专家：房地产市场出现分化 开始进入下行周期

　　据中国之声《新闻纵横》报道，昨天(21日)，苏州市住建局明确，给楼市限购松绑。“90㎡以上住房全面放开，90㎡以下仍按照以往政策执行，目前已开始执行。

　　这是自2011年3月苏州限购令执行以来的首次调整。另一个正处于限购松绑风口浪尖的城市杭州萧山，也已确定不查档可以购房。在此之前，呼和浩特明确取消限购。

　　给楼市限购政策松绑的城市越来越多。而在另一边，国家统计局发布数据显示，6月份，70个大中城市的房价里有55个环比下降，而4月份，这个数字还只有8个，房价涨幅降温已成趋势。

　　有开发商寻思以价换量，有地方政府着手为限购松绑。而对于只想有个家的大多数普通民众来说，他们最关心的是：房地产市场上半年发生了什么，下半年又会走向哪里？

　　2014年，全国计划新开工城镇保障性安居工程700万套以上(其中各类棚户区470万套以上)，基本建成480万套。住建部最新发布的数据显示，截至6月底，已开工530万套，基本建成280万套，分别达到年度目标任务的76%和58%，完成投资7200亿元。然而，逐年加大的“保基本”力度，并不能让徐涛多一丝轻松，因为，他是“夹心层”。

　　徐涛：确实是需要一套房子，就我自己来说是集体户口，在北京奋斗这么多年，我需要一套房子解决孩子的户口，但北京的房价比较高。

　　对房子的渴望，和对房价的吐槽，这两样在所谓的“夹心层”中，都太过常见。连同说话人的名字——徐涛，在一份超过15万9千人的大名单里，这个名字的“撞脸率”并不算低。6月23日，北京第一份自住房摇号名单公布，在晚高峰的车河里跋涉回家的徐涛，一遍核对着自己名字后的那一串数字。没错，就是自己。8501号，这个看起来并不太像幸运数字的号码，让徐涛和他的家庭进入了自住房的候选名单。

　　徐涛：我感觉自住房对于工薪阶层需要房子的也是一个福利，自住房能省30%的钱，一万块钱就省了3000，比较能够承受一点，力所能及范围内，如果能摇上一套房子，也不容易。

　　徐涛当然不是这天傍晚急切核对名单的唯一一个，一位没有摇中号码的北京姑娘，甚至因为自己的名字中有生僻字，久久不肯相信搜索结果，而是拉着家里人地毯式核对了三遍名单才最终失望的关上了页面。按照北京市的规划，今年的自住型商品房供应将达到5万套，不少夹心层选择了观望楼市走向，等待自住房。

　　中国人民大学国际货币研究所理事和副所长向松祚[微博]：过去为什么很多老百姓把几代人的钱甚至两家的钱都集中起来买房，因为他担心房价会上涨，房价越上涨他越买不起房，房价上来的速度永远超过他收入增长的幅度，北京市这个政策他能够持续下去，我觉得会变成影响房价的一个非常关键的力量，原因很简单，就是他会使得很多中低收入阶层的人他愿意等，他觉得有希望他就会等。哪怕是等一年、两年也是愿意等的，他不愿意花这个大钱。

　　但是，自住型商品房毕竟只是北京一地的尝试，更何况机会有限。在房地产市场上实现安居梦，依然是大多数人最终需要面对的现实。

　　一方面，“楼市拐点”的论调屡现报端；另一方面，地方政府松绑楼市限购、高价楼盘下半年集中入市的传闻也不觉于耳。在昨天曝出的取消限购地区名单中，29个城市赫然在列。那么，“夹心层”距离“安居梦”到底是近是远？

　　虽然一、二、三线城市新房价格环比均呈小幅回落状态，分别下降0.4%、0.5%和0.5%。不过，和去年同期相比，大多城市房价仍然在温和上涨，房价下降的城市只有1个，是温州。虽然房价仍然没有能够抚慰望楼价兴叹的夹心层，但价量齐缩却已经让一些开发商坐不住了。中原地产市场研究部总监张大伟说，目前楼市调整的态势，甚至已经超过市场预期。

　　张大伟：6月份就已经出现明显的全面下调了，之前认为房价不会明显变化的一线城市，也出现了这种明显的调整。房价变化的速度明显超过了市场之前的预期。

　　瑞银首席经济学家汪涛说，目前市场情绪低迷、库存高企而且仍不断上升，再加上开发商面临财务困境，开发商可能会在“金九银十”到来之前加快建设速度、从而提高销售、加快周转，房价的下行压力恐怕将逐渐加大。但住建部政策研究中心主任秦虹表示，调整和波动是在情理之中。

　　秦虹：2013年是一个房地产的高增长年，年初最高商品房销售面积增速达到了46%，所以今年房地产是个调整年。如果承认这是个市场，那就必须要承认和接受这个市场的波动。

　　但所谓的“必须承认”，是从市场规律而言，却并不能完全得到市场各方的认同。昨天，房产中介小张一连三次在朋友圈里转发取消限购的城市名单，多达29个城市位列其中，当然其中绝大多数并没有官方消息传递。但小张和他的同行们认定房价降了，政府的限购一定会松绑，前来“救市”。但这样“因为所以”的逻辑，在首个放开限购的城市呼和浩特，却并不能够产生实际的效果。即使房价促销力度加大，销售情况也并不理想。

　　购房者小李：现在有一套房子，12年买的。虽然限购政策取消了，但是大家还是观望状态，楼盘的成交好像也不好，有想买一套的想法，但是还是等等看。

　　针对商品房库存的快速攀升，有媒体报道披露，7月11日，住建部部长陈政高召开了其上任后的第一场全国住房城乡建设工作座谈会，会上陈政高明确要千方百计的消化库存。对此，业内人士认为，将限购政策实行与否和房地产市场涨跌挂钩的时代，已经过去。对于二三线城市来说，限购政策名存实亡的局面并不鲜见，楼市并未因此出现回暖；而对于一线城市，限购放开风险却仍然较大，因此需要区别考虑。而对于房价而言，房地产专家韩世同对此表示，调整仅仅只是一个开始。

　　韩世同：一二线城市从去年开始与三四线城市出现分化。现在，一线城市的房价相对而言，还是比较坚挺的，但也说明开始进入下行周期，或者说是调整期，这仅仅只是个开始。