北京市四块商业用地集体流拍 商业地产前景迷离

在楼市出台调控新政后，业内人士曾预计“商业地产的春天已经来临”。然而5月24日，北京市四块商业用地挂牌出让，最终却由于没有企业参与报价而集体流拍。

自住宅市场后，商业地产也开始面临政策的考验。业内人士指出，新政下开发商拿地策略已经趋于谨慎。再加上“商改住”被叫停，而商业租金一直没有较大改善，使得商业地产的发展前景难料。

集体流拍

一日内推出的地块全部流标，这在北京土地市场可谓“史无前例”。四宗地块分别为朝阳区金盏乡楼梓庄村1-7号商业金融用地和2-4号多功能用地、丰台区花乡樊家村办公项目用地和房山区房山线长阳站9号多功能项目用地。

从地理位置来看，相对于此前拍出的通州、大兴等地块，这四宗地块的位置并无劣势。而其中面积最大的房山线长阳站9号地起始价7.5亿元，折合楼面地价3832.6元/平方米，也低于该区域此前出让的土地价格。就在5月20日，房山区长阳6号地居住项目用地刚刚以14.6亿元的价格被中铁建拿下，折合楼面地价6095.86万元/平方米，溢价率为23.02%。就此来看，四宗地块全部是“商业用地”的身份就成了遭遇此次流拍的重要因素。

5月19日，北京市住建委等四部门联合发文，要求从6月1日起，“商改住”的项目将被禁售并且一律禁止酒店项目分层、分单元销售。而此前，酒店改公寓的行为并没有被禁止，不少酒店项目都被改造为酒店式公寓并向个人分拆出售，从而实现资金快速回流。这成为一些房企开发商业用地的盈利模式之一。此次“商改住”被叫停，是本轮楼市调控政策首次指向商业地产。尽管有关部门的调控重点目前仍在住宅领域，并没有明确把商业地产列为调控目标，但是“商改住”新政的推出，也给商业地产的发展前景蒙上了一团迷雾。

　前景难料

此前楼市频频推出调控政策，住宅市场成交量下降，楼市陷入观望期，众多开发商开始纷纷涉足商业地产。

从历史上看，针对商业地产的政策可谓“凤毛麟角”，正是这个政策“空白区”吸引了开发商的目光。不过与住宅市场不同，商业地产对于开发商的专业水平有较高的要求，而且投资回收周期较长、后期沉淀的资金量多、受宏观经济的影响更大。正是由于这些原因，开发商发展商业地产的步伐一直较慢。

目前，商业地产的投资收益主要依靠租金。而相比高涨的房价，商业地产租金并没有明显上涨。

戴德梁行数据显示，在写字楼销售价格普遍高涨的情况下，北京市写字楼租金一直没有较大起色。全市租金自2009年以来一直维持在每月每平方米140多元的水平。虽然一季度因经济回暖，写字楼租金水平有所上升，但是上升幅度同其价格的涨幅相比还是微乎其微。与此同时，今年将有约96万平方米的新增供应陆续投放，给写字楼市场带来极大的租赁压力。

第一太平戴维斯数据也显示，北京甲级写字楼市场在2009年下半年火热之后略显疲软，一季度净吸纳量为14万平方米，环比减少51%。全市平均空置率在一季度环比下调1.5个百分点至18.1%。

业内人士指出，在大量商业地产项目入市以及空置率不能有效下降的压力下，商业地产的租金水平很难大幅上涨，这也在一定程度上降低了投资商业地产的预期回报。

(作者：于萍)