在创始人耿建明的战略领导下，经过20余年发展，荣盛发展(002146.SZ)终于迈进千亿房企俱乐部。
2018年，荣盛发展销售额达1051亿元，在2019年中国房地产百强企业中综合实力排名第16位，融资能力排名第4，运营效率排名第8。
不过，圆梦千亿的背后却是债台高筑。截至2018年底，荣盛发展总负债高达1908.83亿元，资产负债率为83.87%。
在业绩狂奔的途中，荣盛发展多次被曝违规。3月7日，据石家庄市住建局网站处罚项目公示显示，荣盛发展旗下两家控股子公司因违规被分别处以3万及30万的罚款。
长江商报记者查阅天眼查发现，近十年，荣盛发展的司法风险，包括开庭公告、法律诉讼合计高达近千条。法律诉讼中，仅2019年以来就达到33条。
“荣盛发展三个多月的的法律诉讼可能相当于一个公司一年的数量。”一位不愿透露姓名的业内研究人士对长江商报记者表示，荣盛可能是史上诉讼最多的地产上市公司。
财经评论员肖磊则对长江商报记者表示，看相关处罚不难知道，荣盛发展去年的业绩，一方面是因为确实从销售上有整体的提升，但还有一部分业绩应该是在未竣工的情况下，采取售后包租方式销售商品房，可以说荣盛发展已经不是第一次这样违规操作了。
针对上述问题，长江商报发送采访函致荣盛发展方面，截止到发稿前并未得到回复。
跻身千亿房企规模 被指违规“售后包租”
1996年，供职于廊坊一建公司的耿建明毅然辞职创业，成为“下海潮”中的一员。1999年，荣盛的第一个住宅项目——“方州花园”正式落地南京，一经推出便被一抢而光，耿建明也“一战成名”。
2005年荣盛发展进入全国百强房企之列，2007年在深交所挂牌上市，上市当天市值曾一度突破200亿元。在2011年，耿建明提出未来五年要实现总资产千亿的宏伟目标。
这一目标，在去年得以实现。公告显示，2018年全年，荣盛发展累计实现签约面积983.40万平方米，同比增长54.73%；累计签约金额1015.63亿元，同比增长49.51%。
据东方财富网数据显示，截至3月7日，河北省38家上市企业披露了2018年业绩预告，最赚钱的公司是荣盛发展，全年实现归母净利76.6亿元，同比增长33%。
“从目前的情况看，在去年整个房地产市场都不是很景气的背景下，荣盛发展的业绩确实令人感到意外。”财经评论员肖磊对长江商报记者表示，这与环京区域市场交易较好有关。虽然此类城市限购政策严厉，但是潜在需求依然是很大的。业绩攀升的现象，多少也说明企业具备较好的发展优势，尤其是产城融合区域，市场交易会比较好。
不过，肖磊也指出，荣盛的部分业绩是靠违规的售后包租方式获得的。近日，荣盛发展子公司荣盛广场因以售后包租的方式卖房被处罚似乎也印证了这一说法。
业绩节节攀升的同时，荣盛发展不再掩饰扩张的野心，并迅速在全国各地“囤地”，仅两年的时间，荣盛获地数百宗，同时也在产业地产等领域做出新的尝试。
长江商报记者在其官网发现，荣盛发展经营业绩持续、快速增长，企业规模不断扩大。至2018年半年报报告期末，土地储备达3630.13万平方米，总资产达2054亿元。截止2018年9月底，荣盛发展业务范围扩大至天津、重庆、河北、海南、辽宁、浙江、四川、广东等省市在内的66个城市，并成功进驻捷克共和国南摩拉维亚州帕索夫斯基市。迄今为止开发项目总数逾200个。2019年1月拿地三宗，签约金额46.45亿元。
债务高企半年融资超260亿缓解资金压力
荣盛发展圆梦千亿，土地储备的快速扩张的背后是债台高筑。
2014年至2018年，公司的负债总额分别为603.17亿元、808.56亿元、1205.36亿元、1623.53亿元、1908.83亿元。截止2018年底，公司的资产负债率83.87%。
“负债数据说明企业扩张的节奏是比较快的，基本上和企业的规模是匹配。从企业经营角度看，各类债务数据都容易引起关注，尤其是目前各类房企依然是有一定的资金风险和压力。”
长江商报记者注意到，为缓解资金压力，荣盛发展自2018年下半年以来进行了多次融资。
截至目前半年发债融资超260亿元解资金之渴。2108年9月28日，荣盛发展公告称，拟在境外发行总额不超过5亿美元(约34.34亿元人民币)的公司债券；2018年8月，荣盛发展披露了拟申请发行两单共80亿元的公司债券，另拟向股东荣盛控股和荣盛建设借款70亿元；此外，公司曾计划以非公开方式发行不超过10亿元的债权性固定收益类产品。
进入2019年，荣盛开始了新一轮密集发债计划，包括总额10亿元的债权融资计划；发行30亿元的非公开发行公司债券；5亿元的第一期超短期融资券；11.67亿元的公司债；9.1亿元的第二期超短期融资券。
对于荣盛发展近期的密集发债融资，肖磊认为，目前荣盛的负债率依然偏高，冲击更大规模的业绩，一方面是市场行为，另一方面可以说也是为了更好的为接来下的负债做一些铺垫，否则未来的借债成本会非常的高。如果按照目前的数据，荣盛发展依然是可以从市场上借到钱的，而且成本不会太高，但去年的销售数据可能持续性存疑，如果今年整个房地产商业继续下行，那么目前这个水平的负债就会对其带来较大的影响。另外，各大房企都在谋划转型，荣盛发展也不例外，负债高企也会影响到其转型战略，这方面对于企业来说是存在较大挑战的。
频繁违规涉诉超500条居行业第一
负债高企的荣盛发展还被频繁曝出违规项目，涉嫌多起诉讼。
3月7日，石家庄市住建局网站发布了一则处罚项目公示，其中，荣盛发展旗下两家控股子公司荣盛广场和荣盛城榜上有名。
据了解，荣盛广场因在未竣工情况下，以售后包租的方式卖房，而受警告、责令限期整改，并被罚款3万元。荣盛城则为荣盛发展的控股子公司的项目，该项目在未取得预售证的情况下违规预售，并取得预付房款3085万元，被石家庄住建局判定违法情节严重，被责令停止违法行为，并处以31万的罚款。
“此类售后包租其实是商铺的概念，也说明这个业态方面资金回笼是有压力的。当然对于此类子公司来说，操作不规范或者说没有行业操盘纪律也是很重要的原因。”易居研究院研究总监严跃进对长江商报记者表示。
事实上，仅2018年以来，荣盛发展旗下廊坊多个项目被媒体曝光，存在违规销售行为，涉及项目随后还遭廊坊市住房保障和房产管理局关停。
2018年12月26日，荣盛发展在廊坊市建设的荣盛华府二期项目，因为存在封闭露台、增大顶层楼梯间尺寸、增建屋顶水箱间、增加平面尺寸、地上及地下超建的行为，被廊坊城管局罚款117万元；2018年12月7日，荣盛发展旗下廊坊多个项目被媒体曝光，涉嫌首付分期、购房三年后网签、代办户口及准购证以达到购房目的等销售行为。同月，被曝光涉及的廊坊市荣盛花语城项目，销售处被廊坊住房保障和房产管理局查封，网签被关停；2018年5月，荣盛发展控股孙公司河北荣商房地产开发有限公司，旗下项目荣盛华府，因未取得预售证违规预售，被石家庄市住建局处以罚款10万元。
长江商报记者查阅天眼查发现，近十年，荣盛发展的司法风险包括开庭公告、法律诉讼多达近千条。其中，2010年7月-2019年1月，开庭公告达504条。2013年1月-2019年3月，法律诉讼到达504条，仅2019年以来，法律诉讼就达到33条。
“荣盛发展三个多月的的法律诉讼可能相当于一个公司一年的数量。”一位不愿透露姓名的业内研究人士对长江商报记者表示，荣盛可能是史上诉讼最多的地产上市公司。比如，在A股上市的国内房企，万科涉及的裁判文书记录为27条，泰禾则为25条，金地则仅有6条。
财经评论员肖磊对长江商报记者表示，从目前的情况看，在整个去年房地产市场都不是很景气的背景下，荣盛发展的业绩确实令人感到意外，但是如果再看看相关处罚，就不难知道，去年的业绩，一方面是因为确实从销售上有整体的提升，但还有一部分业绩应该是在未竣工的情况下，采取售后包租方式销售商品房，可以说荣盛发展已经不是第一次这样违规操作了。
