看楼市是怎样变成期货的

　　对于资本的逐利性，马克思在《资本论》中这样写道：“一旦有适当的利润，资本就胆大起来。如果有10％的利润，资本就保证到处被使用；有20％的利润，资本就活跃起来；有50％的利润，资本就铤而走险；为了100％的利润，资本就敢践踏一切人间法律；有300％的利润，资本就敢犯任何罪行，甚至冒绞首的危险”。炒房团、炒煤团、炒棉团，到股市中的涨停敢死队等都充分地说明了资本的逐利这一特性。

　　股市和楼市之所以受到投资投机资金的亲睐，其“暴利性”是不言而喻的。不同于股市的是，在融资融券出台前，楼市投机更可以通过银行房贷资金进行杠杆投机获利，类似于期货的杠杆盈利模式。笔者欲通过对股市和楼市投机收益的比较来说明投机资金的原动力。

　　2009年国家统计局公布的全国房地产市场数据显示，无论是近9.4亿平方米的成交量还是估算约4695元/平方米的均价水平，都创出了历史新高。全年房价涨幅24%，如果使用首付20%的信贷资金，信贷利率为6.12%，那么2009年投资楼市的实际使用资金的回报率就接近92%（不考虑出租和交易手续费用，下同）。而在国家出台楼市救市政策的期间，由于首付款只要房价的10%、七折利率，那么2009年投资楼市的实际使用资金回报率将高达168%。

　　同期沪深股市在2009年的整体涨幅为79%，在无法融资融券的前提下，2009年的平均收益率为79%。通过对楼市和股市投资收益率的比较，笔者发现银行信贷杠杆投资的收益率要远大于股市的收益率。而央行2010年一季度公布的最新楼市数据显示，一季度房地产贷款继续增长，其中，个人购房贷款新增5227亿元，季末余额同比增长53.4%，比上年末上升10.3个百分点。数据充分说明，一季度房价高涨背后，信贷资金推动因素明显。

　　以上楼市的数据只是反应了全国的平均房价水平。但实际上，一线城市2009年的整体涨幅要远高于平均水平，其杠杆投机盈利水平也得到大幅提升，资本的趋利性直接地解释了一线城市投机氛围浓厚的现象。

　　为了控制炒房的现象，国务院于2010年4月17日，出台了《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》，俗称为“新国十条”。对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款比例不得低于50%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍；对贷款购买第三套及以上住房的，贷款首付款比例和贷款利率应大幅度提高，具体由商业银行根据风险管理原则自主确定。

　　“新国十条”通过控制银行的信贷资金从而遏制投机资金对楼市的炒作。但是由于银行2倍的信贷杠杆依旧存在，较为模糊的三套房的界定和房贷利率的制定，且中长期人们对楼市的看涨预期，新政的实际效果还有待后续的观察。从一定程度上来说新政更体现了国家政策层面的威慑性，加上后续可能的更为严厉的调控政策出台的预期（例如目前比较风传的房产税），会在短期内加深楼市的观望气氛。

　　从以上的楼市投机分析，我们可以看到在楼市中长期预期走强的情况下，通过银行的房贷资金，投机楼市可以获得相当高的收益率，楼市从某种程度来看反映了期市的“暴利性”。正是资本的逐利性从根本上直接推动了较大规模的信贷投机资金进入了楼市。不同于股票，楼市有其特有的刚性需求，楼价的快速走高会影响一国经济的发展，例如结构性通货膨胀的产生，更会导致财富的不均衡分配，使得社会贫富差距进一步扩大，从而影响社会的稳定。