专家：中国楼市正处于行业内部调整期

　　未来房价怎么走？急转下行还是趋利上升？这个命题正摆在市场面前。实际上，市场短期压力已经显现，3月份全国数十个城市楼市成交大幅下跌，包括北京、杭州、常州等一二三线城市全部出现了降价。近日在海口举行的中国新型城镇化与房地产改革发展论坛上，众多专家更趋向认为，影响房地产的两个“场”在博弈上已经开始分离，房地产行业正处于行业内部调整期。受益于城镇化预期，产业仍将在一定区间内发挥支柱作用。不过有人士也指出，行业应警惕电商等商业模式冲击，说不准哪天一觉醒来就网上卖房了呢？

　　税收杠杆会否影响楼市？

　　短期不用考虑，这是财政部财政科学研究所副所长刘尚希给出的答案。他认为，房地产税内容复杂，涉及房产税、城镇土地使用税，耕地占用税、土地增值税等若干和土地相关的税种。“房地产税改革将合并减少现有相关税种和收费，但这一过程要靠人大立法来推进，需要至少两三年，这段时间房地产企业无需考虑其对市场的影响”。

　　根据“十二五”规划，到2015年我国将全面完成营改增，当前与房地产行业相关的建筑业、金融业等还未正式实施改革。营改增改革推行后，地方政府可能出现财政收入下降问题。日前国务院发展研究中心和世界银行发布的报告《中国：推进高效、包容、可持续的城镇化》建议，中国应当考虑将不动产税作为地方税的主体税种，使地方政府获得稳定收入来源，保障服务供给质量。

　　刘尚希认为，鉴于项目情况和区域情况的不同，营改增全面铺开后会对房地产市场产生不同影响。同时他建议，由于房地产行业周期较长，营改增政策实施时要考虑“突击”前后税收衔接问题，避免“一刀切”，影响房地产正常开发和销售市场。

　　国务院发展研究中心研究院倪红日表示，中国目前经济增长下行压力在增大，但目前主要是一种良性和预料之中的下降。而政府对房地产有两个底线，避免出现泡沫，不能出现崩盘风险。

　　日前印发的《国家新型城镇化规划（2014－2020年）》，房地产行业作为城镇化的主体产业，再次成为公众关注焦点。专家分析认为，随着中国经济转型升级和新型城镇化的推进，房地产行业正处在改革、发展和转型高度融合的阶段，机遇与挑战并存。

　　中国（海南）改革发展研究院院长迟福林表示，市场决定是未来中国改革和发展的大趋势。新型城镇化下的房地产发展面临新的环境，房地产的稳定发展、结构调整和相关改革高度融合在一起，要处理好三者关系，既要适应经济政策的调整、市场环境的变化，也要兼顾社会政策的需要。

　　行业定位及自我调整将决定楼市去向？

　　自1994年住房制度改革，房地产行业成为支撑中国经济高速发展的重要支柱之一。当前中国进入经济转型换挡阶段，房地产行业在经济社会发展中的角色定位和未来增长前景成为新课题。

　　“过去主要从经济增长角度调整房地产政策，产生了一些社会问题，现在恐怕要走一条新路子，兼顾经济发展和社会发展，既能稳定经济增长、推进房地产市场顺利转型，又能满足社会政策的需要。”迟福林说。

　　从新一届政府市场导向的发展思路来看，以往政府行为作为房地产发展趋势的主要影响正在淡化，短期内市场对房地产行业的影响将优先于政策，包括国际货币政策、市场分化、市场预期和改革等四方面的市场因素值得引起关注。

　　有专家指出，近期的人民币急剧贬值背后是美国量化宽松政策的逐步退出，热钱有可能在短期内撤出，货币供求的调整对中国资本市场和楼市可能造成一个比较明显的冲击，这是房地产业首先要观察到的，并需要做好应对准备。

　　中国社科院研究生院城乡建设经济系主任陈淮认为，在新型城镇化推动下，中国房地产行业发展的规模、速度和质量很大程度上决定了中国未来经济社会发展的情况。“当前存在的供大于求问题是区域性的，是市场短期均衡和长期均衡的博弈。随着城镇化发展，住房需求会不断释放，未来房地产行业仍将成为重要的支柱行业”。

　　刘尚希则唱反调：“当前楼市正在出现分化，根据各地城镇化发展水平和供需情况不同，政府不会全部将其作为支柱产业，楼市不会像之前那样火爆。”

　　趋势：网上购房也许并不遥远

　　随着住宅型房地产行业的调控政策和市场竞争环境日益严峻，房地产开发已经开始向商业地产、旅游地产、文化地产等高端地产转型，但转型效率显然有待提高。旅游、养老地产当下大热，受益于其美好的规划蓝图，一度受到房地产商的青睐，而海南房地产项目也正在向这块倾斜。如今在海口和三亚机场，几乎全是房地产广告，可见旅游、养老地产正在成为各方争抢的香饽饽。

　　针对旅游地产，陈淮指出，房产商究竟是打算卖一些有旅游设施的房子还是为旅游业提供它所必需的物质基础的机构，很多开发商实际上是借旅游地产突破土地制度的限制，是打着旅游地产的旗号，实际上卖的是商品房。旅游地产有一半以上是在钻土地开发的空子，并不是开发商对农村有多关爱。

　　倪红日认为不动产登记一旦确定下来，将对房地产需求有可能产生一定抑制作用，从住宅角度来看会对投资性的需求产生影响。

　　陈淮认为，随着中国整体经济社会的消费升级，未来房地产行业将经历类似家电行业过去三十年从规模扩张到追求质量的转型升级，房地产企业也将在市场竞争中伴随着个体淘汰逐步群体进化。

　　与会人士同时提醒，房地产行业要注意互联网技术对其商业模式的冲击，早作准备。“不仅仅是电商对商业地产的冲击，网上购房也许并不遥远，技术性挑战不是简单政策能够应对的，说不准哪天一觉醒来就网上卖房了呢”。