楼市将进入1-2年调整期 一二线城市调整幅度更大

在一系列政策调控后，楼市成交量下滑，价格也开始进入下行空间。券商人士认为，相比2008年，本轮楼市的调整时间会更长，预计楼市将进入1-2年的调整期，一二线城市的调整幅度会更大。

一二线城市调整幅度更大

申银万国分析师殷姿指出，2009年房价快速上涨、信贷政策宽松，导致居民的杠杆水平显著提升。一旦信贷紧缩，市场整体购买力会受到巨大影响，房价调整的压力也将大幅增加。信贷依赖度越大的城市，价格调整的风险越高。因此预计全国整体价格调整幅度在10%以内，一线城市和部分房价上涨过快的二线城市，价格调整幅度在30%左右。

“今年下半年至明年上半年行业将处于明显调整期。调整时间将长于2008年，但价格和交易量不会比2008年更低。”中金公司研究员白宏炜表示，预计今年二季度和三季度全国交易量下降明显，四季度止跌回稳，全年交易量同比下降16%。价格方面，预计新房价格将滞后交易量1-3个月下降，二季度末价格进入环比下降周期，并在年末探底，相比今年年初的价格高点下降15%，与2009年全年均价基本持平。

白宏炜认为，本轮调整将是市场理性回归的过程，不会改变行业向上的大趋势。同时，本轮调整将缓解“限制供地、高地价、高房价”的市场瓶颈，有利于行业长期发展。一二线城市，特别是过去半年中价格上涨过快的城市（如北京、上海、杭州等），市场下调幅度将明显大于三四线城市。

殷姿指出，目前房地产市场处于政策出台后的观望期，导致成交量偏低。后期市场成交量可能有小幅回升，但总体来说仍会在较长时间内保持低位。与2008年相比，本轮房价下调的压力更大，且调整时间会更长，预计在1年以上。

房企盈利增速回落

民族证券分析师崔娟认为，由于国家对房地产市场调控的严厉程度史无前例，商品房销售面积同比增速将从高位回落，房地产板块的盈利增速未来两年将趋稳回落，上市房企资金压力的加大使房地产市场的开发投资速度将有所放慢，房企降价压力逐步增强。

“短期来看，市场尚处于补库存的阶段。”申银万国分析师殷姿指出，随着销售低迷，开发商的库存将逐步累积，开工将出现一定幅度的收缩，预计三季度末到四季度调整明显，而2011年开工率负增长的概率较大。

国信证券分析师方焱表示，目前房价松动只是开始，未来随着销量的低迷，价格将回落，预计今年全国新建商品房销售面积将同比下降17%左右，销售价格将回落至2009年3季度的水平。

方焱认为，自2009年12月政策拐点出现以来，地产龙头的销售业绩表现不佳，万科、中海1-4月销售面积分别同比下滑11.5%、12%；地产板块2009年末每股现金流为0.89元，1季度末已由正转负。政策面恶化将导致楼市量价齐跌，再加上投资者预期悲观将使多数地产股直接融资难以顺利实施，地产股缺乏释放业绩动力，因此未来业绩将面临向下重估。

(作者：于萍)