刚性需求开始择机入市 楼市回暖有赖经济复苏

　　楼市“阳春”行情在给开发商带来信心的同时，也引起了各方人士的关注。专业人士认为，2月份全国房地产交易量的回升主要是去年下半年以来冻结了半年多的刚性住房需求集中释放所致。

　　刚性需求开始择机入市

　　记者从房产中介了解到，近一个月以来，婚房 的交易出现井喷情况，一些刚性需求开始择机入市。在“上海之春”房展会现场，多家开发商也在刚性需求上做文章，瞄准工作不久、准备结婚的新人，力推“中小户型、低总价、近轨道交通”的楼盘。

　　但这一切尚未令楼市的供需结构发生逆转，巨大的商品房库存量依然存在。戴德梁行最新报告显示，上海、北京、广州等全国9大城市目前积压了2006年到2008年在建的库存商品住宅约3800万平方米，消化这些库存平均需要9个月时间。而根据国家统计局的数据，截至去年底，全国商品房空置面积达到1.64亿平方米，同比增长21.8％。

　　上海克而瑞信息技术有限公司总裁丁祖昱认为，最坏的时候可能已经过去，但目前仍是房地产市场筑底的阶段。在这一过程中，成交量可能会有反复，甚至房价还要有一个下降的通道。

　　“现在行情上来了，但肯定不会全面涨价，主要是大型开发商现在还是处于资金链较紧张的状态，不管是为了生存还是为了保持规模的可持续性，今年肯定不会带头涨价。何况这些楼盘虽然价格回调，但还没有超过项目价格的历史最高点，所以我只会将现在的这类现象定义为：开发商的优惠幅度越来越小。”克而瑞中国首席分析师陈啸天表示。

　　刺激消费政策仍需发力

　　现在楼市销量确实在回升，但这种回升能否持续值得关注。有关专家认为，全国房地产市场已经进入周期性调整，这一轮周期性调整与中国宏观经济调整、世界金融危机同步，其结束有赖于宏观经济复苏。

　　五合智库总经理邹毅表示，上月较多的潜在购房者结束观望进入市场，但并不能就此判断市场已经回暖、房价已经见底。“从近几个月来看，行业似有回升之态势，但这可能是供求关系博弈的阶段性调整。短期内，市场预期的改变以及政府进一步扶持政策的推出，有望促进成交量继续回暖。如果加上库存压力的缓解和现金流状况的改善，开发商就没有太多的动力进一步大幅下调房价。随着长期内供求关系的动态平衡发展，实质性的趋势尚有待进一步观察，而行业回暖则有待宏观经济来验证。”

　　房地产作为国民经济的先导性行业，其走势离不开宏观经济基本面。当下，全球经济形势继续恶化，世界银行和IMF近期均预计全球经济今年将出现负增长。经济学家认为，两大机构双双下调预测，意味着二战后全球经济有可能首次陷入整体性衰退。

　　与悲观的全球经济相比，中国1至2月份的宏观数据则是喜忧参半。货币发行与信贷数据继续朝着预期增长，投资同比与环比增速同时加快，好于市场预期，但重点有效指标仍然透露寒意：第二产业固定资产投资增速比城镇固定资产投资增速更能反映经济运行趋势，而其目前仍然处于下行趋势；进出口总值同比下降27.2％，这已是连续第四个月下降；2月份， CPI、PPI双陷负增长，经济低迷态势尚难一时改变。

　　经济学家认为，今年前两个月个人所得税增速比去年回落8.7个百分点，居民收入预期下降将进一步制约未来消费扩张，未来消费启动仍很艰辛。

　　在此大背景下，专家认为，房地产政策取向的着眼点与归结点应是刺激市场消费，维持开发投资规模。刺激消费与维持投资规模是相辅相成、互为条件的。在刺激消费层面，它既是维持开发投资规模的必备条件，又是扩大内需的重要构成。

　　如何刺激楼市消费？专家认为，近年宏观调控出台了许多限制住宅消费的政策，如二套房贷政策、二手房交易税收政策、境外人士购房限制政策等，都应予以改变，此外还要考虑新的鼓励消费政策。