万科住宅产品将占据80% 商业地产将占20%

　　“不要轻易上高层项目,那不是纪念碑、里程碑,而是墓碑。”这是万科(000002,股吧)董事会主席王石在《道路与梦想》一书中写下的格言,但房产业在遭遇宏观层面前所未有的政策调控寒流后,一直强调只做住宅开发的王石遇到新烦恼:万科是否需要转向?

　　

　　事实上,围绕转向问题,万科内部早有分歧。一名万科内部人士日前对《投资者报》表示,在这个问题上,“老将”王石仍然坚持只做住宅,但是“少帅”郁亮却主张开发商业地产。半年以前,这两人“观点对立,甚至在一些公开场合都也能感觉得到。”

　　分歧的结果最终是双方各退一步。今年在严厉的地产调控政策下,王石不再死守纯粹的住宅开发模式,而万科总裁郁亮也将商业地产的关键词从进军变为配套。万科近期的一些动向似乎正在印证了这一点。5月26日,万科携手世界百强酒店企业君澜集团进军江城高端商业地产,以抢占高铁时代中原汉口新门户。而在此前一个月,短短的10余天里,万科也相继有3个大体量商业地产项目被披露,总投资超过百亿。

　　万科对此却表现得异常谨慎。公司董事会办公室的媒体代表陈颖5月25日接受《投资者报》采访时说,“外界对万科在商业地产方面有诸多误解,错误地认为我们是大举进入商业地产,事实上我们的核心业务仍是住宅。”并表示希望客观传达万科的真实想法,“以住宅为核心,商业只是辅助”。

　　但目前可以肯定的是,万科不轻易上高端项目的铁律正在被打破……

　　商业地产:转还是不转

　　万科作为地产业的风向标,对此轮地产调控政策早有预料。北京万科一名营销经理对《投资者报》表示,尽管如此,当政策突降之时,万科还是显得有些不安。这种不安,既是万科面临业务模式转向时的抉择阵痛,也是王石对是否坚守20年来减法策略的犹豫。

　　毕竟,在外人眼中,万科和王石都是在面对商业地产领域诸多诱惑仍能“坐怀不乱”坚持住宅开发的忠实信徒。事实上,1984年成立之初,万科走的是多元化路子,用王石当时的玩笑话形容,就是“除了军火、黄、赌、毒不做外,什么都做。”但随后,酷爱登山的王石却在商界放弃了众多的山峰,大刀阔斧地砍掉食品饮料、影视以及百货等业务,专注于单一的住宅开发。

　　正是这种专注,成就了万科飞跃式的发展,公司上市18年来,年复合增长率超过30%。可以说,万科在专业住宅开发商的道路上已走到极致。然而,就在2009年创造了房地产公司销售业绩首次突破600亿元壮举后,万科面临转向抉择,压力的来源就是中国宏观政策对住宅开发前所未有的调控。

　　去年底以来,一系列楼市调控政策频频出台,房价今年上半年步入调整。与存量房“价跌量缩”不同,一手房市场在调控政策出台后仍经历了一段“滞涨”时期。截至2010年第一季度末,万科的现房为59亿元,比2009年末的53.1亿元现房,增加了11.11%。而4月份和5月份,存货增加的趋势估计只会越来越明显。

　　但是,五一过后,在恒大地产率先宣布所有楼盘8.5折促销后,万科沉寂半月也悄然跟上。尽管销售人员对《投资者报》表示并未宣布降价,甚至一再强调不会降价,但万科北京紫苑项目5月16日开盘时,开盘价已经下调了800元。可最终销售量只有认购量的50%,此前紫苑项目的历次开盘都以当日销售告罄告终。

　　万科的二线楼盘也受到影响。《投资者报》5月27日从万科苏州金色家园处了解到,目前售价为12000元,与该项目此前13000~15000元/㎡的估价相比,降低了销售预期。

　　从万科一季度销量来看,累计实现销售面积124万平方米,同比下降19%,在严厉调控下,万科未来销售面积继续出现同比下降在所难免。国信证券分析师方焱认为,今年销售额要与2009年的634亿持平,有一定难度。

　　4月中旬,在国务院发布了严厉的收紧二套房贷款政策之后,国土部门、建设部门和各个地方政府顺势推出了各种打压住宅市场的政策。就连万科北京总经理毛大庆也表示,“我们几乎每晚都碰头,商量应对办法。”而万科去年8月提出的112亿元再融资方案仍未获批,如被否决或打折实施,公司释放业绩的动力将缺乏。

　　王石和万科站在了岔路口,是继续专注住宅开发,还是实施业务转向?

　　不过,此前公司似乎已经给出初步答案。在万科2009年年报的“致股东”部分,有两段意味深长的话:在未来若干年内,轨道交通甚至电梯将成为最主要的交通工具,纯粹的住宅区将不再是建筑主流,取而代之的是城市综合体;另一句话是:面对新的局面,有许多具体问题万科需要重新思考。”

　　据了解,万科早在2006年就进行过一项关于中国人口结构的调查。结果显示,2013年,首次置业人口红利的拐点将出现,新增首次置业人口将迅速下降,到2017年左右,老龄人口在此期间将不断增加。

　　这意味着,住宅地产将面临需求萎缩的局面。也许,万科在今年涉足商业地产,正是为未来的发展和业务模式的可持续性留出空间。