，投资客注意力转移毫不奇怪。

企业主：中高端自住市中心淘好房

上海人徐先生自己经营企业，刚刚买了一套黄浦中福城的3房，总价500万元左右。这是他的第二套房，用足了贷款。他认为，市场波动正是淘好房的时机。形势大好的时候，谁会把楼层好、房型好的房子抛出来呢？现在买就要买地段，人民广场的房子跌也跌不了多少。

臣信房屋浙江中路店高级营销顾问付向歧介绍，该门店5月至今成交2套买卖交易，另一套中福城的房子成交，总价700万元左右，4房，也是被一位外地企业家全款买走，同样用于自住。黄金地段的大户型房源，迎合了资金实力较强的这部分客户的需求，成交情况一枝独秀。

投资客：盯牢低价拍卖房

"刚带客户看了云都新苑的拍卖房，听说是物业公司抛出来的，低于市场价20％以上，吸引了40组客户纷至沓来，一位投资客现场订了4套。 "汉宇地产龙华分行经理谢松语气中露出惊讶："现在市场不明朗，我们门店5月至今还是零成交，没想到拍卖房这么火。 "

云都新苑位于徐汇区上海南站板块，地段好，交通尤其便捷，步行至轨道交通3号线龙漕路站只需2分钟。小区二手房源市场价在2.6万元/平方米左右，拍卖底价只有2.1万元/平矫鬃笥摇８骷抑薪槎冀约旱目突殷g僞捶浚苑孔勇獾模殖≈侄定金，就不必再走拍卖程序了。来看房的客辉嗍粲谧宰『屯蹲市枨蠹姹福嬲耐蹲士涂吹搅耸祷荩筒辉俟弁恕?lt;/P>

小白领：外围板块搜罗便宜房

金先生日前出手买进了一套小两房，是1995年的老房子，位于浦东川沙镇中心，总价98万元。金先生在张江工作，本打算就近在张江镇置业，但经过一轮猛涨，张江的两房基本都在100万元以上了。签完合同，他感到川沙生活配套一应俱全，比张江镇还要完善，轨道交通2号线4站的距离，换来几十万元的价格，划得来。

21世纪不动产川沙店经理田飞说，比较周边板块，川沙的价格和配套优势比较突出，吸引了在周边工作的年轻白领前来置业。5月前25天，该门店共成交2套买卖房源，都是100万元以内的老房子，买家都是周边板块白领。这些年轻人支付能力有限，心理价位在1.2－1.4万元/平方米之间。

田飞介绍，这两套房子的成交价降幅不大，比市场价低5％－10％左右。长期来看，川沙尚未形成投资氛围，房东不是投资客，而是本地自住客，他们没有资金压力，价格低了就不卖了，所以，低总价房源价格一直相对稳定而坚挺。

家长族：学区房仍然"价坚强"

王小姐5月中旬刚签了套学区房，定金3万元，5月底支付50%的首付。这套学区房对口上师大附小，不到60平方米，146万元，位于底楼，采光不够好，房龄已有15年。 "成交价只比挂牌价低2万元，还磨了几天。 "王小姐其实心底感到价太高，但能挂出来的学区房太少，几乎是挂一套卖一套。儿子已经3岁了，上学区房又有户口满3年的要求，所以"虽然条件不怎么样，但只好狠狠心买了。 "

房地产时报记者日前发现一套静安区一师附小的学区房，使用权12平方米，挂牌价96万元，单价8万元，几乎是周边产权房的两倍。中介表示，学区房越小越贵，以四和花园为例，该小区产权房最小面积28平方米，而使用权房十几平方米，总价较低，单价就贵了。中原地产东方曼哈顿店店长叶敏表示，最近挂出一套对口汇师小学的老工房，卖3.6万元/平方米。"如果不是学区房，也就卖个2.8万元/平方米。最近挂出来的学区房虽略有增加，但价格特别坚挺。 "

21世纪不动产石门二路分行经理李栋表示，静安区的学区房，调控以来价格基本没降。零星挂牌出来的学区房，基本都平价成交。 "非学区房经常有降价5%-10%，最多的降到15%。但学区房基本没有。 "他表示，主要是供应量少，需求量多。学区房也属于"刚性需求"，特别是好的学区房，有户口挂2-4年的要求，这就使一些适龄儿童家长寻找学区房的时间比较紧，不可能一直等下去。(唐颖豪 佟继萍 张之花 吴影影) (作者：唐颖豪 佟继萍 张之花 吴影影)