多个高端楼盘疑遭"雪藏" 高端住宅面临降价压力

　　多个高端楼盘疑遭“雪藏”；去存量化周期变慢迫使开发商调整价格体系

　　新政出台后，开发商对于高端项目的推盘节奏发生了变化，关于价格也有了新的考量。

　　5月24日，位于北三环的太阳公元预售证获批，预售均价高达44959元/平米，成为新政后首个预售放行的高端住宅项目。此前，北京市场一直在流传一个说法：北京市住建委不给高端楼盘发放预售证。

　　

　　上周，北京市住建委有关人士否认了这一传言。但从市场状况来看，单价3万元以上的高端住宅在近两个月确实极少得到预售证。业内人士认为，高端住宅被疑“雪藏”有两方面的原因，一是有关部门放缓高价盘预售证的发放确实存在；二是开发商自己对于高端项目的推盘节奏发生变化，新政下他们有了新的考量。

　　多个高端住宅

　　预售证“难产”

　　5月上旬，华远地产总裁任志强在微博中透露，“北京不给高价房发放预售许可证”，一时间引来众多争议，有网友更是直言，“北京楼市成交均价下降的效果是被人为拉低的”。

　　之后，市住建委相关负责人“辟谣”，称北京没有不对高价楼盘发预售许可证的规定，有关部门仍在按规定程序审批楼盘的预售申请。

　　5月24日，定价4万余元/平米的太阳公元预售获批。“向某个高价楼盘发放预售证，并不能说明高价楼盘获得预售证全面放开，关键要看其他一批高价楼盘是否能陆续取得预售证。”一位大型地产商负责人分析认为。

　　另一方面，一些资金链较为宽松的地产商并不急于旗下高端项目的变现。一家大型地产商京北项目负责人对记者表示，近期市场成交低迷，尤其是高端住宅一季度以及4、5月的销售状况都不太好，目前该项目并不打算开盘，也就不去申请预售证。

　　本报记者统计近两个月的楼盘预售证发现，除了太阳公元等极少数项目外，单价3万元以上的项目均未出现。

　　有分析人士认为，房企追求高利润率的冲动，与政府平抑房价的需求之间，产生了矛盾，双方目前处于博弈阶段，高价房预售证放缓不言而喻。

　　高地价助推住宅高端化趋势

　　多个业内人士表示，目前北京楼市供应中，住宅化高档趋势明显。亚豪机构副总经理任启鑫认为，土地交易价格居高不下，“天价地王”屡被刷新的背景下，开发企业为了追逐较高的利润回报，必然会选择开发高端住宅，商品房供给将出现泛豪宅化倾向。

　　清华大学博士、北京贝塔咨询中心合伙人杜丽虹指出，高地价迫使更多开发企业提高产品定位，充沛的流动性与旺盛的投资需求，则推动了住宅需求的整体高端化。

　　在开发企业中，出现了规模化、快周转的公司产品向高端延伸的趋势。如以规模化著称的万科，2009年在北京推出了万科公园五号、万科蓝山等高端定位项目，冲击高端市场，并明确提出，今后要从郊区大盘开发商，转变成全生命周期住宅产品的提供者；保利也在2009年集中推出保利垄上、保利香雪山等别墅高端项目，今年更计划在沈阳、天津、重庆、广州等地集中推出高端盘。

　　在北京，多个楼盘一年之内迈向高端。太阳公元甫一入市单价仅为1.8万元左右，后一路攀升至2.5万元、3万元、4万元，成为北京去年涨幅最大的楼盘之一；华润红山世家，从年初的每平米1.4万元起涨至年底的3万元左右；远洋万和城，从每平米2.5万元涨到4万元左右，也不超过一年。

　　“在流动性充裕的背景下，一线城市尤其是核心地段的高端物业，被视为资金保值增值的最佳方式，因而成为许多富人投资的首选。”胡润百富榜创始人胡润表示。

　　在这样的背景下，中国内地高端物业开发商绿城中国，其2009年的销售额翻了三番，达到530亿元，仅次于万科；产品线偏高端的华润置地，也在2009年首次晋身百亿俱乐部。

　　存货去化周期变慢下的降价压力

　　华润置地北京公司人士对本刊记者表示，公司的策略是，城市核心区的项目，要最大限度地挖掘其价值，提升利润率，而郊区、五环外项目，则适当地平价推盘。

　　这也是万科的策略。不同于2007年，今日的万科已经难言大规模降价。其在一线城市的高端产品线，也是提升利润的重要来源。正如万科总裁郁亮所言，万科已经过了大规模扩张的青春期，追求慢增长以及利润率是万科新的玩法。而高端住宅的高利润率，已经被去年以来的市场验证。

　　但另外一些数据，反映了一些房企潜在的风险，以及降价逻辑的存在。

　　“规模化地产商的高端延伸，可能意味着更大的风险。”杜丽虹说，世界各国的经验都表明，高端住宅相对于普通住宅，其需求和价格具有更强的周期波动———高端住宅的购买力中相当一部分来自投资需求，而从历史上看，投资的需求在各个市场上都具有“追涨杀跌”的特性。

　　中原地产市场研究员表示，目前市场观望情绪显现，即使是高端买家，其对品质额外付费意愿也显著下降。

　　本刊记者统计显示，包括万科、绿城等在内的大型地产商一季度的销售去化率均在下降。以绿城为例，辉立证券统计数据认为，绿城集团今年前4个月的新开房源的销售去化率呈现下降趋势，前四个月平均去化率为65%，而2009年下半年这一数字为82.8%。前四个月仅完成全年目标的21%，明显低于内房股同行30%的平均水平。

　　万科的内部数据研究也涉及到了“存货去化周期”变慢，根据统计，截至2010年3月底，深圳的一手住房市场“存货量约为193万平方米，存货去化期上升至8.3个月”。而今年2月份，万科存货去化周期还是7.1个月，1月份，这一指标只有5个月。

　　另外万科一季报销售的数据显示，一季度珠三角市场实现销售面积27万平方米，销售收入41.6亿元，同比分别下降了45.1%和7.2%。而一季度仅完成全年销售计划的19%。

　　辉立证券认为供应量上升，销售价格处于高位以及政府的调控预期，影响了绿城的2010年的物业销售速度。随着调控政策的陆续出台，2季度绿城的销售去化率预计将下滑至30%-40%左右，而3季度公司的物业供应放量，将迫使公司对价格和销售速度做出选择。

　　“我们认为，销售价格下调10%，而销售去化率保持在30%以上是绿城可能的选择。”辉立证券研究人士表示。

　　而对于万科是否会降价，何时降价？一位接近万科的资深销售代理人士认为，3个月内，万科或将全面调整其产品价格体系，整体幅度将在10%-30%之间。