6月4日起，备受关注的上海公共租赁住房政策正式向社会公示。市住房保障和房屋管理局局长刘海生在昨天的新闻媒体通气会上表示，《本市发展公共租赁住房的实施意见（征求意见稿）》将在征求社会各界和广大市民意见，修改完善后，及时颁布实施。
作为一项新增的住房保障政策，公租房政策的建立，将使上海基本构建形成一个分层次、多渠道、成系统的住房保障体系。那么，这一政策和上海以往推出的廉租房、经济适用房政策相比，有何不同？又将对上海房地产市场产生何种影响？
保障对象扩大到常住人口
公共租赁住房是指政府组织推动和实施的，具有保障居住性质的政策租赁住房。据市房管局住房保障处处长李东介绍，它与上海之前推出的廉租住房、经济适用住房等其他住房保障制度，在供应对象、供应方式等方面，都存在着区别。
廉租住房主要面向本市户籍的低收入住房困难家庭，采用租金配租和实物配租相结合的配租形式。经过准入条件的多次放宽，目前上海廉租住房的准入标准为人均居住面积7平方米以下、人均月收入960元以下、家庭财产12万元以下。截至今年4月底，上海廉租住房累计受益家庭达6.98万户，已对符合条件的申请家庭“应保尽保”。
经济适用住房主要面向本市户籍的中低收入住房困难家庭。目前正在徐汇、闵行两区试点。试点准入标准包括：家庭成员具有本市常住城镇户口7年以上，并且在申请区（县）5年以上；人均住房建筑面积15平方米以下；人均月可支配收入2300元以下，人均财产7万元以下；申请经济适用住房前5年内未发生过交易住房行为。
动迁安置住房，则定向供应给旧区改造中的中低收入动迁家庭购买。
上海发展公共租赁住房，主要是为了解决青年职工、引进人才和来沪务工人员及其他常住人口的阶段性居住困难。区别于其他住房保障政策，上海公共租赁住房政策拟将住房保障覆盖面从以往仅仅针对本市户籍人口为主，扩大到了包括引进人才和来沪务工人员等在内的城市常住人口，这将使上海的住房保障制度体系更为完整。
引导规范租赁市场发展
“上海发展公共租赁住房的另一层含义，在于进一步引导和规范房屋租赁市场的发展，进而促进整个房地产市场不断走向成熟。”刘海生表示，近年来上海的住房租赁市场获得了很大发展，但也存在一些问题。
比如，住房租售比价严重失衡。国际上通常认为住房市场租赁和买卖的租售比价为1：200是较为合理的。然而近几年上海房价逐年攀升，租金却没有随之水涨船高，上海住房的租售比已经达到1：400，有的已经超过1：500。租售比价失常，源于购房者对房价的上涨预期，这对培育稳定的租赁市场十分不利，也不利于房地产市场的健康发展。
市场房源的供应结构也不合理。上海租赁市场上，租金较高的大户型房源供应过剩，中低租金的中小户型却供不应求。加上上海房屋租赁市场主要以自然人出租为主，缺乏专业从事住房租赁的机构，租赁双方的利益也得不到很好保障，短期行为较多。
“事实上，住房租赁市场是检验住房市场整体发展成熟程度的重要指标。只有住房租赁市场和一、二手房市场三者联动，出现大量机构规模化参与运营管理，住房市场体系才趋于成熟。”上海市房地产科学研究院有关负责人表示，目前，上海一、二手房市场已逐步联动，但住房租赁市场尚未进入全面发展，亟需建立起购房与租房市场的联动关系。
专家认为，如果将租赁住房分为市场化的租赁住房和公共租赁住房供应两部分，很多发达国家都是通过公共租赁住房的发展，起到影响市场化租赁供应的作用，包括稳定市场租金水平，规范租赁关系，平衡市场租赁供求关系等。上海的公共租赁住房，将通过组织和扶持一批从事公共租赁住房投资经营管理的专业机构，具体负责公共租赁住房建设投资、房源筹措、定向供应和经租管理，且公租房只租不售，这对上海房屋租赁市场的发展，也将起到有效的引导和规范作用。
提倡树立梯度消费理念
最近几年来，上海的房价一路走高。公租房政策的酝酿实施，在为破解“高房价”难题提供又一有效途径的同时，也再次提醒人们：在住房消费时，应当树立一种梯度消费的理念。租房，不失为一种实现阶段性住房需求的好办法。
上海师范大学的一项研究结果显示，很多发达国家的住房自有率并不高。比如，荷兰为46％，比利时65％，英国68％，丹麦56％，德国40％，法国56％，瑞典43％……在这些国家，很大部分居民通过私人租赁及公共租房租赁的方式，解决住房问题。公共租赁住房也是其住房保障政策的主体。英国32％的居民居住在租赁住房中，其中22％从当地政府租赁公有住房，仅10％的居民租住私人住房。日本东京的公共租赁住房占到了租赁市场的10％。
由此可见，对于刚刚踏上工作岗位的年轻人、外地来沪发展及务工人员等群体而言，在无力买房阶段，可通过申请公共租赁房或就近租房来寻求过渡，等有了一定的经济实力后再考虑买小房、换大房，逐步改善居住条件。从今天起征求意见的公租房政策设计来看，公租房也不是“终身制”的，而是实行有限期租赁，以提高公租房的适用效率，满足更多人的居住需求。
“公租房政策的实施，将有效分流房地产市场部分普通住宅的购房需求，缓解部分刚性需求的购房压力，调节房地产市场的供求关系。”上海易居房地产研究院综合研究部部长杨红旭认为，公租房政策对于房地产市场影响力的大小，取决于公租房的供应规模和运行管理效率。随着公租房的发展，对房地产市场的影响将会逐步扩大。
