原标题 资深信托经理揭房企融资现状
“今年的房地产业务是我从业十多年来最难做的一年。”资深地产信托经理李念（化名）说起今年的业务，眼中满是无奈。即便就职在一家大型信托公司，他仍担心“硕果仅存”的业务会随时“停摆”。
几天前，一则“监管暂停新增地产信托报备”的传闻在朋友圈疯传，顿时市场风声鹤唳。一边是地产信托经理“从此再无业务”的焦虑，另一边则是靠信托融资续命房企的隐隐担忧，尽管经多方打探证明这只是一场虚惊，但房地产业的风险再次引发关注。
作为房企融资的重要渠道，信托与房地产业素来联系紧密，奔波在一线的信托经理在无数次与房地产企业的“亲密接触”中，深刻了解房企现金流状况。一家中型信托公司的资深地产信托经理王欢（化名）透露，目前房企通过信托融资的利率高达10%，有些甚至达到12%，这在过去几年是无法想象的。他预计整个房地产业的集中度会越来越高，小开发商逐渐被市场淘汰，这也是市场出清的必然结果。
融资渠道不断收紧
“作为房企融资的重要渠道，信托对房地产业来说至关重要。”李念说，信托在关键时刻能为房企提供“续命”钱。在今年的市场环境下，他供职的信托公司只为一些大的房企提供融资，不再做中小房企业务。
另一家中型信托公司的资深地产信托经理张乐（化名）表示，目前公司的地产业务是“资金荒”叠加“资产荒”，由于资金来源变得不可控，需要较多资金的大项目无法开展，能做的业务寥寥无几。
王欢的观点并不悲观，他认为，业务难做要辩证地看，从资产端来说，今年对房地产信托是个机会，相比之前一些小的交易对手，如今很多排名前十的房企开始大量通过信托渠道融资，信托公司交易对手的层级大幅提高。“原因在于资金端，我从业十多年来没见过房地产企业资金如此紧张。”王欢坦言。
作为房企融资的主要渠道，银行必须严格按照“四三二”（即四证齐全，项目资本金比例为30%，具有二级开发商资质）要求为房企发放贷款。很多有资金需求的房企并不符合这一要求。王欢介绍，今年各大银行贷款审批权限上升，对房企融资总额度控制以及非标理财取消导致资金渠道收窄等都是房企无法从银行获得融资的原因。
在银行吃了“闭门羹”的房企只好“转战”信托，在严监管背景下，信托给房企放贷的标准与银行一致，在个别地区，信托公司还可以通过“明股实债”方式为房企融资，“但这个说停就停”，李念说，“真正的股权投资又很难做，‘坑’太多，今后地产信托业务不知何去何从。”
信托业协会数据显示，二季度新增房地产信托规模1361.73亿元，占全部新增信托规模的18.31%，比一季度提高了3.5个百分点，说明房企对信托融资的依赖程度不断提高。但央行公布的1-7月社会融资规模数据显示，从3月起，信托贷款和委托贷款规模呈连续下滑趋势。
现金流紧张趋势隐现
随着融资渠道不断收紧，房企最看重的现金流发生了哪些变化？
李念说，从上半年情况看，房企现金流没什么大问题，但从七八月开始，现金流就没那么充裕了，随着地产调控升级，购房者的市场预期不断下降，楼盘销量随之下降。王欢透露，银行按揭回款时间拉长，一般都在一个月以上。
在王欢看来，房企现金流情况从融资成本可窥一斑。他坦言，房企融资利率去年在年化8%-9%，上半年基本维持在10%以内，现在已突破10%，有些甚至高达12%。房企愿意花如此高的成本去拿钱，这在过去几年都是无法想象的。从担保措施来看，之前房企的抵押率一般为七折或八折，现在对信托提出的抵押率五折，由集团出面担保，控制项目后续资金，监督销售等要求房企都照单全收。此外，王欢笑言：“之前房企一直高高在上，我们求着他们融资，房企还爱搭不理，有融资需求的房企最多就是分公司或区域公司的老总来拜访，今年为了融资都是集团层面的老总上门拜访。”
张乐认为，大的房企现金流没问题，尤其是高评级公司，目前还没听说哪家大型房企现金流紧张，因为他们楼盘的销量仍然很好，存货压力不大，而且大公司早有布局，有腾挪余地。
海通证券研究报告显示，上半年A股地产企业经营活动现金流为-540.1亿元，筹资活动现金流为2217.1亿元。随着央行从7月5日起下调存款准备金率0.5个百分点，以及企业加快推盘，企业资金压力和融资成本或有所好转。
行业集中度提升
“地产行业不会发生系统性风险，但未来‘大鱼吃小鱼’的情况会越来越多，行业集中度不断提升。”李念说。在王欢看来，地产业集中度提升意味着一些中小开发商逐渐被市场淘汰。首先，高房价带动地价不断走高，而拿地资金必须靠开发商自筹，一些中小开发商没有资金拿地；其次，银行或信托都只能为一些大的地产商提供融资，小的开发商要么直接淘汰出市场，或是被并购，或是与大的开发商合作开发几年前拿到的地。
“大型房企抗风险能力较强。”王欢认为，大型房企拥有大量一二线城市的住宅用地或商业用地，资产质量高，变现能力强。此外，各大房企对销售量、排名和市场份额非常看重，他们会通过不断并购迅速提高市场份额，从而提高销售额和排名。规模扩大后，融资成本会随之降低。“未来地产行业将是强者恒强。”王欢说。
海通证券研究报告显示，1-8月，龙头公司市占率相对2017年继续攀升，4家A股龙头地产企业全市场销售金额占比为10.82%，销售面积占比为5.99%。从市场占有率看，1-8月，TOP20企业销售金额占行业45.05%的市场份额，相对2017年继续上行。
