广州二手楼价仍高位振荡 售转租成主线

“4·15”房贷新政出台一个月，广州二手楼市的成交量萎靡了三四成。记者从市场了解到，在新政的打压下，二手楼市的投资性需求已销声匿迹。同时，随着一手楼价的居高不下，以及旧城拆迁补偿费在近期接连创出新高，广州二手楼价仍然“高位振荡”。地产人士认为，买卖双方的僵持将给二手楼市带来“严冬”，中介行业洗牌将加剧。

中介行业洗牌或加剧

“4·15”房贷政策规定以家庭为单位购买第二套房必须首付五成房款、商业贷款利率提高到基准利率的1.1倍。这一措施实施后，银行对申请贷款的客户审批较之前几个月更加严格，资金量不足且不愿意“先卖旧屋再买新屋”的准买家加入了观望行列。与此同时，广州市房管部门通过陆续收回闲置用地、公示2009年成交的44宗经营性用地缴款情况及约定开工状态信息等手段，督促开发企业按时开发储备用地。这也令市民对今年接下来的市场价格走势产生更大的分歧，大部分潜在客户希望楼价能在调控措施的作用下向下调整，以达到符合客户自身出资预算的水平；而绝大部分小业主也在密切关注其持有物业周边的一手新盘定价动向，假若一手楼价继续高企，二手房业主便不会在售价上作出太大让步。

满堂红调查显示，以今年4月15日作为临界点，前后各提取相同天数的广州市主要区域二手住宅看楼成功率的对比情况，总体来看，新政之前，地产经纪平均带客看楼11次便有可能促成1宗买卖交易，而新政之后经纪要带客看楼17次以上，才有机会促成1宗交易。

满堂红研究部高级经理周峰认为，“4·15”房贷政策旨在打压投机炒楼需求，但改善型需求也同时被“误伤”，导致看楼、入市的客户数量快速减少。二手楼市成交量萎缩，影响最大的是地产中介行业，可以肯定在未来两三个月内，中介行业的洗牌现象会进一步加剧，2009年迅速发展起来的部分小型中介，将可能因经营乏力而陆续关闭。

售转租“实客”外移成主线

4月份市场成交量缩减，令小业主按原定价格放盘出售的难度有所增大，但短期内要大部分业主以“降价换成交”的难度也不小。周峰表示，目前支撑广州二手楼价“高位振荡”的因素有几方面：物价持续上涨、市政工程及基建设施逐步完善、旧城拆迁补偿费高企。其中旧城拆迁补偿费在近期接连创出新高，继去年逢源路出现最高补偿费10160元/平方米之后，今年南岸路源溪地段的拆迁补偿费达到1.4万元/平方米（框架结构，含提早迁出奖励费），中山七路陈家祠西侧简溪首约、陈家祠道的拆迁补偿费更高达1.7万元/平方米（框架结构，含提早迁出奖励费），配合现在中心城区旧式楼宇“穿衣戴帽”工程项目陆续完工，小业主坚持原定的出售价亦属正常。

地产人士预测，今年五六月份的买卖市场肯定会继续趋“淡”，租售并举已成为近期小业主的“权宜之计”，毕竟物业租金也处于上升通道内，可以保证业主在未售出物业前仍旧有较稳定的收益。与此同时，“实客”外移将成为主线，目前的“实客”包括拆迁、结婚等类型（学位房属阶段性需求，暂不讨论）。

周峰分析，老城区的拆迁户若拿了补偿费，肯定会优先在原居住地周边寻找物业。但鉴于老城区的售盘供应极其有限，且价格较高，高额补偿费也未必能买到合适的物业，多数拆迁户最终只能转移到老城区外围再置业。而结婚需求多属初次置业，在预算不高的前提下，准买家也倾向于在中心区外围看房置业，故白云区南部、天河区东部、番禺区北部将成“外移”的首选板块。

专家支招

分散投资弱化风险

满堂红研究部高级主任肖文晓表示，当前投资形势复杂，投资者可以考虑重新调配投资结构，把“鸡蛋”（资金）分散在楼市、股市、银行等不同的篮子，分化投资风险。在这个阶段，拥有多套物业的业主可以考虑抛售一些售价较高、出租回报率一般、长远升值空间又不大的物业。出租回报率较高的物业则可以放心持有。手头多出来的现金可以伺机而动，寻找下一个投资机会。对于自住买家而言，则可以抓住淡市这个选楼的好时机，多看楼，多比较，从中寻找让自己满意的物业。

(作者：罗莎琳)