仲量联行：京津冀CBD项目过剩 仓储投资回报高

　　9月1日，仲量联行发布白皮书报告指出，京津冀一体化的首都经济圈里，商业地产供应有过剩风险，而仓储市场则有着不错的投资机会。

　　仲量联行引来自国家统计局的数字，仅北京、天津两座城市，目前就有超过1500万平方米的商业空间计划于2020年前完工。

　　京津各有5个中心商务区（CBD）在新建，分别在北京大兴、通州、丽泽、东坝和望京，以及天津的于家堡、泰达、西青、河西 海河。仲量联行分析任务，两座城市如此之大的商业体量令人担忧。另外，河北一些小型城市也在规划新的CBD，但因这些城市只存在少量服务业，将面临真正的过度供给风险。

　　长期以来，缺乏协同性导致三地不均衡的增长。区域内的直辖市和省政府被设定了全面的经济发展目标，导致地方性竞争激烈，而三个区域重叠的发展战略将是各自都受到损害。例如，北京的金融街已经占据金融功能并在逐步扩张中。河北省试图建立的“曹妃甸”去也，其大型深水港湾、生态城和工业园区定位，与天津滨海新区类似。

　　竞争导致各地政府通过提供最低的税收和最高的补贴来吸引企业和产业，惠及企业的同时，却伤及政府地方财政，与此同时，增加地方债务。

　　从本质上说，现有系统将导致恶性循环 占据资源优势的北京继续吸引最重要的资源，天津能开拓出一片细分市场，但仍旧在北京光环下黯然失色，而河北则将继续处于落后地位。

　　“只要建设项目，需求自然而然会来”的发展模式仅适用于供不应求的状况，但当前中国经济增速放缓的背景下很难再出现这种情形，仲量联行特别指出。

　　鉴于此，仲量联行认为首都经济圈规划还有许多不确定性，虽然政府发出了部分合作协议公告和企业迁出首都的通告，但其他信息均源自外界传闻和猜测。地产投资者在没有得到政府确切信息的情况下，应采取观望态度。

　　相比之下，无论规划结果如何，首都经济圈已经成为仓储投资的首要区域。其仓储市场投资回报率仍远高于其他商业地产领域。尤其河北省廊坊市和天津武清区等区域，占据着中国几个最大的人口中心和零售市场之间的战略位置，这是仓储需求的关键驱动因素。

　　近期该区域仓储投资交易的毛收益率介于7-9%，而国内机构投资者购买写字楼的毛收益率只有5-6.5%。然而，投资机会虽多，仲量联行提醒投资者仍需对资产进行尽职调查，因为仓库的品质和其他因素各不相同。