绿城富力等房企资金链存压力 经营性现金流转负

　　尚未偿还的贷款和未支付的土地款，将对房企资金链产生多大压力？

　　伴随着地产调控政策加温，万科、恒大率先降价，地产商资金链备受瞩目。2008年的那轮地产调控曾令不少开发商濒于破产，一位知名北京地产公司的老板如此描述当时开发商资金链普遍告急的状况：“我们的资金链是按小时计算的，像我们这样没有出现逾期贷款的开发商是少数。”

　　这一轮调控是否会将开发商再度推至悬崖边上？谁又是最危险的第一拨？从各家地产上市公司的财务情况看，尽管2009年强劲的销售和宽松的信贷环境使得开发商的资金状况显著改善，负债率大幅下降，但随着2009年以来拿地高潮带来的资金巨大流出，以及一季度销售增速放缓，银行收紧贷款，很多开发商的负债已明显上升。在本轮调控后交易量大幅下降的情况下，开发商的资金链承受考验。在部分投行开出的榜单中，绿城中国（03900.HK）、富力地产（02777.HK）与恒盛地产（00845.HK）的危险系数均名列前茅。

　　对地产公司，现金情况是观察其资金链最直接的指标。2009年末，A股和香港上市的主要地产公司负债率明显下降，净借贷比[（借贷总额-现金及等价物）/权益]多降至50％以下。比如，中国海外发展（00688.HK）在获得母公司中国建筑国际（601668.SH）50亿港元注资后，净借贷比从48.6％下降到22.4％。富力地产的财务危机也有所缓解，净借贷比由2008年的123.2％降至97.6％。

　　很多公司谈到现金时经常回避其中还有部分“受限制”现金。以恒大地产（03333.HK）为例，2009年报显示，现金总额为143亿元，但有70亿元属受限制资金，其中40亿元是在建项目保证金，30亿元是银行承兑汇票及贷款保证金；非受限现金只有73亿元。同样，碧桂园（02007.HK）2009年末的84亿元现金及存款中有38亿元是受限资金。而恒大地产在2008年最危险的时候，现金只有7.5亿元，经营现金流为-52亿元。

　　一年来开发商骤增的现金来自何处？销售回款是大头。去年恒大的营业收入为57.2亿元，合约销售额303亿元，增长4倍。A股地产上市公司2009年的预收款增长近1倍，达到1907.63亿元，相当于2007年和2008年预收款项的总和。

　　中信建投房地产行业分析师陈莹认为，2009年开发商资金多入少出。2008年房屋滞销使得开发商在新开工和购置土地方面较为谨慎，2009年购置土地面积同比下降13.26％。这为地产上市公司积累了大量现金，总额达1985.63亿元，同比增长84.12％。其中市值前20位地产上市公司拥有现金1199.3亿元。

　　也有些公司现金主要来自融资。2009年末碧桂园的经营性现金流和投资性现金流均为负数，而融资现金流为53亿元。如果碧桂园不多次发行高息债，其财务状况堪忧。碧桂园2009年共借贷177亿元，其中银行贷款109亿元、可转债42亿元、优先票据26亿元。今年4月7日，碧桂园又发行了5.5亿美元7年期优先票据，利率高达11.25％。

　　但是，好日子已经过去。今年一季度部分开发商的经营性现金流已转为负数，这是一个值得关注的信号。

　　国信证券对A股120家地产上市公司的研究报告认为，2009年末政策开始调整后，一季度地产股销售面积下滑，地产龙头的销售业绩表现不佳，万科、中国海外发展两大龙头1月-4月累计销售面积分别同比下滑11.6％和12％。

　　地产板块2009年末每股现金流和经营现金流分别为0.89元和0.38元，但一季度末均由正转负；一年内到期的非流动负债与短期借款之和占货币资金比重在一季度末由52.9％升至56.7％，显示短期偿债能力略有下降。而政策面恶化将导致楼市量价齐跌，多数地产股直接融资恐难顺利实施，未来业绩堪忧。

　　市场普遍认为，中海地产、保利地产（600048.SH）、华润置地（01109.HK）这样的大公司资金充裕，受调控影响小，但实际上它们在拿地过程中耗资巨大，一季度负债率也有所上升。

　　2008年以来中海一直没有拿地，但2009年8月后共买18块地，耗资400多亿元。2009年末中海现金总额为238.9亿港元，净借贷比只有22％，一季度则上升至50％，超出公司预计的40％的目标。

　　保利地产一季度每股现金流则变为负数，从2009年末的2.77元跌至-0.39元；扣除预收款后的资产负债率，由2009年末36.7％上升至43％，一年内到期的非流动负债与短期借款之和占货币资金的比重，由2009年末的26％升至46％。分析认为，保利地产因2009年以来拿地较多，一季度在建建筑面积973万平方米，2010年项目开发资金需求预计在300亿元以上。

　　保利地产董秘岳勇坚对本刊记者表示，“保利现在资金安全，我们还会按计划投资200亿元拿地。”据他介绍，保利“去年卖得太快，我们现在面临最大的问题反而是货量不够”。

　　相关新闻：

　　穆迪：未来两年内房企资金压力巨大

　　部分房企资金链危机隐现

　　政策持续收紧考验房企链 年底或有房企出局

　　上市房企如履薄冰 为保资金链各寻出路

　　内房股高息发债 资金紧张成关键

　　房企资金压力隐现 开发商自认困局已定

　　大举买地、密集开工 今年房企资金链面临大考