一、地产股的投资周期
我们将地产股划分为两类：1、以“拿地→开发→销售”为主要盈利模式的传统地产股;2、转型地产股。中国房地产业与货币及政策周期共振，形成一个又一个的小周期。在一个完整的小周期里表现为复苏、繁荣、衰退三个阶段，不同阶段对地产股走势产生不同影响。复苏阶段，传统地产股板块超额收益上升、放大;繁荣阶段，传统地产股超额收益下降，跑输大盘大概率，但在繁荣初期，股票投资者风险偏好提升，转型地产股在这一阶段整体上大概率有较好机会;衰退阶段，由于传统地产股在繁荣阶段已提前反映了衰退期， 所以在这一阶段反而难以跑输大盘，不排除有相对收益，但亦难有大行情。
上半年“基本面繁荣、股价疲弱”较好地验证了上述框架的有效性。上半年行业基本面繁荣持续：1、销售的增速创本轮小周期新高;2、投资及新开工增速反弹;3、政策出现“因城施策”分化但总体仍趋松，符合我们此前预期。地产板块股价表现不佳，跑输沪深300，验证了上述框架的有效性。
二、调整利于行业更健康发展
我们预计下半年销售热度不如上半年，理由：1、政策基调已有所收紧，信贷的宽松程度也有所减弱;2、房价上涨对购买力有负面影响;3、政策和货币宽松的边际效应会递减;4、一线城市楼市已率先出现调整迹象，下半年或向部分二线城市传导。我们认为，若出现调整，对行业的长期发展反而是好事，增强了行业韧性——休息一下，才能走得更远。
三、在“成长+价值”中寻找超额收益
2015年行业基本面繁荣、资本市场亦融资机会多多，板块公司各项指标均向 好：1、业绩增长主旋律;2、销售再上新台阶;3、2016 年毛利率有望提升;4、降杠杆幅度明显，偿债能力提升。我们判断下半年地产板块的“成长+价值”主线有望获得超额收益，建议寻找同时满足如下三个维度的个股：2016年业绩高增长(按市场一致预期并用预收款的覆盖度来检测业绩高增长的锁定性)+较低的净负债率+绝对估值低(PB 或P/NAV 低)。
四、长线布局、守候地产板块
