六月北京入市项目仅32个 开盘均价不降反升

　　新政后楼市的成交量应声而落,让市场各方都深切感受到了调控的威力。统计显示,近一个月来北京房地产市场新房与二手房的成交量都不断走低,关于楼市价格回落的预期也让买房人欢欣鼓舞。然而,在卖方市场上,开发商似乎并不愿意就此妥协,也摆出了观望的架势。本报结合亚豪机构、搜房网等多家市场研究机构的统计数据显示,6月份北京市场预计将有32个项目集中入市,其中纯新盘数目占9个,并且只有1/3的项目给出了开盘均价,平均为23937元/平方米。

　　与5月份对比,由于预计有56个项目入市而被称为新房季,但事实上,进入下旬以来却只有13个项目入市,与之前的预计大相径庭。绝大部分开发商纷纷表示延期,即便是已经开盘项目的价格也依旧保持在高位。买卖开始进入关于价格的相持与博弈阶段。

　　行至月底,成交量的持续低迷,使一直鼓吹现金流充裕、死扛房价的开发商感到丝丝寒意,同时也打乱了原定的开盘步骤。

　　据亚豪机构与搜房网监控数据显示,截至2010年5月20日,实现开盘的项目仅有13个,共提供房源3129套、可售面积31.25万平方米,分别环比4月同期(4月1日-20日)减少了47.6%、29.8%。值得关注的是,按目前20天开了13个盘的速度推算,5月份的实际开盘量也就在20个左右,远低于机构之前预计的56个项目的开盘量。

　　对此,京西某开发商解释,4月中旬政策风向突变时,大家都抱着快开、速推的思路酝酿开盘,打算抢在政策使市场降温前套换现金。但信贷政策的落实和“限购令”等地方后续政策的出台,让大部分开发商都没有“跑”出去。如今成交量已经降至冰点,原先开盘就能售罄的项目如万科中粮紫苑,即便以小幅折扣的方式也只完成了销售的50%。面对房子不好卖的现实,很多预计开盘的项目都虚晃一枪,重新选择蛰伏,等待机会也就不足为奇了。

　　●6月预计:开盘量锐减 9个纯新盘占比提高

　　亚豪机构统计数据显示,6月份京城预计开盘的项目有32个,远低于两个月之前40-50个的预计开盘数量。其中纯新盘项目有9个,包括中建·府前观邸、丽都壹号、蓝光·云鼎、紫御国际、保利茉莉公馆等,其余23个均是老项目后期。虽然纯新盘仍旧不足10个,但由于整体开盘数量的锐减,导致6月份新盘入市比重有所增加,达到28.1%。而4月份及5月中上旬入市的项目则多以老项目后期为主,新项目仅8个,所占比重仅为14.5%。业内人士建议,由于新盘售价普遍低于周边在售楼盘,对于有置业需求的刚性购房人来说,关注入市新盘不失为一种选择。

　　对于下月开盘量的锐减,亚豪机构副总经理高姗分析认为,近来,楼市成交量下跌明显,市场反应较大,因此开发商观望的情况也比较突出,在开盘的选择上更加谨慎。但对于上市的地产公司来说,股市的连续大跌要求他们拿出更好的业绩,不能采取长时间的观望,因此会选择适机出货。保利茉莉公馆、金隅花石匠、万通天竺新新家园等地产上市公司开发的新楼盘都预计在6月份入市,故而新盘项目入市比重明显增加。

　　●开发商应变:开盘前允许提前选房

　　眼下的市场环境,别说开盘热销,就连开盘前的蓄客都显得异常艰难,京城几乎每个售楼处的看房与咨询人数都由不久前的摩肩接踵变为如今的门可罗雀。据了解,为了留住买房人,一些项目的开发商开始允许购房人开盘前选房。过去万人排号、千人摇号的现象已基本绝迹。如今想买房,可以随到随选了。

　　据了解,目前北京大部分的在售或待售楼盘都处于随到随选的状态。

　　顺义某将要开盘的项目销售负责人表示,新政后前来售楼处看房的购房人大幅减少,就连电话咨询每天也不足十个,销售人员很多都处于无事可做的状态。一旦有购房人前来看房,并要求选房的,也就允许了。他给出的理由是,“现在意向购房人积攒太慢,相对而言选择面却更宽了,因担心购房人流失,所以先让他们选房,等预售许可证办理下来,开盘后可直接签约”。

　　●产品供应:商住楼成调控目标 公寓项目加紧入市

　　在住宅销售上,开发商可谓想尽办法。相对的是,在新政下并未受限的商住公寓一时成了“香饽饽”,但“好日子”也仅过了半个月,随着北京出台对商住项目销售管理的通知,使得商住公寓明显加快了“出逃”的步伐。亚豪机构数据显示:6月份预计开盘的32个计划项目中,普通住宅虽然占总量半数以上,但同时,计划入市的商住楼项目也多达9个,且由二环至六环皆有分布。

　　亚豪机构副总经理高姗分析,近日北京建委发布消息,除目前已对酒店改建住宅的楼盘禁止销售外,下一步还可能陆续出台禁售商业、综合用地改住宅类型项目的规定,这些因素均使得一直打着“擦边球”的商住楼抓紧入市。