央企国企手握大量高价土地 垄断定价权阻房价下跌

商业银行第一阶段房贷压力测试刚刚结束,有消息称“即使房价下跌50%,银行基本上也不会有太大风险”。为何房价一直调不下来？

SOHO中国董事长潘石屹最近通过邮件向本报表示,住房价格跌不跌,决定因素并不是新国十条。“地价房价完全乱套了,没有逻辑关系了。今年3月15日,一块在北京大望京区、靠近五环的地,楼面价拍到每平方米27500元,这就意味着这个地方的销售价格会达到四万五。如果紧靠五环边上的住宅价格都达到45000元,这正常吗？”

　问题在于,如果这幅大望京区地块周边的房价跌到15000元（目前均价25000元左右）以下,那拿这块的企业又将面临多大亏损？

“这里的矛盾其实很明显,如果房价出现50％的跌幅,那些在前两年拿了大量高价土地的房企怎么办？相对于个人按揭贷款50％的理论空间,开发贷相应将承受更大的风险,这显然不是房企和银行能承受的。”一位国有银行的资深人士向本报坦言。

换言之,手持大量高价土地的央企、国企和控制着地方土地供应的地方政府,几乎垄断了房价的定价权,这或许才是房价易涨难跌的关键。

定价权之争

在上海,有一个著名的大型居住区——大华社区,不管是其规模还是房价,几乎都是与上海商品住宅市场发展同步的。大华社区约十年的发展,可以视作同期上海楼市的一个最真实的缩影。

由于历史原因,大华社区数平方公里的区域内,大部分的商品房建设用地都在大华集团手中。10年时间里,大华集团紧握这个区域的房价话语权。

国内其它很多城市复制着同样的场景:拥有最大土地资源的一方,往往拥有相应区域房价最大的定价权。

综观历年央企在上海土地市场拿地情况,呈现两轮高峰,第一轮是2006年,第二轮是2009年。

可以发现,地王的制造者长期以国企、央企为主,2009年,央企拿地面积占比更是达到顶峰。2009年在总地价前10的成交地块中,央企占4席,其中中海、中建分别位居前总价第二、三名,其次是保利及华润分别为第五、六名。2010年总价前10中,央企则占两家,分别是华侨城及招商第二及第八名。

“央企一般不随意拿地,要拿便是地段佳,或规划好有待发展的地块,并且由于资金势力雄厚,一般获取的土地面积也较大,由于这些地块同时也是品牌房企的主要追逐对象,以至于进一步推高了地价,而持续上升的地价也必然推动房价上扬。”中原研究咨询部分析师指出。

拥有大量土地资源的央企、国企扮演了市场定价权的直接拥有者。

近日,一年一度的上海市土地储备工作交流会在闸北区大宁会议中心召开。从土地储备开始,地方政府始终是整个房地产游戏中,对土地最具有话语权的角色。

这种定价权格局本没有利弊之分,问题在于,央企、国企手中的土地成本太高。

值得注意的是,2009年央企取得的土地出让面积与建筑面积占比与第一轮相当,而土地出让金额占比却上一个台阶,比2006年上涨93%。2010年1-2月土地出让金额占比依然非常可观,其比值达到21.79%,土地出让面积及建筑面积占比也达到了顶峰,表明央企拿地热情前所未有高涨。

在土地品质和土地体量等方面拥有优势的央企、国企,其在不同区域的定价权正在不断提升,进而左右整个市场的价格走势。其定价权的体现逐渐表现在对楼价推高者角色的扮演上。

价不降 地照拿

5月20日,在朗诗地产联合有关部门发起的“2010长三角城市居民居住环境调查”的启动仪式上,朗诗地产董事长田明告诉记者,目前国内节能住宅价格一般高于普通住宅,决定因素并非节能建筑本身,也不是因为节能建材等的额外投入所致,“而是其他众所周知的原因所致,是整个中国房地产价格的整体格局形成的。”

包括国家绿建委主任委员王有为在内的诸多人士清楚,绿色建筑的成本只比普通建筑增加约5%—10%,真正决定整体房价高企的最大因素在于高企的土地成本。而截至目前,地价并没有出现明显下调。

据对国内主要的十二个城市住宅用地出让情况监测显示,此次调控新政前后,住宅用地出让数量、出让流标率以及出让溢价率等方面,并未发生明显变化。最近四周,住宅用地周平均出让面积约153公顷,流标率24%,溢价率37%,相比2010年1-3月的宅地交易情况（周平均出让面积214公顷,流标率13%,溢价率56%）而言,虽然呈现下降态势,但是幅度并不明显。

中原集团研究中心总监陶琦表示,近期市场已呈现微妙变化:热点地块仍然受到大型实力发展商的青睐,其中资金雄厚的国企、央企及上市公司出手阔绰,比如保利、富力、绿地、陆家嘴(600663,股吧)、北建、金融街(000402,股吧)等均榜上有名。

这种情形下,央企、国企的土地拥有量相对进一步提升,相应的定价权自然还是牢牢掌握在这些企业手中。

上海永庆房屋最新发布的监测数据显示,5月份上半个月上海一手房平均成交单价比4月底再上涨7%。而7%的涨幅是在上海4月房价已经上涨的基础上的延续。世联地产(002285,股吧)4月研究报告显示,上海4月公寓房均价上涨14%。

记者从最近上海几次土地推荐会上看到,对于此轮即将出让的地块,兴趣浓厚、跃跃欲试的开发企业依然大有人在。大部分推介会现场,到场的开发商数量甚至超过政府部门的预计而不得不临时加座。

“目前,开发商对中远期市场抱有较高期望,转而继续增加土地储备。”陶琦说。

很大程度上,价位依然处于高位的土地继续放量出让,以央企、国企为购地主力的开发商手头的高价地块体量进一步增加,恰恰成为高房价难以出现明显下调的最大阻力,这一阻力则在不断加强的过程中。

降价的唯一理由:活不下去了

另一位业内人物万通集团董事局主席冯仑日前说,此轮调控房价要跌30％,开发商能活下来很不错。

从开发商的角度,只要还能“活下去”,主动降价的概率其实并不高。而且现在看来,很多企业认为还能“活下去”。

Wind资讯数据显示,2009年度,113家房地产上市公司现金总额达到1930亿元。其中,万科(000002,股吧)A、保利地产(600048,股吧)、金融街和首开股份(600376,股吧)4家公司,处于“上市房企现金榜”前4位,账面现金均超过100亿元;有4家公司账面现金在50亿元~100亿元之间,38家公司的账面现金在10亿元~50亿元之间,67家公司的账面现金在10亿元以下。

因此,至今我们还没有看到保利等企业有明确的降价促销举动。相反,这些企业还在到处看地,出手和准备出手拿地,土地储备体量还在进一步增加。

不过,企业的生存危机已在步步逼近。

据本报了解,由于融资渠道被逐步紧缩,包括银行信贷和资本市场融资,均保持持续收紧的态势,多位上市公司的高管曾向本报记者表示,“公司的融资计划很多很难在短期内付诸实施,虽然手头还有资金可以应付一段时间,但如果没有后续资金的话,撑不下去时,降价求生可能是最为直接的方式了。”

(作者：田新杰)