标杆楼盘销售遇冷 北京楼市将现“降价潮”？

相比于那些动辄售价五万元以上的高档楼盘，普通住宅更快地感受到了来自调控政策的"寒意"。

尽管距离4月24日已经领取的预售许可证已经一月有余，但是在北京市房地产交易管理网，远洋一方的销售记录上，批准可售315套，仅仅售出96套，开盘一个月销售率约30%，和该项目以前开盘即售罄的风格极不相符。

北京市房地产交易管理网的数据显示，远洋一方的本期开盘销售均价为25000元/平方米，售价与其相近的万科·紫苑项目也不再有开盘当日售罄的"神话"，降价之后，开盘当日也只售出50%左右的房源，尽管万科方面对此业绩已经满意。

房企面对如是市场，又是一道何去何从的选择题。

曾几何时"一房难求"

开盘一月，价格无调整，这在2009年的北京楼市，几乎是不可想象的事情。

"我们现在没有价格调整的计划，均价还是在18000元/平方米，开盘已经20多天了，成交速度不快，是没办法涨价的。"位于北京东五环外某住宅项目的销售总监告诉记者，而就在去年，他们在两个月内，便调整了四次价格。

记者了解到，这是一个没有"降价"的项目，它的境遇实际上并不孤单。记者查阅北京市房地产交易管理网数据显示，于4月24日开盘的远洋一方项目，截至本报记者发稿时，其批准可售的315套房，仅仅售出96套。

这与2009年业界已经习惯了的远洋地产快速销售的风格对比鲜明。2009年远洋地产的沁山水、远洋一方两个住宅项目，基本上是以开盘当日售罄的方式进行销售，基本上处在"一房难求"，2009年初，北京市建委还特意组织开发商到远洋地产考察，以帮助时值回暖初期的北京楼市开发商促进销售，今昔对比，不无落差。

远洋一方目前的对外销售均价为25000元/平方米，而据北京市房地产交易管理网的数据记录，上一期远洋一方开盘的销售均价在19000～21000元/平方米左右。该项目位于北京东南四环，本期批准预售面积为29274.5平方米，总计三个楼栋。

记者掌握的情况表明，除去一次性付款9.8折优惠外，作为该项目的开发商，远洋地产没有其他折扣优惠。而开盘一个月，远洋一方亦未进行相应的调价。

5月14日，保利地产在北京的住宅项目保利·西山林语亦获得了预售许可证，但记者于5月25日查询其成交记录时却发现，一周之内，批准预售的7个楼栋，未有一套签约或者认购记录。

北京市房地产交易管理网上的登记信息显示，西山林语的开盘销售均价为22100元/平方米，较上一期最终销售均价略有涨幅，没有采取向下调整价格的策略。该项目位于北京西五环外，本期批准预售面积76345平方米。

"现在真正进行价格策略调整的开发商还是少数，大部分选择观望，把开盘价的涨幅控制得低一点，看市场的情况，这是比较普遍的心态。"前述不愿具名的销售总监告诉记者。

降价才是市场硬道理

尽管在"降价"的"行为"上，地产商尚未取得一致，但是，在思想的认识上，已经有越来越多的地产商认同小幅价格调整在当下市场环境下，对销售的促进作用，特别是在恒大、北京万科相继降价销售，并取得市场认可情况下。

与"不降价"的地产商形鲜明对比的是，5月16日，北京万科紫苑项目开盘当日，北京万科推出大幅优惠活动，累加优惠后，较前一期最终销售均价下调将近800元/平方米，北京万科营销负责人肖劲表示，此举是北京万科顺应市场大势，促进销售所最终做出的决策。

在此之前，恒大地产也已经在全国范围内执行8 .5折优惠，在合肥恒大城开盘当日，即解筹800多套，恒大地产总裁夏海军亦对记者表示，尽管较先前销售业绩有所差距，但是，在调控背景之下，这样的销售业绩，已然能够让恒大满意。

肖劲也向记者表示，优惠开盘当日，万科紫苑项目当日实现了50%的销售率，万科对此十分满意。

保利地产董事长李彬海就曾告诉记者，4月14日以来出台的宏观调控政策将遏制房价上涨势头，而且由此引发的市场调控周期将长于2008年。

"我们现在只是在个别楼盘进行了打折销售，目前还是项目的营销策略，这需要一个阶段和过程。"5月19日晚，一位保利地产的高管向记者表示，截至目前，保利地产还没有形成统一打折促销的"共识"。

一道十分复杂的命题

"长期销售走低的话，拒绝调整价格策略的开发商的资金链就要经受考验，因为他们的资产周转率会降低，这对于大型的房地产企业，会非常致命，上游的土地市场以及未来的市场拓展，都会成为问题。"薛建雄向记者表示。

恰在此种销售状态之下，远洋地产曾在望京高价拿下的"地王"，传来了退地的消息，尽管随后远洋地产出面否认了此消息，但是对于这些地王在调控之下的命运，市场仍然捏着一把冷汗。

远洋地产在2010年前后扩张非常---记者了解到，在2010年远洋地产的内部工作会议上，扩张成为或显性或隐性的关键词。成都、重庆、海南，这些曾在远洋地产业务版图上为空白的区域，都将在2010年年陆续开设"分公司"，业务扩张的意图明显异常，但在调控之下，这种扩张背后的现金，显然需要良性的销售回款支撑。

2006年曾经疯狂扩张的顺驰，即因在宏观调控的背景之下，过快的规模扩张，导致资金链条无法周全运作，最终不得不将公司拱手让于路劲基建。

"类似绿地、保利这样在去年及今年初扩张最快的开发商，都有可能是此轮率先降价的房企。包括绿城、龙湖、招商地产等企业也都在此前激进扩张，资金链将随着销售放缓渐显紧张。"易居中国分析师薛建雄向记者表示。

十分微妙的是，远洋地产位于玉泉路的沁山水上品项目，将在6月开盘销售，在远洋一方的销售业绩进展并不顺利之时，沁山水上品项目将如何定价，将是考验远洋地产高管的一道考题，而在远洋一方附近的远洋地产塔营项目及位于通州的远洋东方项目，也都即将进入销售期，其定价，同样是一道十分复杂的命题。 (作者：洛涛　陈先锋)