新政抑房价北京效果最明显 明年可能出现大降

今天新国十条出台满月 监测数据显示 北京住宅成交均价跌8013元 在京沪穗深中排第一———

今天，新国十条出台满月，新政犹如一场暴风雨，将楼市“直接从夏天赶到了冬天。”

本报根据中国指数研究院对北京、上海、广州、深圳四个一线城市的监控数据发现，新国十条对北京房价的抑制作用最为明显，出台前后共一个月的时间里，住宅（包括新房和二手房，下同）成交均价即从每平方米23720元跌到了15707元，跌了8013元，跌幅达33.7%。

上海和深圳住宅成交均价也分别下跌10%和8.3%，而广州房价则上涨4.6%。

满月盘点·销量

成交面积 深圳下跌六成多

为了抑制疯狂上涨的房价，今年4月开始，国务院以及住建部等相关部委连续出台楼市调控政策，精准打击了投机性购房和炒房，有效抑制了飞涨的房价。

4月17日，国务院《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》（下称《通知》）给失去理性的楼市一记重拳。《通知》中的条款针对性强、力度大，前所未有。因此，被业内称为新国十条，同时被认为是“史上最严厉的调控政策”。

新政出台后，京沪穗深四大一线城市住宅成交量迅速下降。据中国指数研究院监测数据显示，4月19日至4月25日，剔除政策性住房外，北京住宅成交面积环比下跌近四成。上海的成交面积也跌了32.94%，而深圳的下跌幅度最大，达到了63.89%。

记者了解到，从3月开始到5月6日，京城有57个商品房项目取得预售许可。而在房地产新政全面实施的4月26日至5月5日的十天内，其中20个项目成交量为零，业内人士认为，在新政抑制作用之下，北京商品房市场的“冰冻期”已经来临。

满月盘点·价格

成交房价 北京下跌幅度居首

“这一记重拳，让楼市自己如梦初醒，才慢慢开始意识到，房子最大的功能原来还是解决民众的居住问题，并非只是一个投资产品。”一位资深人士这样看待国务院此次下发的通知。

中国指数研究院每周的监测数据显示，4月12日至18日，北京住宅成交均价为23720元/平方米，比上周环比上涨0.47%。

而新政出台后的一周，成交房价应声下跌3303元/平方米。至5月9日，住宅成交均价已经变成15707元/平方米，跌幅达33.7%。

与此同时，上海、深圳两地成交房价也略有下跌，其中五一黄金周过后的一周与上周相比，分别跌了12.23%和25.44%。

中国社科院工经所投资与市场研究室主任曹建海接受法晚记者采访时认为，新国十条出台后，全国的房价回落幅度很大程度上取决于地方实施细则。北京对新国十条的落实情况相对来讲比较好，可以说是从严执行了新国十条，加上“限购令”等一系列细则，有效抵制了房价疯涨势头，这是北京成交房价相对回落较大的原因。

不难看出，北京开发商也在坚守，因此一手房降幅基本为零。只有二手房由于业主比较分散，贷款比较困难，下降幅度比较明显。

●专家说法

房价明年可能出现更大降幅

中国社科院工经所投资与市场研究室主任曹建海接受法晚记者采访时表示，北京房价继续下跌是可以肯定的，因为现在的下跌幅度还是不够的。

“开发商目前的资金链还比较充分，这和以前国家政策的纵容有关系，今年一季度疯狂的卖楼造成现在他们手上的资金还比较充足。”曹建海说。

“但现在大家都可以看到，这个趋势已经扭转了，实际上‘拐点’已经到了，现在正处于‘拐点期’，一手房至少上涨不动了，二手房也在回落，这次调整持续到2012年是很正常的，开发商很难坚持住，也许今年成交房价回落幅度不太大，但明年会以更大的幅度回落。”曹建海说。

据悉，国家下一步就要求各城市在最短的时间里必须拿出实施细则，最晚6月份，拿不出来就要问责。

满月盘点·故事

北京

开发商找山西煤老板推销房子

北京市通州区是去年和今年4月以前北京房价上涨最快的地区，但也成了新政后房价下降最快的地方。大部分楼盘面对五一黄金周成交量“大鸭蛋”的现状，楼盘销售人员放出“狠话”：“虽然黄金周没有卖掉一套房，但不降价，折扣没有。”

据监测数据显示，通州是新政后跌幅最大的区域，有少数楼盘甚至降幅高达每平方米8000元。这似乎印证了一点：“所谓‘狠话’是自我心理安慰。”

然而不愿降价的开发商开始“转战山西”。

近日，北京多家房地产开发商组团挺进民间资本雄厚的山西推广楼盘。山西在国家实施煤改政策后，约有1400亿元民间资本开始寻找出路，而这些资金过去一直对北京房子情有独钟。但据了解，国家严厉的楼市调控政策让“煤老板”对北京房地产市场也持观望态度。

上海

贷不到款 买方退房打官司讨定金

从今年4月开始，整个上海的房产投资客们抛盘的动作都在明显加快。

孙先生是上海的一位房产投资客，新国十条的突然出台，让拥有4套房子的他也遭遇了难以出手的问题。

今年初，眼见着调控的力度越来越大，孙先生担心未来房产税等调控措施实施，决定抓紧时间抛盘。这次孙先生标出的价格是每平方米5万元，房子的总价达到了1160万。

房子在中介挂出后，很快就有买家接盘。在3月底，孙先生和买家签订了意向合同，并收了30万元定金。进入4月，情况开始变化了。

原定下周就要办理相关手续的买家，突然变卦，要求退房。孙先生说:“按照当时的出售意向，如果他不购买，他的定金是拿不回去的。”

买家购房意向出现变化，认为自己违约是由于国家楼市政策的出台，贷不到款了，并非个人因素，因此要求退回30万的押金。这让孙先生感到非常苦恼。

30万现金最终该不该退还，也许只能让法院裁判了。此外，在北京和广州等地也出现了类似的案例。

房产中介表示，买方违约的现象这几周来，在上海楼市里非常普遍。

广州

6天退房40宗 “团购”变“团退”

“804次！这是广州楼市一天的退房记录。”日前，有媒体报道称新政出台后广州退房暴增了近50倍。

广州市国土房管部门对此做出回应：据统计，4月15日至21日，全市十个区和两个县级市一手住房网上签约退房共40套，比新政出台前同一时段略有增加，但总量不大，退房率约为5%，新政出台后暂未引发大的退房潮。

官方公布的统计数据仍显示，“新政出台6天成功退房40宗，退房率为5％，比平常多。”中央房地产新政策已经出台，可是广州市民表示“房地产市场的价格并没有太明显的下降”，很多市民都表示“再看看”。调查显示，近八成家庭两年内不打算买房。

首付提高后，很多买房的人已经违约了，尤其在万科金色城品一日被退了11套房子之后，大规模的违约潮很可能伴随着降价而到来，现在这种恐慌的情绪已经弥漫至房地产业销售前线。

深圳

等着“抄底”购房者持币待购

“新国十条”给深圳楼市带来立竿见影的效果。4月18日至30日，深圳各个楼盘成交量均大幅回落，大部分新开楼盘仅成交一两成，就连看房客也明显减少，仅为平时的三四成。

但深圳商品房的价格在新政初期，并没有停下飞涨的速度。购房者也明白一个简单的道理：房子现在再贵，没有人买了自然会下降。“惨不忍睹”的成交量，让他们看到了“抄底”的希望。

现实中，炒房者的抛盘行动也开始了，此前想抄底的投资客黄先生，现在变成了等等看，暂时肯定观望。而更多的投资客则开始抛盘了，而这些抛盘的投资客，大部分都会以低于市场5%至15%的价格挂牌出售。

不过不少开发商表现得也很乐观，他们认为政策怎么严也不会让房地产市场再次陷入2007年的绝境。

进入5月份，这个影响开始表现出来。新楼盘开价普遍出现了明显下调，比如某楼盘比预期下调了3000-4000元/平方米，也有的楼盘低了6000元/平方米。

大多数业界人士表示，房价在这一轮调整中，会下调两到三成。

深圳中原董事总经理李耀智认为，目前的政策，将会令市场调整至少半年以上。这意味着想“抄底”的购房者至少还要等半年。

相关阅读：北京二套房认房认贷 波及七类购房者

据北京晚报消息一位接近北京房屋登记信息系统的消息人士向记者透露，北京有可能不再专门出台二套房认定标准，而是执行住建部的认定标准。“住建部二套房认定标准也不可能太细，具体还是由银行决定。”多家商业银行和房贷机构伟嘉安捷均称，对二套房如何“认房又认贷”，已有统一的操作标准，被划归二套房的主要有七种情况。

自己名下已有住房 为未成年子女购房

案例：A家庭成员名下有唯一一套住房，父母想为正在上高中的儿子（现未成年）购置一套房，想以儿子的名义再贷款购房。

解析：根据“国十一条”中的条款，家庭成员包括借款人、配偶及未成年子女，就是说未成年子女也是被划为家庭范畴的，所以A家庭以儿子的名义申请贷款购房时，会按照二套房政策执行。如卖掉这套房产再贷款，则可执行首套房贷款政策。

未成年时名下有房

成年后再贷款购房

案例：C先生的父母曾在其未成年时过户一套房产给他，结婚后也一直在这套房子里居住。如今C先生想以自己的名义再贷款买一套房。

解析：根据目前银行认贷又认房的原则，C先生如果不出售现有房产，再贷款购房属于二套房，将按照二套房政策执行。

个人已经全款买房 通过贷款再次购房

案例：D女士名下现有一套住房，为之前全款购买，想在其现在居住的小区再买一套房来给老人居住，以便照顾。

解析：虽然D女士没有贷过款，但房屋产权交易系统中能够查到D女士名下有房产，如不卖掉且申请贷款，将会被认定为二套房。

曾经贷款购买住房 卖后再次贷款购房

案例：E先生2000年曾贷款购买过一套房产，现想将此房产出售后，去孩子学校附近买一套房。

解析：目前银行对二套房认定是“认房又认贷”，虽然E先生将房产出售后，家庭名下没有住房，但因之前有贷款记录，再购买时也会被算做二套房。

首次使用商贷购房　再购房用公积金贷

案例：F女士第一次贷款购房时因无公积金缴存账户，所以当时使用的是商业贷款。后来新单位为其缴存了公积金，她想卖掉现在的房子用公积金贷款再购买一套房。

解析：目前只要借款人有过贷款记录，不论结清或出售，即便从未使用过公积金贷款，首次使用也会被算做二套房。

婚前一方贷款购房 现另一方贷款购房

案例：G先生结婚前曾贷款购买过一套房，现已与H小姐结婚多年，想用妻子名义再贷款购买一套住房。

解析：结婚后虽然户口没有落在一起，但银行在批贷时除要求借款人提供户口本外，还会要求借款人提供婚姻状况证明，所以另一方再购房时也会被算做第二套房。

婚后共同贷款购房　离后一方贷款购房

案例：I先生和J小姐结婚后共同贷款买过房，离异后，房产判给了J小姐，I先生想向银行申请贷款购房。

解析：I先生申请贷款将被算做二套房。因为只要央行的征信系统中能够查到借款人的贷款记录，即便离异后房产判给另一方，这一方再贷款购房也会被认定为二套房。

专家建议

　樊纲：征物业税打击投机

本报讯（记者敖祥菲）“房地产泡沫降温的政策已出台，现在市场比较稳定。”中国经济体制改革研究基金会主席、国民经济研究所所长樊纲昨日接受记者采访时建议称，征收物业税，增加投机、投资的成本遏制房价。但相关政策何时出台，他表示尚不清楚。

有人担心调控楼市的措施，会影响企业投资及私人消费。樊纲表示：“这是必须要付出的代价，无论如何，增加投机、投资的成本都将对遏制房价起到一定作用。”

对增加投机、投资成本的具体措施。樊纲建议征收物业税，物业税与房价成反比。他举例称，伦敦最高的相关税率为17%，“一栋5000万英镑的房子，每年需要缴纳800多万英镑的税，这是投机商随便就能玩的吗？”不过，樊纲也表示，相关政策何时出台，尚不得而知。

新“国十条”出台一个月来，各地楼市陷入观望，北京、广州、上海、深圳、武汉、杭州、南京等地成交量锐减，部分城市楼市成交量降幅甚至多达六成。虽然楼市的销售拐点已然出现，但成交均价仍然坚挺，甚至还有不少楼盘不降反升。如深圳，在新政出台一周后，成交量暴跌超六成，但其4月均价达每平方米20567元，比上年同期上涨66.79%。