杜猛：中国房地产泡沫永远不可能崩溃

　　新政震动楼市，2010年的房地产市场注定不平静。2010年的博客江湖也不平静，在这一年里新博辈出，一大批活跃在地产行业第一线的业内精英加入搜房博客。在楼市的特殊时期，2010新博见面会暨新政观察互动沙龙于5月29日在北京华侨城接待中心盛大举行，黄岚、胡景辉、杨乐渝、杜猛等近百新老博友齐聚一堂，分享博客生活 ，共话地产走势，解析新政下的楼市表情。以下为北京国际发展投资有限公司总裁杜猛在论坛中的精彩发言。

　　今天的主题是重拳调控时代的楼市走向，我个人的观点是重拳谈不上，调控是适时，走势是房价一定越来越高，不会越来越低，因为行政的干预结果一定是报复性上扬。这里牵扯几个区域性问题，比如北京，只要有楼盘一定能卖出去，现在量是减了，价没有下来，因为北京是全国人民的北京，供需关系没有解决，矛盾没有解决，决定房价有两个因素，一个是供需关系，另外成本，现在开发商的成本越来越高，土地价格越来越高，找不到让房价下降的因素。也就是说从成本上解决不了房价问题。另外看供需关系，像北京、上海一线城市，全国各地的有钱人都想来这买房子，这矛盾解决不了。不谈房价不现实，因为老百姓只关注房价，而不是只有媒体只关注房价，他没有必要关注房价，关注房价的人一定是老百姓，老百姓不关注地价，地价是地方政府关注，开发商关注，开发商谁愿意拿高价拿地呢？没有人愿意，是因为你定的是这样的游戏规则。831以后就完成了卖方是垄断的，现在土地政策本来就有缺陷，我们全国就这么多城市，有的有土地储备中心，交易中心，就算3000家土地储备中心，这样土地的成本只会增不会减。加上随着时间的推移，今年我们出台一些拆迁条例，那么拆迁的成本也逐渐增高，仍然会计入到土地成本，土地的原始成本也许只占30%到40%，这样划分仍然达到60%，建安费30%，房子的建安费是有限的，土地成本是占了60%，而美国房子的成本占60%，土地成本只有30%、40%。现在的游戏规则很难去改。

　　说我们土地政策到了临界点，潜台词是必须得改革，不改革，单一的土地买卖程序导致的必然是房价上涨，是今天这个现状。大家都知道这个游戏规则，土地成本是决定性的因素。在这种情况下，北京情况是特殊的，全世界就一个北京，我们13亿人就一个北京，你在北京享受的环境不一样，谁都愿意到北京来发展，谁都愿意到北京来买房子，如果全国发展的是均衡的，就没有人愿意来北京了，问题在这。你不能满足13亿逐渐发展起来的人民都到北京来买房。所以北京现象是只要有楼盘就能卖，只要北京搞开发，你赚钱赚的都不好意思。你看看我们号称主流的开发商，查一查20年前都是穷光蛋，他们到北京来开发后都成为所谓的主流开发商。北京是开发商容易赚钱的地方，举国上下都到这里来投资，那么肯定会热起来，不仅仅是房价热，政策也热，但还是抑制不住。

　　因为我们的经济模式是社会主义初级阶段的市场经济，美国不一样，美国是国际资本化的资本主义社会，我们是中央集权性的，我们房子是稀缺产品。另外土地我们不是私有，二是我们游戏规则的制订，就是让你赚钱的，我们供需矛盾是无法解决的，因为就这一个北京，我们又是政治国度，大家都是向往的地方。北京拥有全世界最全的军事机构，北京的官，每三个兵就有一个官，官就要解决衣食住行。世界500强436家入驻北京，56个国家的旅游目的地。60年前北京是个小城市，叫北平。全国是发展不均衡造成的，不能看一个北京、一个上海来覆盖全中国，不能一个政策出台让一个人得利全家吃要，我们的政策就是这样。解决这个问题是住建部撤销，我们市场化逐步加大，房价就可以解决了，如果住建部不撤销房价搞不好。

　　美国是创新过度市场化，我们是干预过多的市场化，三月份我们人大会议上我们总理说了一句话，在本届政府任期内让房价控制在合理的范围里。某种意义上说是一个承诺，话音未落15天，我们土地招拍挂，央企40亿、50亿往上抬，已经到了这样的状态，带来什么后果呢？我们网民说，是总理说了算是总经理说了算，就下令让78家央企退出房地产市场。我给大家一个结论，中国房地产泡沫不可能崩溃，永远都不可能崩溃，有一个前提，因为有我们伟大党的领导。我曾经说了，我们的经济结构，我们的政权结构是单一的，是垄断的，日本跟我们不一样，我们基本问题没有解决，所以没有问题。