根据统计局公布的待售面积数据显示，截至2018年7月，住宅库存为2.69亿平米，较其最高点降低了42.27%，“去库存” 已取得一定效果。针对“去库存”所产生的影响，本文将以下方面进行探讨：我国房地产市场库存到底有多少？“去库存”存在哪些主要问题及对市场的影响有多大？我们应该从“去库存”中吸取哪些经验教训？
关于房地产库存的几个测算
有两个重要问题与“去库存”战略有关：一是中国住房市场库存到底有多大，二是中国住房的存量究竟有多少。
中国库存水平并不高
关于库存水平的测算，可从以下两个指标来看。一是商品住宅待售面积，主要指已经竣工但还未销售的房子，可以理解为现房库存，即狭义库存。统计局数据显示，2010年初中国商品住宅待售面积为1.05亿平米；2016年2月，商品住宅待售面积达到4.66亿平米的历史高位。此后，在“去库存”战略引导下，待售面积明显下降，2018年7月待售面积下降至2.69亿平米，较最高点下降了42.27%。
二是广义住宅库存面积，本文中主要指已经开工建设但还未销售的面积。该指标没有直接统计数据，可以由新开工面积和销售面积的差值来估算。按此口径，自1997年至2015年，广义住宅库存面积为29.00亿平米，截止到2018年7月广义库存下降到25.83亿平米。
从狭义库存的角度来看，按照2013-2017年商品住宅年平均销售规模12.31亿平米来衡量，提出“去库存”战略时的去化周期为0.37年(4.4个月)。即使按照2008 -2013年年均8.68亿平米的销售规模来衡量，当时去化周期也仅为0.52年(6.2个月)。从广义库存的角度看，分别用上述两个阶段销售规模测算，当时去化周期分别为2.35年(28.3个月)和3.34年(40.1个月)。考虑到工程周期，库存问题并不严重。
房地产库存并不是中国特有的问题，发达国家也有类似情况。以美国为例，数据显示，2018年5月，美国新建待售房屋为29.8万套，按过去五年的平均销售规模(52.8万套)测算，当前去化周期为0.56年(6.8个月)，稍高于中国。
当前，中国房地产市场主要面临的是库存结构性的问题。通过估算，2015年“去库存”战略提出时，35个一二线核心城市待售面积在总库存中仅占19.33%，而80.67%的库存都集中在三四线城市。而在三四线城市中，库存也存在分化。2015年12月，41个城市中，14个城市去化周期低于12个月，19个城市去化周期在12和24个月之间，41个城市中仅有8个(占比19.5%)城市去化周期超过24个月。
保守估算城镇住宅空置面积为38.7亿平米
存量住房指已被购买或自建并取得所有权证书的住房，代表可供使用的城镇住房面积。该指标也没有直接统计数据。根据国家统计局数据，2017年中国城镇常住人口为81347万人，人均居住面积36.5平方米(2016年)，可估算城镇存量住房面积为297.73亿平米。严格意义上来讲，这一数据还不能准确地反映全部存量住房的情况，因为空置房未包括在内。
对于空置率的测算，市场上存在较大的分歧。本文重点参考两位官员公开发表的有关空置率的指标或观点来估算。一是2018年3月，中央农村工作领导小组原副组长兼办公室主任陈锡文在解读“乡村振兴”的专访中提到：“2017年大中城市房屋空置率是11.9%，小城市房屋空置率13.9%，农村房屋空置率14%”。二是2018年6月中财办原副主任杨伟民在 “2018陆家嘴论坛”演讲中谈到中国住房空置率问题时指出，中国无论是城镇还是乡村住宅的空置率都相当高，比日本还高，日本是13%。他没有给出中国城镇住房具体空置率，但是据此可以推测应该在13%以上。综合以上观点，并按保守的13%来估算，中国城镇住宅的空置面积为38.7亿平米。
城镇存量住房可容纳9.29亿人
城镇存量住房容纳人口的规模可按以下几个口径来测算。按照城镇常住人口8.13亿人，人均居住面积36.5平米估算，包括空置住房面积的存量口径测算为336.43亿平方米，可以容纳9.22亿人，城镇化率可达到66.3%。若在此基础上纳入待售面积，按所有已经竣工可以入住的住房面积测算为339.24亿平方米，可以容纳9.29亿人，城镇化率可达66.8%。再纳入已经开工的面积，指在不增加新开工的情况下，已开工项目完成后的存量面积。按此测算，中国城镇存量住房为362亿平方米，能容纳9.92亿人，城镇化率可达71.3%，基本能够满足中国城镇化进入后期发展阶段的需求。
去库存对市场造成的影响
(1)“一刀切”的全国性宏观调控政策弱化了“一城一策”的差异性调控
2014年“930”新政提出的认房不认贷、首套房贷款最低首付款比例下调至30%等一系列全国性房贷放松政策，以及降准、降息及有关房地产业相关税费减免等全国性利好政策也在一定程度上刺激了一线城市房价的上涨。“一刀切”式的全国性调控政策，在执行过程中难以平衡城市间的差异，致使“一城一策”很难真正的落实。
(2)“去库存”使热点城市供应不足
随着“去库存”战略的实施，核心城市库存下降明显，20个热点城市库存总量从2015年的2.50亿平米下降到2017年的1.44亿平米，降幅为42.45%，部分城市库存下降的幅度更大，比如杭州、西安、武汉等城市降幅超过60%。库存降低导致供给不足，市场供需失衡加剧。为稳定房价，新政频出，反而导致市场乱象丛生。
(3)部分三四线城市库存由“去”变 “补”，人口净流出区域长期风险积聚
“去库存”背景下，三四线城市销售形势趋好。统计局数据显示，三线城市住宅销售面积在2016年进入快速增长时期，当年增幅达到19.75%，2017年涨幅开始明显超过一二线城市。因此，开发商也开始积极在三四线甚至级别更低的城市大量购置土地。同策研究院监测的111个城市中，71个三四线城市在2016年1月至2018年7月住宅面积成交了4.68亿平米，而同期新增住宅规划建筑面积达到4.76亿平米，土地供应超出住宅销售量，“去库存”变成了“补库存”。同期，一线和二线城市的规划面积库存负增长，增速分别为-28.07%和-12.26%，原本库存不高的一、二线城市更加剧了库存紧张的局面。
去库存后的九大思考
思考一：什么是合理的库存水平
一般的商品都有安全库存，这既能避免商品脱销，又不造成商品积压。关乎重大国计民生的住房，更需要合理的安全库存。除住建部给出的相对量的指标概念外，还需要有绝对量的库存指标：一是老旧住宅的折旧量，按照住宅70年折旧计算，每年的折旧率为1.4%；二是城镇化进程中新进入居民的需求量；三是居民用于提高居住水平的改善需求量。
思考二：如何认定一个城市合理的住房需求
部分地区“万人抢房”现象中的抢房者，如果都属于合理需求，那么该城市最大的问题就不是怎么摇号分配，而是如何增加实际供给。但如果参与摇号的大多为投资、投机者，一房难求不过是虚假的火热局面，却会向市场传递错误信号，甚至造成恐慌。此外，应严格审核企业购房。在保证企业正常运营、发展所需住房的情况下，严禁企业参与炒房。
思考三：三四线城市“去库存”带来的后果
由于部分三四线城市自有住房率相对较高，在“去库存”的影响下，除部分进城农民购房外，还有部分居民是出于投资或投机。这些地区产业薄弱，人口外流，房子难以出租，只能空置。因此，社会整体的住房的库存仍然较高，而住宅空置以及不可再生的土地资源浪费都不利于经济持续增长，并造成不可挽回的损失。
思考四：如何把供给和需求相结合进行动态管理调控
以往调控政策主要侧重需求端，以“限”为主。这样短时间内抑制住了需求的释放，但是需求问题并没有解决，一旦政策松动或者改向，被抑制的需求集中释放将会造成更大的冲击。因此，未来调控要注重两点：一个是从供给端调控解决市场需求问题；一个是根据供求关系因时而变，动态调控。
思考五：房价调控的思路应从局部向整体转变
目前的房地产市场调控思路带有明显的局部性特征，主要表现在两个方面，一是“重”新房“轻”二手房。但部分城市已经进入二手房主导的阶段，限制新房价格而放任二手房价格容易形成价格倒挂，造成市场的扭曲。二是“重”房 “轻”地。近年来，土地成本在房价中占的比重越来越大，热点城市基于控制地价而施行愈加严格的土地拍卖政策和不断升级的限制条款，实质上增加了房企的购地成本，从而推高房价。
思考六：如何真正落实“一城一策”
实现“一城一策”需要做到两个结合。一是短期调控和长期目标相结合。短期内房地产市场的调控思路不能单以房价高低或者库存大小为准绳，而是应以城市长期发展为准则。如果城市未来规划产业人口导入，可以保有适当的库存，以备未来流入人口住房需求；如果城市的房价收入比不高，产业发展带来收入增长，在不影响实体产业发展的前提下，可以允许房价适当上涨。二是全国政策和城市政策相结合。按照2015年3月出台的楼市新政，二套房的首付比例统一下调到40%，同时减免购房税费。当时一线城市仍在执行限购政策，而新政违背了既定的政策，导致调控失效，造成房价再度上涨。
思考七：如何在“去库存”基本完成后应对潜在通胀和金融风险
目前“去库存”已经接近尾声，房价出现大幅上涨的城市基本都出台了调控政策。2018年7月中国商品住宅平均成交价格为8498.58元/平米。结合前文估算的存量住宅面积和空置面积，可估算当前中国城镇住房资产价值介于249.62-285.92万亿元。当房价上涨空间受限后，投资者将会套现离场，即使按照存量房交易10%的活跃成交量来估算，也将达到24.96-28.59万亿元的交易规模。如此大规模的资金释放，可能造成通胀压力。
当前国内投资渠道仍然比较有限，如何承接如此大规模的资金转移？如何应对通胀压力和资产价格波动极资本外流？如何维护金融安全和金融稳定，也需要未雨绸缪。
思考八：预期管理在房地产市场调控中不可缺位
中国房地产市场发展20年来，房价的持续上涨使市场形成了对房价上涨的长期预期。经济对于房地产的依赖较大，同时地方政府对土地财政的依赖也较大。预期管理是房地产市场调控政策的重要组成部分，应予以高度重视。可以借鉴中国外汇市场预期管理的成功经验，从政策、市场、媒体等多个方面来推进房地产市场的预期管理。
思考九：中国房地产市场信息化、透明化建设亟待解决
目前中国房地产市场的统计仍存在一些空白。1.空置房情况。尽管有些城市利用电表等工具可以间接地估算空置情况，但是依然缺乏准确的统计指标。2.城市的存量住房情况。大多数城市可能都不清楚到底有多少可供居住的房子。这些关键数据缺失或不准确，会使调控事倍功半，甚至南辕北辙。房地产市场统计应该更加信息化、透明化。公开、透明的信息有利于市场主体做出理性判断，减少盲目决策，也有助于改善调控效果。
盛松成 (上海市人民政府参事、中欧陆家嘴国际金融研究院常务副院长；中新经纬特约专家)
宋红卫 (同策房产咨询股份有限公司研究员)
