首创置业财务费增177亿急售50亿资产解压 李松平掌舵一年净利降9%增收不增利
2018房企500强销售达9.9万亿，“碧万恒”销售均破3000亿，千亿房企增至30家。千亿已经成为房企“活下去”的标配，曾经行业前30强的老牌房企首创置业(02868.HK)的步调却显得有些缓慢。
“2018年保750亿冲800亿，2019年突破千亿、2020年达到1400亿，回到行业前30强！”2017年业绩会上首创置业提出上述销售目标。
2018年由李松平带领的新任管理层在中期业绩会上重申这一目标，2019年的目标销售额却被下调至800亿元。
年报显示，首创置业2018年实现签约金额706.4亿元，不仅未达到800亿元的销售目标，甚至仅实现750亿元保底销售目标的94%。
销售目标不达标，首创置业还增收不增利。其去年营业收入为232.57亿元，同比增9.23%；净利润为19.23亿元，同比降8.98%。值得注意的是，其财务费用也大幅增加177.19亿元，同比增长161%。
此外，冲击A股曾被视作首创置业的重大战略之一。然而这条路首创置业整整走了14年，期间4次启动回A计划，但2018年9月，首创置业最终还是向证监会申请撤回A股发行申请。
“首创置业今年要突破1000亿可能难度很大，重回行业30强并非易事。”财经评论员肖磊向长江商报记者分析称，首创置业业绩未达标主要还是与去年整个地产市场进入调整期有关，尤其是下半年，市场需求萎缩明显，增长几乎停滞。另外首创置地此前过于乐观的预期，导致很多策略不能适应市场的调整，影响了销售。
800亿元的销售目标未完成、利润下滑财务费用大涨、冲击回A股再度落空……针对上述问题长江商报记者向首创置业发去采访提纲，截至记者发稿，尚未得到回复。
增收不增利千亿目标下调两成
3月11日的2018年度业绩会上，首创置业宣布2019年的销售目标为800亿元，较原来的千亿目标下调两成。在销售目标下调的同时，首创置业还出现了增收不增利的情况。
年报披露，首创置业2018年全年营业收入为232.57亿元，同比增长9.23%。销售额同比增长至706.4亿元。尽管销售额及营收均有所上涨，但净利润却出现下滑。2018年，其净利润(归属于母公司股东的净利润)为19.23亿元，同比减少8.98%。而2017年，首创置业营收净利双增，实现营业收入212.92亿元，同比增长4.63%；实现净利润21.13亿元，同比上涨了4.71%。
同样降低的还有毛利率，2018年其营业税后毛利率约26%，较2017年下降1个百分点，首创置业在年报中表示主要原因是本期一级开发业务毛利率降低。据公告，2017年一级土地开发成本仅为9.71亿元，2018年该项成本直接飙升至约20.81亿元；而相应的业务收入反而减少了330.2万元。
对于未达成既定目标，首创置业方面解释称:由于2018年上半年房地产市场较为火热，下半年有下降，而公司是重仓在第三季度、第四季度，因而对销售影响较大。加之2018年公司业务布局偏重于一线城市及热点二线城市，因而签约销售额未达目标。
“首创置地此前过于乐观的预期，也导致很多策略不能适应市场的调整，这个对销售也是有影响的。2019年的目标已经从突破1000亿调整为达到800亿，所以从这个调整来看，今年要突破1000亿可能难度很大。”财经评论员肖磊向长江商报记者分析称，首创置业业绩未达标的主要还是去年整个地产市场进入调整期有关，尤其是下半年，市场需求萎缩明显，增长几乎停滞，消费市场也比较谨慎，另外首创置地此前过于乐观的预期，导致很多策略不能适应市场的调整，对销售也有影响。
逆周期扩张新增产能储备超千亿
为了重回房企30强，一向以稳健著称的首创置业近年在扩张规模上明显提速。
2018年以来首创置业进行逆周期的扩大土地收购，通过一二级联动、并购及合作开发等方式，新增产能储备超千亿。截至2018年12月31日，首创置业全年新获二级开发项目27个，土地投资额409亿元，同比增长11.3%，首创置业拥有土地储备总建筑面积1255万平方米(公司权益面积849万平方米)，土地储备总地上建筑面积966万平方米(公司权益面积650万平方米)。
进入2019年，千亿目标压身，首创置业在加速储备粮草。拿下佛山地块、首金资本获北京平谷项目、并入股北京朝阳区一宗租赁用地等。而新年业绩情况也已初步显现。截至2019年2月底，其累计实现签约面积约40.2万平方米，同比增长38.8%；累计签约金额约90.9亿元，同比增长54.1%。
作为隶属于北京国资委的国有大型企业，起步于北京的首创置业，上市之初仅在北京市发展。2005年之后，首创置业开启了京外扩张之路，进军西南、长三角，两年内将市场开拓至天津、成都、重庆及无锡等城市。
然而，除了北京之外，其他四个核心城市销售表现并不理想。年报显示，北京地区销售增长显著，实现签约额392.4亿元，同比增长73.7%，占比达55.5%。天津销售跌破百亿元，成都销售同比下降47%；上海销售业绩至今仅69亿元，而重庆还未达到30亿元。
此外，作为中国房企，首创置业一直在国际化方面积极探索，2014年中期，首创置业在澳洲开发的第一个项目悉尼Eve一经面世便取得了良好的开局，首期197套住宅去化率达到95%，销售收入超过7亿元。同年12月13日，首创置业在澳洲开发的第二个项目Carlingford的首期产品开盘销售，408套住宅获得了3500份的认购，认购率近9倍。
不过，年报显示，首创置业2018年在悉尼及布里斯班签约销售额约40.18亿元，比2017年的72.27亿元下降约44%。2018年，首创置业在悉尼投资四个项目，总建筑面积达到3.9万平方米，而2017年该数字为20万平方米。
首创置业走出北京本营走出国门，现在似乎遇到了挑战。肖磊认为，首创的大本营在北京，北京肯定是占有主要份额，但首创最近几年的对外扩张也比较明显，包括天津等地发展的也不错，海外市场也还可以，但整体来说房地产行业受到周期的影响较大，再加上负债高企，对市场的变化很难适应，就会遭遇多重挑战，尤其是海外市场，整个产业链的成本比较高，很容易推升债务的增加。
出售50亿资产缓解偿债压力
随着开疆拓土进程加快，首创置业的资金压力也逐渐显现。
截至2018年12月31日，首创置业及其子公司总资产为1697.17亿元，总负债1315.16亿元，资产负债率77.49%，净负债率193.43%，同比2017年的77.42%和150.64%分别上升0.07和42.79个百分点。
其中，流动负债637.77亿元(2017年660亿元)，非流动负债677.39亿元(2017年434.44亿元)。公司短期借款为27.49亿元，一年内到期的非流动负债为206.71亿元，比期末货币资金225.27亿元多出8.93亿元。无法覆盖短期借款以及一年内到期的非流动负债。
此外，2018年的长期借款同比2017年末增长了73.12%，应付债券同比增长了103.27%，也令公司期末有息负债抬升，净负债率同比抬升明显。其财务费用也大幅上涨，由2017年的109.73亿元上升至286.92亿元，增长177.19亿元，同比上涨161%。
而在2018年初举办的业绩发布会上，首创置业管理层曾表示，未来三年净负债率预计控制在100%-120%以内，如果实现A股的重大股本融资突破，净资产负债率有望控制在90%以内。
为缓解资金压力，首创置业在经营层面提出了加快经营性现金流回款的目标，通过快周转释放负债压力。据悉，2016年之后首创置业提出了五大考核指标——增长率、毛利率、周转率、负债率及去化率。此外，首创置业也会加大合作力度，如加大与基金的合作。
加快周转的具体措施方面，首创置业于2018年提出了“369”新工期标准，即“3个月取得方案批复，6个月取得施工许可证，9个月取得预售许可证”，从而达到加快项目供货速度，加速签约回款，争取当年回款/当年签约率90%以上。为提高周转率，首创置业也计划出售部分资产加速变现，涉及到的资产规模达50亿元。
肖磊指出，从目前的情况看，首创置地正在利用各种手段降低杠杆率，也就是降低负债率，可能会在股票市场有一些动作，但要整体控制负债率，还需要收缩扩张预期，做顺周期的减负行为。
