北京刚需族仍在买房 “全功能”小房受捧

在新政实施后，楼市观望氛围浓厚。然而，近期开盘的以中小户型为主的楼盘，受到了市场的追捧。位于大兴的绿地新里·西斯莱公馆，多为90平米以下的小户型，4月底开盘的800套房源目前基本售罄。无独有偶，5月16日开盘的万科紫苑推出的最后两栋楼，全部为90平米左右的小三居，开盘当天销售率达50%。

业内人士认为，买中小户型的人群为刚性需求，多为首次置业者，并不是政策调控的对象。同时，受北京一个家庭只能新购一套住房的临时性政策的影响，不少首次置业者更倾向于购买功能齐全的户型，这样也避免了短期内升级改善再买房的麻烦。

户型、价格合适，刚需族便出手

在万科紫苑的售楼现场，一位刚刚选完房的购房者告诉记者，他买房是为了结婚用，一直盯着万科紫苑，无奈前几期买房的人太多，他摇的号又靠后，最后没能选上房。这次调控以后，买房的人也不像前几期那么多，这次的号也挺靠前，便毫不犹豫地买下了一套三居室。

在上周末开盘的华贸城、新天际，也有类似的为结婚生子而购房的“刚需族”。

记者发现，这些刚性需求的购房者，买房都是为了自住，只要在合适的地段、有合适的户型和价格，便会出手。

中经联盟秘书长陈云峰这样描述刚性需求的特点：对于房屋的使用、性能的要求，远远高于舒适度的要求。各项功能有就行，不一定要舒适。刚性需求首次置业者看中的是满足基本的居住需求，性价比比较高，交通比较便利。

新政满月之时，万科在京“试探性降价”，万科紫苑实际成交价格约为24200元/平米。而据了解，同小区的二手房价格为2.6 万元—2.8万元/平米之间，而且户型偏大，总价更高，新开的两栋小三居房源具有明显的优势。据了解，其90平米的全能型三居，南北通透，主卧、次卧、书房、客厅、餐厅、厨房、卫生间、储物间一应俱全。万科紫苑在网站的推广中，也标明该户型“适合三口之家公车一族的使用需求”。

应对新政，开发商主推中小户型

实际上，为了应对新政带给市场的不利影响，开发商也开始调整自己的销售策略。

在4月底开盘的绿地新里·西斯莱公馆，开发商改变开盘顺序，将性价比高的小户型楼盘提前来卖，将较好的房源集中在首次开盘中放出。

绿地集团京津房地产事业部总经理陈志华介绍，“新里项目60%都是90平米以下的户型”，在价格上也作出了调整，绿地新里·西斯莱公馆均价1.85万元/平方米,低于早前预计2万元/平方米以上的售价。

绿地集团京津事业部营销总监李蓟向记者表示，这次推出的房源主力户型是80-90平米的两居和小三居，110-120平米改善户型也比较畅销，购房者以首次置业和改善型需求为主。这是因为在产品设计之初，项目就考虑以刚性需求来做切入点，而且绿地的住宅项目，都是以中小户型为主。相比之下，大户型产品很少。“目前，800套房源，差不多已经卖完了。”李蓟说。

而近期将开盘的楼盘，也纷纷打出中小户型的招牌。位于大兴的保利·茉莉公馆近期将开盘，主力户型是90平米小三居及85至90平米的两居。据悉，其开盘欲推房源80%均为此种小户型，较适合现在市场刚性需求。

小户型能使开发商规避风险

与以往调控政策不同，购买90平米以下首次置业者并未受调控政策影响，在信贷上仍能享受两成首付和银行优惠利率。而以中小户型为主的楼盘的热销，则成为此次调控效果的最好例证。

中经联盟秘书长陈云峰向记者表示，小户型供应的对象都是买房用来自住的刚性需求，它不属于新政打击的对象。而在北京买小户型的，都是自住型的首次置业者，像这样的人群在北京是个很大的消费群体。因此，开发商主打中小户型的定位，比较迎合自住型需求，比较符合当下的市场。

虽然现在市场由热转为调整，陈云峰表示，开发商也适时地采取了促销措施，如打折降价，主动适应新政，迎合市场，从而获得了市场的认可。

当新政后众多开发商还为市场将如何反应紧张迷茫时，小户型的热销，带给了开发商很多的启示。

北京万科销售总监肖劲介绍，万科紫苑两栋新盘以小户型为主，开盘卖掉50%已经达到了预期的效果。这也说明户型属于“抗调控”的无敌户型，受政策影响很小。

陈云峰也表示，这个现象给开发商下一步开发带来了一些启示，就是在新的市场和政策环境下，开发商要想生存和发展，应该多瞄准这种刚需人群的需求，增加高性价比中小户型产品。这样才能规避市场风险，“躲开”政策的打击，反而受到政策的支持。

- 借鉴

【解读】

北京人的观念中就是喜欢大一点的房子，不喜欢太局促的，因而无论是本土开发商还是擅长于产品设计的南派开发商，都在建“大”房子。两居室动辄100平米，160平米只是个三居。而随着房价上涨，买大房子的压力增大。而结婚生子、老人同住等往往是刚需购房人考虑的现实问题。

90平米的小三居，主卧、次卧、书房、客厅、餐厅、厨房、卫生间、储物间一应俱全，不愧是“全功能”户型。像绿地、万科等开发商做的这种小三居，不愧为领先北京市场的产品。(记者 袁玥)