一线城市的租金上涨近日成为热点话题。8月29日，深圳继7·31楼市新政后又放大招：拟推出一定量的价格管制租赁房源投放市场，稳定全市租金水平。
深圳市规土委有关人士在深圳房博会上透露，深圳正在探索建立全市稳租金商品房项目制度，实行租金管控，一房一价，每年可上下浮动5%，按申请顺序租给全市符合资格的居民。
深圳业内对这一举措评价不一。这类“稳租金商品房”房源如何扩张、租金如何合理定价，房源如何分配等具体细节，仍待市场考验。
如果试点项目成功，未来有更多房源进入，预计将对深圳甚至全国的住房租赁市场产生深远影响。
租金管制试验
作为国内最发达、最活跃的租赁市场之一，深圳的居住主要以租赁为主，全市常住人口的住房自有率为34%，约2/3的常住人口需通过市场租赁、入住单位周转房等方式解决居住问题。
据国家统计局深圳调查队统计，深圳市租赁价格指数同比上涨已持续11个月。2018年7月份，深圳租赁价格同比价格指数为105.0，略高于同期CPI同比指数102.5，也达到市监测预警系统的合理区间上限。
此外，按深圳市规土委对中介机构租赁成交及城中村租赁市场调研数据分析，2018年7月，全市商品住宅单位租金为82.22元/平方米，环比上涨5.17%，城中村住宅租金单位租金为39.16元/平方米，约为商品住宅租金的一半。
不少深圳居民感受到了房租在明显上涨。在此背景下，深圳市拟试点租金管控项目。据深圳市规土委房地产业处付菲菲的介绍，稳租金商品房，是指房企建设并组织运营，在一定期限内只租不售，接受政府主管部门的租金管控或指导，面向在全市工作的未购房居民出租的商品房。
在对这些房源租金定价时，将采用市场评估的方法，对起始租金进行评估，实现“一房一价”，租金定位不高于周边同类同品质市场商品房租金价格水平，可能还会略低一些。
其次，每年年末对租金进行一次调整，原则是年租金增长率不超过正负5%，以保持市场平稳。涨幅的参考标准是当年市场发展形势，包括周边租金的价格评估、CPI增长速度、人均可支配收入增长率、银行理财产品收益率等。
此项制度，面向在深圳缴纳社保满一年且在深圳没有任何形式的自有住房和政策性住房的居民，同期内只能申请一套商品房。
为保持长租关系，同时规避以租代售。首次租赁期限为1年以上3年以内，续租不超过2年，期满退租后重新排队。
据深圳市规土委透露，塘朗城精品公寓为首个试点项目，该项目由深圳地铁和深业集团合作开发，用于租赁的房源为248套公寓，预计2019年初可上线出租运营，2019年9月交房入住。
深圳综合开发研究院旅游与地产研究中心主任宋丁认为，这个政策具有相当强的实验性质，是针对最近的租金暴涨提出的，它在实际中能起到多大作用，还要观察；直接对租金的价格进行约束是否合理，也还要做评估。
如何平抑租金？
稳租金商品房制度的核心，是将房企和其他组织、单位持有的已建成、即将建成的某些商品房，转化为平价租赁住房；通过价格的传导效应，影响到周边的楼盘、片区、区域，甚至是全市的租金价格，从而引导全市的租金的合理定价。
美联物业总监何倩茹表示，这并不意味着租赁的房源有所增长，只是把已有的房源转化了性质。这种做法肯定是从国企开始，未来与非国企房企合作的前提，需要建立在合理的租金价格上，因此增加房源的挑战必然存在，未来房源的扩张绝非易事。
针对这一问题，付菲菲透露，这个商品房租金管控试点取得一些效果之后，会考虑向其他各种类型房源铺开，进行租金管控。
比如，从2017年发展租赁试点工作以来，深圳已经出让了4宗全自持租赁住房用地，今年还有5、6宗计划，上周又发出了2宗用地公告，这些自持地块可以纳入租金管控。
其他如闲置商业改建、城市更新及土地整备配建、产业园区自建、社会房源筹集等，也可以纳入稳租金房源中去。
付菲菲表示，租赁住房的有效供应首先是盘活存量，城中村住房作为租赁市场发展的供应主体，占整个租赁市场60%左右，目前官方也正在制定相关政策，希望能进一步规范市场。
住建局诸多建设的全市统一的住房租赁交易服务平台今年1月已上线，目前平台入库总房源量超过14万套。
这一制度能否对租赁市场的价格平稳起到实际效用？深圳市房地产研究中心主任王锋表示，全新的住房租赁模式势必会对周边租金产生辐射影响。制度全面铺开之后，对深圳市其他片区、对全国的推广也会起到一个示范作用。
中原地产首席分析师张大伟也认为，这类国企或者政府部门自定价格的房源，对于租赁市场的平稳有良性作用。首先可以直接增加供应，缓解供需结构紧张；其次可以平稳价格，避免价格出现非理性上涨。
亦有市场人士认为，由于租赁市场的定价机制高度市场化，这一政策不太可能对全市的租金价格实行全面管控。何倩茹就表示，这种制度主要有“辐射影响的效果”。
她认为，能对租赁市场产生良性影响需要两个前提。首先要保证供应量的持续增长；其次，此类住房租金是否能够贴合市场价格，甚至比市场价低，也需交给时间检验。
