一线城市楼房成交量锐减 房价能撑到何时成迷

开盘十天，一套房都卖不出去。这是最近北京不少楼盘的真实写照，也是近期一系列楼市新政推出后的集中体现。而来自某研究院的数据也显示，北京、上海 、天津、重庆、广州、深圳 、杭州 、南京、武汉 、成都等10个一线城市，楼市成交量均出现了下滑。 不过，房价的变化还不是非常明显。但专家表示，从以往几次楼市震荡的经验看，市场总是先出现交投清淡，然后房价才会开始大幅下挫。这个过程一般会持续一到三个月。

有人说，一个月前的楼市是开发商不降价，而现在的楼市是看房人不谈价。无论房价是否在下降，以及下降多少，有一点大家都能感受到，就是市场正在推动房价回归到应有的价位。但毫无疑问的是 ，当前楼市政策的持续性非常重要……

北京观望情绪空前高涨

楼市新政接踵出台，一场博弈大战愈演愈烈，京城各楼盘更是陆续打出“优+ (论坛 新闻 视频)惠”和“打折”的招牌。几乎任意点开一个房地产网站，就会看到各种楼盘打折广告，而房源更是从地少价高的CBD遍布到昌平、密云等远郊区县，不管买家是选择按揭还是一次性付款，开发商都制定了不等的折扣优惠。一手房的价格是不是已经真的开始打折松动？这些优惠的幅度有多大？记者尝试对其中几家楼盘进行采访，但是，无一例外地遭到拒绝。

位于海淀区四季青桥边的四季会楼盘开盘马上就满两个月了，4月底，记者不断地接到这里的销售人员打来电话推销房子，也收到过这样的短信：“四季会今天前所未有的历史惊爆价！绝版精装！来找四季会，有优惠。”

到底优惠到什么程度？记者来到该楼盘，得知优惠政策还真不少 。“像这一片区房价最便宜也得每平方米2.7万元，但是在五一期间，我们的部分房价每平方米2.5万多元。”销售人员告诉记者，这比以往的价格便宜了近3000元。

除房价打九五折 ，该楼盘还推出了免10年物业费、返还一年贷款月供等优惠，销售人员给记者算了笔账：以一套每平方米2.8万元的小户型来说，其最终成交价将是每平方米2.55万元，比开盘时定价的2.86万元优惠了3100元。

尽管如此，售楼处的接待处也坐不满客。“市民都知道现在国家在调控。”销售人员说。

上海并不急于降价促销

记者首先来到了上海中环附近的一个楼盘，由于当天还是放假期间，售楼处没有工作人员上班。只有几个房产代理在小区门口慵懒地聊着天，看到有人过来，旁边一个房产代理主动过来询问，并称可以带我们进去实地看房。他悄悄跟记者说，其实这里面剩下的一手房已经很少了，价格也没有降。

至于没有降价的原因，一位房产代理说，一是因为这个小区位置好，处在地铁2号线附近，另外主要是因为大量外地投资投机客造成一手房源积压。

“这个小区主要还是投资者买房的多，真正买房居住的还是比较少。整个上海都是这样，特别是新楼，有钱人能买七八套房。”他说。

记者在调查中发现，像天山怡景苑这样位于中心区域的楼盘价格目前仍保持坚挺，有分析人士认为，开发商面对新政的调控措施，现在仍在试探性观望，虽然成交量不高，但他们并不急于降价促销，这一点在五一房展会上得到了印证。

与市中心区域的房价涨跌停滞状态相比，处于外环附近的一些楼盘则采取了打折促销手段。

对此，资深房地产评论员顾海波表示，目前上海的房产新政实施细则还没有出来，投机客还在观望。一旦新政细则从供给、需求、税收、打击投机等各方面结合起来治理，上海房价可能会慢慢松动。

杭州推迟开盘十分普遍

进入5月份以来，杭州市新开盘的楼盘仅有4家。记者来到五一期间刚刚开盘的4家房产项目，发现其中两家的售楼处空无一人，另外两家售楼处也是门可罗雀，场面显得非常冷清。

记者发现，不但5月份开盘量少，很多原定4月份开盘的楼盘至今仍未开盘。杭州江干区的九堡某楼盘，原定有两栋共86套房源 4月开盘，其中80平方米和120平方米左右 (论坛 新闻)的户型各占一半，不过这家楼盘至今尚无动静。销售人员告诉记者，推迟开盘是由于楼盘至今未领到预售证，至于何时才会开盘，对方表示现在还说不上。同样原定4月开盘的江干区丁桥镇另一家楼盘也给出了类似的答复。

记者对5月份将要开盘的28家房地产企业进行采访发现，这 28家房地产企业中有22家确定要推迟开盘时间，占了近8成。原定在5月初开盘的，有的已经推迟到5月中旬或者月底，有的甚至直接推迟到了6月份或者7月份。销售人员异口同声地表示，这都是因为房管局审批原因推迟了开盘日期。

在记者参访的28家中，仅有6家表示会开盘，还不到四分之一。即便如此，表示要开盘的几家也仅仅拿出极其少量的几套房子象征性开盘。记者在调查中发现，推迟开盘是杭州楼市的普遍现象，商家的说法多种多样，但受楼市新政影响是不争的事实。

深穗大幅降价刺激楼市

根据深圳市国土规划委的统计数据，4月26日至5月2日，深圳新房仅成交268套，环比下跌36%，最低的5月2日，成交仅7套。但量缩局面形成的同时，新房价格继续上升，达到25846元/平方米，环比上升9%。不过，记者了解到，新政出台后，深圳南山某楼盘降幅达到4000元，房价每平方米15500元，吸引了不少人前去看房。记者随后致电两家最近新开盘楼盘的销售处了解情况，发现也出现了降价的情况。

同时，记者在广州市国土房管局阳光家缘网上看到，今年五一期间，广州市的一手商品住宅楼的签约量大幅下跌，其中5月1日到3日共签约273套，而去年同期是1277套，签约量几乎下降了75%。 广州市中联房地产中介服务有限公司总经理何国辉告诉记者，在一系列房产新政的影响下，首先是成交量的大幅下降，其次成交价格也有所回落。数据显示，5月1日到3日，广州一手商品住宅签约均价为9375元，比4月份的11167元下降了16%。

一些小楼盘降价促销的力度非常大。位于广州市增槎路的尚境雅筑就比周边的房价每平方米低了5000元左右，最低价格只有每平方米8800元，这比附近一些二手房还便宜好多。此外，一些大型房地产公司也推出了优惠措施。广州金沙洲的某楼盘于五一期间推出了70多套房源 ，由于价格比周边的楼盘每平方米低2000元左右，且开盘当天有优惠，所以一开盘就销售一空。

■观点 政策的持续性非常重要

根据调查，上海市新房日成交量首次跌破80套；北京的新房成交也是跌得一塌糊涂，每天一两百套；而深圳的实际情况比媒体报道的还要严重……某研究院对北京、上海、天津、重庆、深圳、广州、杭州、南京、武汉、成都十个城市的楼市情况进行了重点分析，发现楼市成交量出现了明显萎缩，但房价的变化还不明显。

房价降低具有滞后性

某研究院院长莫天全介绍说，4月14日召开的国务院常务会议规定，贷款买二套房首付不得低于50%。这一新政出来以后，第一周的成交量与此前一周相比，上述10个城市的成交量都在下滑。其中，北京下滑38.11%，下滑最多的是杭州，降了72.55%。而第二周的成交量与第一周相比，10个城市中又有9个城市在继续下滑。

尽管成交量出现了明显萎缩，但房价的变化还不明显。莫天全表示，新政出台后的两周与出台前的两周相比，北京的新房成交价格环比下降16.75% ，广州下降2.16%，而上海却上涨3.08%，深圳上涨27.48%。并未出现房价一边倒地上涨，也没有出现一边倒地下滑，“不过，这也很正常，因为受冲击最大的，最直接的首先是成交量，其次才是价格，价格有一定的滞后性”。

在莫天全看来，新政是否真的能够使疯狂的楼市回归理性，还需要长时间观察。所以，此次政策的持续性非常重要。

资本利得税有望征收

“从短期来看，房地产新政是一个强力的退烧针，它会导致二、三季度的楼市出现明显调整。”北京师范大学金融研究中心主任、教授钟伟表示，不过，从5到8年的较长周期来看，房地产在中国的发展空间还是非常巨大的。

在钟伟看来，目前出台的金融信贷政策已足够严厉，几乎没有了进一步调整的空间。“土地政策也很难有大的空间，因为 18亿亩耕地的红线很有必要，那么除了适当提高容积率等因素之外，没有更好的政策可以保证商品房的供应量有明显增长。”钟伟表示，在未来两到五年，有可能具备条件开征的就是资本利得税。也就是说，对购房者卖房和买房时的价差部分，征收一定的税费。这对于交易环节降低投资或者投机商品房的收益水平，会起到明显的作用。

房价不应是唯一指标

“首先，通货的稳定极其重要，如果币值不稳定，投机性的需求就会猛增。其次，一定要解决好收入分配的问题，使得贫富差距不要太悬殊，不要让富人可以买多套房，而穷人却连一套房都买不起。”钟伟认为，要想根治高房价并使房地产市场回到健康发展的轨道上，更重要的是采取标本兼治的措施。

也有专家表示，在评估这轮房产新政的时候，尽管需要关注房价这个重要的指标，但不能把它当成唯一的指标。新政在打击炒房、清除泡沫的同时，是不是能够打破对土地财政的依赖，扭转一房独大的增长方式？是不是能建立一个更公平、更透明的分配机制，确保老百姓的居住权？这些问题恐怕更加重要。