北京物业管理办法出台 开发商需承担前期物业责任

　　合理期限内不得收物业费

　　从今年10月1日起，北京市住宅小区的业主共同决定不再接受物业服务的，物业服务企业不得强行提供物业服务，不得以事实服务为由向业主收取物业服务费用。

　　经过数年酝酿、几经修改的《北京市物业管理办法》(以下简称《办法》)27日正式公布，定于今年10月1日施行。

　　长期以来，前期开发的遗留问题已经成为物业管理矛盾的核心症结。接受《经济参考报》记者采访的专家认为，《办法》明确了建设单位承担前期物业服务责任，在合理期限内不得向业主收物业费。同时，责令物业公司每年定期“晒账本”，有利于维护业主的权益。专家同时也指出，一些模糊概念还有待相关细则进一步明确。

　　责任

　　明确前期开发与后期管理分界点

　　去年底搬进新房的80后小海夫妇最近的麻烦事不断，先是暖气滴水，随后又发现水龙头有问题，最让他们感到郁闷的是都搬进来几个月了还没有完善的物业，“虽然事都不大，也不费什么事儿就能解决，但也不能总没有人管呀！”

　　“开发商总是变相地通过物业的手段来欺负业主逃避责任，而物业公司往往推诿说这是开发商的事情，到头来业主的利益得不到很好的保障，这是北京大多数楼盘都存在的普遍现象。”房地产界知名人士杜猛直言不讳地指出。

　　27日出台的《办法》规定，新建住宅物业，建设单位应当配建物业的服务用房，包括客服接待、项目档案资料保存、工具物料存放、人员值班备勤、业主大会及业主委员会办公用房等，并在房屋买卖合同中明确物业服务用房的坐落位置。

　　与此同时，还明确要求建设单位承担前期的物业服务责任。销售房屋时，前期物业服务合同应当作为房屋买卖合同的附件。前期物业服务合同关于物业服务是否收费、收费标准以及服务标准的约定应当符合本市相关规定。建设单位可以将全部专项服务委托给物业服务企业，也可以将专项服务委托给专业性服务企业。

　　中国房地产学会的副会长陈国强表示，《办法》对开发商提出了新的要求，物业公司正式进驻之前或在交接过程中，开发商作为项目的投资运营方，应该承担更多的责任，特别是业主入住前后，新的物业公司工作还没有完全到位之前，开发商需要履行相关责任，否则就会出现管理真空。

　　北京市住房和城乡建设委员会的有关负责人在当天的新闻发布会上说，《办法》明晰了前期物业管理的法律关系。一方面，《办法》规定，在业主大会成立之前，由建设单位承担物业的维修养护和管理完善责任。配套措施还将规定在合理的期限内，建设单位应当按照约定的服务等级标准提供前期物业服务，但不得向业主收取物业服务费。

　　另一方面，明确了前期开发与后期管理的责任的分界点。《办法》把物业共用部分交接查验作为前期开发与后期管理的分界点，业主大会成立并确定物业管理方式后，建设单位应当与全体业主进行物业共用部分查验交接。与此同时，引入第三方机构进行承接查验，并规范了交接查验的标准和行为。