在5月28日上海市政府召开的新闻发布会上,针对“上海房产税进展情况”的提问,上海市政府新闻发言人陈启伟表示,上海正在抓紧制订贯彻“国务院10号文”的实施意见,采取更加严格的差别化信贷税收政策。近来盛传的“房产税”扩大征收范围政策是否出台至今仍是悬疑。业内专家分析,这一政策的出台涉及到具体目的、准备条件、推出时机等一系列问题,需要在短期调控政策紧迫性和长期税制稳定性的平衡上做出抉择。
目的是否清晰
根据上海媒体的报道,上海房产税的征收范围将扩大到居民住宅。这就使得房产税具备了“类物业税”的性质。
中国社科院财贸所税收室主任张斌指出,1994年分税制改革之后,我国就未停止过对物业税的研究。按照财政部和国税总局的政策设计,物业税必须具备三大功能:一是调节居民收入分配;二是完善地方税收体系,替代土地财政成为地方政府重要而稳定的税源;三是规范土地税费金制度,完善房地产价格的形成机制。
张斌认为,目前社会上对房产税改革的预期主要是强调了房产税抑制投机、遏制房价过快上涨的功能,也就是上述三大功能中的最后一项。但事实上,从中央政府的角度考虑,前两项功能的意义更为重大。
张斌指出,当下房产税的影响主要是心理层面的,也加重了投机性购房的负担,改变了持有房产的成本。但如果没有一个稳定成熟的方案,那么原本一项影响深远的政策措施,有可能最终弱化成为短期的政策工具。
财政部财科所副所长刘尚希也认为,征税有没有必要,要看目的是什么。房产税是一个小税种,征不了多少钱,起不到为地方财政开辟新收入来源的目的,而且征收的成本非常高。
准备是否充分
张斌指出,从法理上来讲,只要国务院修改了1986年颁布的《中华人民共和国房产税暂行条例》,在免纳房产税的范围中取消“个人所有非营业用的房产”一条,即可以对居民住宅征收房产税。
虽说法律途径简单明了,但是真要对住宅开征房产税,有些概念必须厘清。目前,世界上大多数市场经济国家都对居民持有不动产征税。“物业税”的概念主要在我国香港和东南亚一些国家使用。
财政部财科所所长贾康一直建议将“物业税”更名为“房地产税”。目前,高企的房价实际应分为两部分,占大头一部分是以土地出让金为代表的国有土地的使用权,另一部分是房屋价值。我国现行采取一次性收取40年、70年土地使用费用,这就导致了购买与交易环节成本高、持有环节成本低的现状,许多地方政府因此在短期内大量卖地,一次性收取未来几十年的土地红利,这就是地方土地财政盛行的根本原因。而随着土地越来越稀缺,房价也水涨船高。
张斌说,1986年出台房产税暂行条例时,还没有土地使用权一说,房产税征收范围如果扩大到住宅,房产的评估价值就要明确是否包含土地使用权和房屋价值两部分。如果两部分都包括,就意味着土地使用权的增值部分将归个人承租者,也就是购房者所有。
除了上述政策和法律上的准备之外,征收房产税还需要一系列的技术条件。比如,个人住房信息采集、房产评估和具体征收环节都困难重重。而且市场上的交易主体和房产属性千差万别,如果考虑问题不够全面,不仅不能起到相应的政策作用,反而会引起社会上经济利益纠葛。
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