新政之后北京通州期房：零成交也不降价

新政后，楼市到底如何，购房人是在观望还是准备抄底？昨天，记者探访了新政下的通州楼市。

通州是记者探访新政下楼市的第二站。在此前，相关中介公司爆出来的统计数据似乎在说明一点，即通州作为去年和今年4月以前房价上涨最快的地区，也是新政后房价下降最快的地方。而记者昨天一天的调查结果显示：期房市场，通州房价仍然坚挺，开发商的压力并不大，没有出现明显降价，借用某楼盘销售人员的话说是“虽然从5月1日至今没有卖掉1套房，但不降价，折扣没有”；而二手房市场，基本情况是2004年以后的新建小区售价由之前的2.1万万元左右降到了1.8万元/平方米左右，而老城区的二手房则由1.8万元左右降到了1.5万元/平方米左右；看房人鲜见，成交几乎为零是期房和二手房市场共同的特点。

■通州期房房价依然坚挺

之前，通州某楼盘曾爆出全款客户每平方米直降3000元的“降价消息”，但记者昨天走进该楼盘售楼处时，销售人员还集中在门前平地上正在进行类似上班前“训话”的活动。当得知记者是首次看房时，销售人员坚决否定了“每平方米降价3000元”的事，说“我们这只有一次性全款才有95折的优惠。”

当记者表示2.5万元/平方米的价格太高时，销售告诉记者，“如果不是政府干预，通州房价这次早已经轻松过3万!”接下来，销售人员反复强调“物有所值”。

最后还表示，他们这只要是老客户介绍来买的，5到10层的户型可以送价值5000元/平方米的精装修，“你可以用2.5万元买到精装修的房子，很合算。”当听到记者表示价格还是太贵要等等看时，销售说，“你们不急着买，我们也不急着卖，因为我们的房子之前都卖得很好，现在剩下的也不多了，在售的1号楼和7号楼已经是最后两栋楼。”

调查显示，通州的其他几个新楼盘也不着急。另一楼盘的销售人员表示：“一点折扣都没有，我们的品质和位置在这摆着，虽然现在不好卖，但也不会降价销售的。”他说，“可以坦白地告诉您，从5月1日到现在，我们没有卖出一套房，但是我们相信这个阶段过去后，作为通州新城核心区唯一的住宅小区，我们根本不用愁。”

■二手房报价下调2000到3000元/平方米

和通州期房价格依然坚挺相比，通州二手房市场出现了下行。房主的报价都比之前4月中旬前的“巅峰”报价每平方米低了2000到3000元/平方米，但成交寥寥，通州区建委房地产交易大厅的一位工作人员说，“最近二手房成交过户的几乎为零”。

　记者发现，通州的二手房门店几乎都集中在新建小区比较集中的京津公路沿线等区域。当记者表示，听说通州二手房房价已经跌了时，一位老师傅很不屑地说，“通州房价2009年年底，从1万涨到2万只用了3个月的时间，现在二手房每平方米降了两三千块钱，这也叫降价？！”在通州区建委房产交易大厅，工作人员指着人不是很多的业务柜台说，“之前，这儿人都挤得落不下脚，现在这么点人还多是办理解押、更名业务的，二手房过户少见。”

值得关注的是，通州二手房门店已经出现白天关门现象。记者昨天下午2点左右，在潞河附近看到，一家不动产二手房门店关着门。另一家中介的房屋经纪人对此表示，“不可能关门，可能是出去看房了，这段时间我们客户不多，我们很多人都轮着休假了，店里人本来就不多。”

■看房人多为“摸底投资客”

昨天的通州探访过程中，记者还注意到了一个有意思的现象，无论是新盘售楼处，还是二手房门店，难得遇见的两三个购房人，也是“摸底投资客”。

看房人聂女士告诉记者，是听说通州房价降价了才来的。“我应该是属于摸底来的。”她告诉记者，2009年那轮房价高涨的时候她没有踩上点，希望这轮房价调整时能踩上点，淘到几套低价房投资，“听说通州先降了，就来看看，先来摸摸底，省得万一将来楼市触底时措手不及，不知道买哪个。”

■开发商、中介目前降价压力小

昨天通州楼市的探访还表明，眼下无论是开发商还是二手房经纪人，虽然在“零成交”的现实下，降价压力却很小。而且有意思的是，无论是开发商还是二手房经纪人，在和购房人沟通时都避开了通州眼下的高房价本身，而是用区域未来强调“通州就值这个价”。

　值得一提的是某别墅项目。记者到达该售楼处时正好是下午1点左右，让人奇怪的是，该售楼处既不见购房人，也不见售楼人员。门口唯一的保安告诉记者，“今天没有销售人员，他们都不在，旅游去了。” “新政出台后，楼市成交萎缩的情况下，像该项目这样销售人员能集体出去旅游的，还真是少见，这说明他们的压力很小，不担心房价下降和成交量萎缩。”一位业内人士表示。

业内人士看来，这种现象有两个基础，一是此前的热销让他们手上有钱，心里不慌；一是过去的经验，认为调控造成的“淡季”不会维持太长，这也是多家开发商坚持不降价的原因。

权威发布

4月二手房均价下降近400元/平方米

本报讯　北京市统计局、国家统计局北京调查总队昨天公布对15家重点房地产经纪公司的调查报告，1-4月，15家被调查单位的二手住宅成交30886套，比上年同期增长12%，其中，4月成交10330套，比上年同期增长13.1%。

1-4月，15家被调查单位二手住宅成交均价为15228元/平方米，4月当月成交均价为15238元/平方米，比上月下降391元/平方米。

当月经济适用房集中转签商品房导致当月经济适用房成交比重增加，从而拉低全市二手住宅交易均价。分房屋权属看，4月份二手商品房成交均价为16728元/平方米，比上月增长7.4%。

4月份城八区中，西城区二手住宅交易均价最高，为25071元/平方米，比上月上涨1095元/平方米，崇文区二手住宅交易均价为22346元/平方米，比上月上涨3482元/平方米，涨幅为城八区最高。

同期发布的租赁报告显示，4月份北京住宅租赁成交量比上月有所下降，租赁价格运行平稳。4月份成交14992套，107万平方米，分别比上月下降24.2%和25.8%。

本报讯 本市二手住宅可供销售的房源十分充足，“供售比”已从3月的5.9：1扩至4月的14.5：1，为今年以来的最大值。

今天上午，北京市统计局和国家统计局北京调查总队联合发布本市最新二手住宅市场运行情况。

根据对我爱我家等15家重点房地产经纪公司调查显示，4月二手房成交一万多套，比3月下降两成；成交均价也比3月份有所下降。

专家分析认为，“供售比”的变化说明，房地产市场已向买方市场转变。由于4月经适房集中转签商品房，导致当月经适房成交比重增加，从而拉低了全市二手住宅交易均价，掩盖4月下半月成交萧条的现状。

量

4月二手房成交套数 比上月降两成

据统计，1至4月，15家被调查单位的二手住宅成交30886套，比上年同期增长一成多。其中，二手商品房成交2万多套，占全部成交量的七成。

4月当月，成交二手房10330套，比上年同期增一成多，但比上月下降22.1%。其中，二手商品房成交7019套；已购经适房成交达1369套。

　4月份，二手住宅新增可供销售房源14万余套，比上月增长近一倍，可供销售房源与当月实际销售套数比由上月的5.9：1扩大到14.5：1，为今年以来的最大值。

价

4月二手房成交均价 比上月降近400元/平方米

1至4月，15家被调查单位二手住宅成交均价为15228元/平方米，4月当月成交均价为15238元/平方米，比上月下降391元/平方米。

4月份，城八区中，西城区二手住宅交易均价最高，为25071元/平方米。崇文区二手住宅交易均价涨幅为城八区最高。

专家分析

“经转商”掩盖4月下半月成交萧条

据北京中原三级市场研究部统计数据显示，从4月26日很多经济适用房主得知政策收紧以后，不仅自己家庭内部交易明显增加，市场挂牌量也非常明显地上涨。

以昌平区及朝阳区经适房为例，最高房源上涨幅度达到八成。在4月最后几天中，本市经转商达到了5000套以上。这在一定程度上掩盖了下半月成交萧条的状况。

供求关系逆转 买方市场初现

市统计局专家分析，4月可供房源与实际交易套数比反映出房地产市场已向买方市场转变。

中原三级市场研究部总监张大伟表示，一系列政策的出台，逆转了北京二手房市场，房源数量甚至超过了新增客户数量。

据北京房地产交易管理网数据显示，在4月30日二手房存量达到历史最高的21295套。而据北京中原三级市场研究部统计数据显示，在14日以后的半月里，二手房新增客户需求下跌八成。

在回访的8000个3月15日登记的购房客户中，明确表态短期内不再看房的比例达到75%。

未来预测

5月成交量将大跌六成以上

中原三级市场研究部总监张大伟表示，投资需求将在5月销声匿迹。之前占市场总成交量四成的投资客离场，大量刚性需求也会转为观望，这将使得5月楼市成交量下降六成以上。

市场已经出现了历史最大的单个项目20余套抛单，5月投资客抛售将明显增加。

张大伟表示，数千套经适房的交易拉低了均价，但是4月份的均价已开始触顶，而实际在5月上旬二手房价格也已非常明显地出现了5%左右的下跌。

一系列政策的有力打压，将使房价加速回落，以通州为代表的部分区域在5月价格还将继续下跌15%-20%。

百姓落点

宁买城区小房 不买郊区大屋

中原三级市场研究部总监张大伟认为，楼市很难在2012年以前出现回暖，建议购房者谨慎置业，特别是前期涨幅过大的望京等区域。四环内的二手房因为地段优势依然是刚性需求在本市调整期的最好选择。张大伟建议，宁买城区小房，不买郊区大屋。

(作者：张媛)