广州二手楼价仍“高位振荡”后续调控预期不减

“4·15”房贷新政出台一个月，广州二手楼市的成交量萎靡了三四成。记者从市场了解到，在新政的打压下，二手楼市的投资性需求已销声匿迹。同时，随着一手楼价的居高不下，以及旧城拆迁补偿费在近期接连创出新高，广州二手楼价仍然“高位振荡”。地产人士认为，买卖双方的僵持将给二手楼市带来“严冬”，中介行业洗牌将加剧。

中介行业洗牌或加剧

“4·15”房贷政策规定以家庭为单位购买第二套房必须首付五成房款、商业贷款利率提高到基准利率的1.1倍。这一措施实施后，银行对申请贷款的客户审批较之前几个月更加严格，资金量不足且不愿意“先卖旧屋再买新屋”的准买家加入了观望行列。与此同时，广州市房管部门通过陆续收回闲置用地、公示2009年成交的44宗经营性用地缴款情况及约定开工状态信息等手段，督促开发企业按时开发储备用地。

这也令市民对今年接下来的市场价格走势产生更大的分歧，大部分潜在客户希望楼价能在调控措施的作用下向下调整，以达到符合客户自身出资预算的水平；而绝大部分小业主也在密切关注其持有物业周边的一手新盘定价动向，假若一手楼价继续高企，二手房业主便不会在售价上作出太大让步。

满堂红调查显示，以今年4月15日作为临界点，前后各提取相同天数的广州市主要区域二手住宅看楼成功率的对比情况，总体来看，新政之前，地产经纪平均带客看楼11次便有可能促成1宗买卖交易，而新政之后经纪要带客看楼17次以上，才有机会促成1宗交易。

满堂红研究部高级经理周峰认为，“4·15”房贷政策旨在打压投机炒楼需求，但改善型需求也同时被“误伤”，导致看楼、入市的客户数量快速减少。

二手楼市成交量萎缩，影响最大的是地产中介行业，可以肯定在未来两三个月内，中介行业的洗牌现象会进一步加剧，2009年迅速发展起来的部分小型中介，将可能因经营乏力而陆续关闭。

售转租“实客”外移成主线

4月份市场成交量缩减，令小业主按原定价格放盘出售的难度有所增大，但短期内要大部分业主以“降价换成交”的难度也不小。周峰表示，目前支撑广州二手楼价“高位振荡”的因素有几方面：物价持续上涨、市政工程及基建设施逐步完善、旧城拆迁补偿费高企。其中旧城拆迁补偿费在近期接连创出新高，继去年逢源路出现最高补偿费10160元/平方米之后，今年南岸路源溪地段的拆迁补偿费达到1.4万元/平方米（框架结构，含提早迁出奖励费），中山七路陈家祠西侧简溪首约、陈家祠道的拆迁补偿费更高达1.7万元/平方米（框架结构，含提早迁出奖励费），配合现在中心城区旧式楼宇“穿衣戴帽”工程项目陆续完工，小业主坚持原定的出售价亦属正常。

地产人士预测，今年五六月份的买卖市场肯定会继续趋“淡”，租售并举已成为近期小业主的“权宜之计”，毕竟物业租金也处于上升通道内，可以保证业主在未售出物业前仍旧有较稳定的收益。与此同时，“实客”外移将成为主线，目前的“实客”包括拆迁、结婚等类型（学位房属阶段性需求，暂不讨论）。

周峰分析，老城区的拆迁户若拿了补偿费，肯定会优先在原居住地周边寻找物业。但鉴于老城区的售盘供应极其有限，且价格较高，高额补偿费也未必能买到合适的物业，多数拆迁户最终只能转移到老城区外围再置业。而结婚需求多属初次置业，在预算不高的前提下，准买家也倾向于在中心区外围看房置业，故白云区南部、天河区东部、番禺区北部将成“外移”的首选板块。

专家支招

分散投资弱化风险

满堂红研究部高级主任肖文晓表示，当前投资形势复杂，投资者可以考虑重新调配投资结构，把“鸡蛋”（资金）分散在楼市、股市、银行等不同的篮子，分化投资风险。在这个阶段，拥有多套物业的业主可以考虑抛售一些售价较高、出租回报率一般、长远升值空间又不大的物业。

出租回报率较高的物业则可以放心持有。手头多出来的现金可以伺机而动，寻找下一个投资机会。对于自住买家而言，则可以抓住淡市这个选楼的好时机，多看楼，多比较，从中寻找让自己满意的物业。

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刘展超

坚决遏制部分城市房价过快上涨。

国务院总理温家宝近日在天津考察时作上述表示。这是国务院部署新一轮楼市调控一个月来，高层就房价话题再度表态。

4月14日和17日，国务院连续发布通知，其中4月17日发布《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》被称为楼市调控“国十条”，由此拉开密集调控序幕。

此时恰逢传闻遍布楼市，如“房产税全国范围内征收”、“发改委起草更严厉调控文件”。就已经满月的楼市新政而言，一些业界人士认为尚未完全实现预期效果，后市仍需观察。这也为新政策的出台提供了猜测空间。

在售项目处境“微妙”

复旦大学房地产研究中心主任尹伯成认为，4月中旬至今的一个月时间中，房地产调控出现了一些积极的方面。

针对业内一些“楼市调控政策出台后，房价至今尚未出现合理幅度的调整”的观点，他认为鉴于2009年房价的疯狂上涨，今年的楼市价格应该回归到去年年初的水平上。

虽然一些机构接连发布数据声称房价下跌，但不少购房者的看房经历则并不这么乐观。

　而在北京电视台近日播出的《财经五连发》中，万科集团副总裁毛大庆称，目前北京即将上市的楼盘定价，要比调控政策出台前的预期定价下调了10%～20%，不过这并非是降价，而只是“涨幅”下调，绝对数上可能还是会比上次开盘价格微涨。

“一些在售项目处境则可能较为微妙，有些在过去三五个月内价格上涨5000元的地区，现在可能又回到了疯狂上涨前的局面。”毛大庆称。

暂难评估开发商资金链

本轮楼市新政给民众带来了很高的预期。

在“北京版调控政策”出台后，某网站近日组织了共有47439名网友参与的一项调查，结果显示48%的购房者预计北京房价会下跌。

其中58.2%的自主性需求购房者、46.9%的改善型需求二套房购房者和32.5%的投资购房者都认为北京房价会下跌，仅有4.3%的自主性需求购房者、6.8%的改善型需求二套房购房者和15.9%的投资购房者认为北京房价会上升。

尹伯成表示，目前开发商资金较为充裕，手头不缺钱，暂时没有降价压力，而且可能新楼盘价格还在上涨。因此，成交量萎缩对开发商资金链的冲击还要一段时间后才能显露，届时才能判断是否需要推出新的调控政策。

　“暂时没有必要着急推出新政策，政策本身有一定的滞后性，效果如何还要看看6月份和7月份的市场情况。”尹伯成称。

地方细则如何“从严掌握”

此外，本轮楼市调控的成败，仍将取决于地方政府的执行力度。

在北京出台了较为严格的地方细则后，上海市住房保障和房屋管理局相关负责人近日表示，上海将坚决落实国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的一系列措施，在调控中“从严掌握”。

这位负责人说，上海对住房持有环节的房产税如何征收、如何具有可操作性等目前还在研究，具体方案还没有正式确定。

尹伯成认为，上海正在研究房产税的政策，如果出台将属于“从严的举措”并直接打击楼市投机行为。尽管其他城市不一定都会出台类似房产税的税收政策，但几大一线城市，如杭州、南京等应该在随后出台的地方细则中，效仿上海在楼市调控中“从严掌握”。

新华社昨日也刊文指出，随着一线城市房地产调控细则陆续出台，一些炒房者从重点城市退出后，有向二、三线城市转移的迹象。专家建议应尽快出台地方细则，遏制房地产投资投机行为的“梯级转移”。

各方观点

●市场

又密集出现传闻，如“发改委起草更严厉调控文件”

●学者

复旦大学房地产研究中心主任尹伯成认为，政策本身有一定的滞后性，暂时没有必要着急推出新政策

●开发商

万科集团副总裁毛大庆认为，北京一些新楼盘看似下调定价实际上只是“涨幅”下调

●购房者

48%的购房者在接受一项调查时预计北京房价在细则出台后会下跌

(作者：罗莎琳)