出让底价大幅提升? 地块出让底价"攀升"调查

　　北京土地新政实施已经逾月，截止到目前，溢价率大幅降低成为土地新政以来的一大看点。以新政后成交的8块住宅用地为例，平均溢价率为13%。这比2009年以来动辄超过100%的溢价率下降明显。

　　但是，有关“招标底价太高”、“调控诚意不足”的质疑也随之而来。比如，新政后出让的顺义区马坡新城9号地西侧地块，招标出让底价比其新政前的挂牌底价抬高了9亿元。在不少业内人士看来，多幅地块出让底价的抬升，和政府土地收益预期不无关系。记者选取了最具代表性的马坡地块和长阳镇3号地、8号地，进行了深入调查。

　　马坡地块

　　改招标后底价抬高117%

　　该地块的招标底价为16.5亿元，而5家开发商报价无一达到该底价，其中开发商的最低报价为7.6亿元，最高报价为14.55亿元。

　　5家开发商报价低于底价

　　马坡地块流标

　　事实上，马坡地块在今年3月就曾以挂牌方式出让，当时的挂牌起始价为7.61亿元。不巧的是，3月份北京因高价地等因素而暂停了土地出让。

　　4月下旬，马坡地块“重现”土地市场，不过出让方式已经从挂牌改为招标，而出让底价也由7.61亿元变为16.5亿元，“底价涨了9亿元，政府土地收益大幅增加”，在当天招标现场外，一位开发商对媒体表示，如果以16.5亿底价核算，该宗地楼面价已经达到约8010元/平米(扣除限价房用地)。而以现场5家开发商报价核算，开发商的估算楼面价大致在3689元/平方米至7063元/平方米。

　　针对马坡地块的招标底价，北京市土地储备中心有关负责人在该地块出让后对本报记者表示，该底价是由顺义区确定的，在开标前，土地中心也并不知道底价。

　　记者联系了顺义区有关部门，求证其底价制定的情况和标准。北京市国土资源局顺义分局回复表示，“在土地拍卖的过程中，流拍是正常现象，我们不便发表意见。”

　　增5万平米限价房

　　出让底价不降反升

　　记者从有关渠道获得了马坡地块3月挂牌文件和4月下旬招标文件。在3月的挂牌文件中，可以看出该地块出让底价包括一级开发补偿费用和政府土地收益两部分。

　　3月挂牌文件和4月下旬招标文件显示，从挂牌到招标，一级开发补偿费用均确定为2.3亿元，并未发生变化，同时地块出让面积、总建设面积等主要指标都未变化，变化的一项是在既定的建设控制规模内，4月下旬的招标文件增加了5万平米的限价房。

　　一位参与拿地的开发商对记者表示，因为地块增加了限价房，按照一般的逻辑，整个地块的出让底价应该是降低，而不是抬高。这位开发商表示，如果3月以挂牌底价出让，政府最低收益为7.61亿元减去2.3亿元，约5.31亿元；而依照后来的招标底价16.5亿元计算，政府最低收益为16.5亿元减去2.3亿元，约14.2亿元，前后骤增约9亿元。