沪商业地产迎来“反攻”良机

在甲级写字楼供应紧缺的香港，目前中环及上环地区甲级写字楼租金约在25元/平方米/天，是上海的租金水平的4-5倍。

——戴德梁行华东区董事总经理陆逢兆

位于陆家嘴的二十一世纪中心大厦近日成交两层办公楼，面积近4000平方米，成交均价不到2万元/平方米。值得关注的是，同区域的一些高端住宅项目售价早已达到8万-10万元/平方米。

位于上海新天地的新茂大厦写字楼今年一季度转手，据称其售价为6万元/平方米，而同区位的住宅物业售价在两年前已经达到8万-10万元/平方米。

如此悬殊的商住倒挂现象目前并不罕见，投资者开始有所动作。分析人士称，住宅市场正面临前所未有的严厉调控，这对于正在复苏的商业地产市场是一次“反攻”良机。

倒挂现象严重

戴德梁行华东区董事总经理陆逢兆指出：“目前国内一线城市商住倒挂现象严重，这在国外的核心商业城市非常少见。”

陆逢兆分析称，金融危机爆发后商业地产首先受到波及，尽管住宅也受到影响，但随后出台的“救市”政策在住宅市场产生了立竿见影的效果，商业地产却没能在短时间内摆脱金融危机的阴影。

“在全球经济形势尚未明朗的时期，商业地产尽管有所复苏，但尚未回归到金融风暴之前的水平，由此形成了一个特殊的商住倒挂的时期。”陆逢兆说。

据了解，目前上海核心地段的顶级商业物业，如恒隆广场等，都较周边住宅有更高价值，不存在商住倒挂的现象。普通甲级写字楼与住宅价格倒挂的情况则比较普遍，原因是普通甲级写字楼在品质和区位上也受到一定的限制。随着物业投入使用，设施逐渐陈旧，后期缺乏专业管理，造成整体品质下降。

地处传统非核心地段的一些商业地产形成了某种“错配”的现象，因为在传统成熟区域中，住宅的配套最先得到完善，住宅物业价值得到普遍认可，而商业物业的配套则需要更长的周期。

成交异动

虽然面临楼市调控，但以商用物业为主的大宗交易仍在发生。

除新茂大厦之外，4月份还有数宗办公楼交易达成，长宁区一个综合性项目的部分商业及住宅被售出，5月份浦东新区一酒店公寓项目也被整栋售出。

早报记者了解到，浦东证大五道口最近一周成交共计1.1万平方米、静安环内的商业项目中华商城商办楼一周成交共计3.06万平方米，这两个项目成交量较大主要是由于大宗交易的关系。另外宝山顾村板块绿地北郊商业广场成交量为0.45万平方米，当周成交套数达到了44套，主要由于投资客对于小面积商铺比较青睐。

方方地产咨询机构最新出品的《上海泛商业地产月报》4月号统计数据显示，4月，上海泛商业三类物业交易总量约45.49万平方米，环比增长了48%左右，创下了今年的成交量新高。

中房信集团对1000多位身价在2000万-5亿元之间的楼市投资者（按平均资产2.6亿元算，他们的投资能力达到2600亿元）进行的调研发现，这些投资者早在去年九十月份开始就陆续将手上多余和较旧的房产抛售，只保留了几套房产，资金基本上都在空置，个人空置量在300万-1亿元之间。

中房信分析师薛建雄指出，目前ppi和cpi都在上涨，特别是4月高涨的原材料价格给后期产品价格造成巨大压力，因此在住宅市场受到调控时，寻找保值升值的渠道成为资金的迫切需求。

“目前主要的投资途径有写字楼和商铺，住宅价格过去几年上涨幅度较大，商业地产的价格相对偏低，因此一些优质地段优质产权写字楼和社区沿街独立商铺成为了他们关注的目标。”薛建雄强调。

租金筑底

高力国际华东及西南地区董事总经理翁琳指出：“楼市新政对房地产投资市场的影响十分有限，预计未来几个月将会有更多的商办类投资交易达成。”

在陆逢兆看来，住宅市场遭到调控，大量资金急需寻找新的投资渠道时，正值复苏的商业地产引发机构投资者和开发商的关注，未来升值潜力值得期待。

根据dtz戴德梁行2010年一季度物业报告显示，目前上海甲级写字楼平均租金仅为5-7元/平方米/天，虽然有所回升，但尚未回复到2008年金融危机爆发前的水平。

“楼市调控政策无意打压商业地产，因为商业地产租金尚处低位。”陆逢兆表示。

上海在2008年、2009年商业物业供应较大，而金融风暴带来负面影响降低了需求，造成供需失衡，直接影响了租金与售价。2010年，从供应来看，以陆家嘴为例，实际部分写字楼供应被大型银行等金融机构整体收购，所以可供租赁的供应面积并不大。

从需求来说，随着国内市场信心恢复，企业重新制定发展计划，租售需求也有所回升。以上供需变化带来租金回稳。陆逢兆表示：“随着目前供应的逐步消化，一旦核心地段的优质物业供应稀缺，租金必将加速上涨，未来租金回报率将会有明显回升。”

从投资角度看，租金回报率和物业升值组成商业地产的总体回报率。以写字楼为例，一般写字楼租约的周期为2-3年，2008年写字楼市场租金下滑严重，很多公司借势换租，以此推算，2008年签订的租约在2010-2011年到期，此时经济环境应有很大好转，租金水平必然大幅提升。

在甲级写字楼供应紧缺的香港，目前中环及上环地区甲级写字楼租金约在25元/平方米/天，是上海的租金水平的4-5倍。陆逢兆表示：“如果租金上涨20%，同时带动房价的升值，那么物业的整体回报率的提升将相当可观。”

(作者：秦明明)