北科建集团科技地产的运营特点及商业模式

　　首先，始终坚持以产业促进为主线进行综合开发。科技地产开发通过借鉴世界城市先进的规划理念，坚持以产业为主导，实现“业”与“城”的有机融合，对园区实施包含多种业态的综合性房地产开发，即复合地产开发理念与模式。复合地产的开发模式是实现各种业态之间功能互补，相互溢价；运营的关键是安排好销售型物业与持有型物业的运营组合。比如北科建嘉兴长三角创新园，为产业研发提供的城市配套业态包括了商务办公、商务会所、集中式商业、星级酒店、生态住宅、高端公寓、城市广场等，通过科学规划和产业业态的控制，使产业与城市间的矛盾和冲突降到最低，并使各业态之间功能相互补充，能够有效满足区域人员的职业、生活、娱乐等社会化功能需求，使各业态的功能发挥和产品溢价最大化。

　　其次，有清晰的理念和标准。科技地产开发理念和标准分为两个层次。首先，要认识到科技地产是一项崇高的事业，在整个园区的功能定位上，必须把握国家战略和区域经济发展战略两个大的方向，具有高度的社会责任感，应该坚持“服务区域经济、助推产业升级、加速科技转化、提升社会贡献”的园区功能定位。其次，科技地产业务包含科技新城和高端科技园区两种产品类型，每种产品也都有独特的开发理念。科技新城作为一种全新的产品，是综合类、复合型产品，包含科技园区、住宅区和配套商业等产品以及招商服务、产业服务、金融服务等服务组合，其开发的理念是“以城带业、以业兴城、宜居宜业、和谐发展”，目的是打造一个产业化的城市，实现城市功能与产业功能的有机融合，使区域从业人员享受到职、住、娱一体化的综合服务，提升创业人员的生活品质，激发他们的创造性，提升城市的综合竞争实力。科技园区作为国内比较成熟的科技地产产品，北科建坚持“环境清新优美、配套功能完善、产业高度聚集、自主创新活跃”的产品标准，通过提供优美、舒适的物理空间和完善的产业增值服务，尽可能实现同一产业集聚效应，激发产业创新活力，降低企业落户的综合成本，提升区域的产业整体竞争力。

　　再次，必须坚持硬环境和软环境同步建设，以“软环境”取胜。科技地产项目开发之初，开发商就要积极与项目所在地政府以及社会商业伙伴，围绕产业发展的资本、技术、人才、市场四个要素，共同致力于产业发展要素的整合，提供一系列技术关联性强、附加值高、智力密集度高的创新增值服务，打造完善的产业服务体系“软环境”，包括：资本、技术、人才、市场、政策、政务、中介等方面。如在科技金融服务方面，通过聚集银行、担保公司、再担保公司、小额贷款公司、风险投资公司为企业提供银行贷款、小额贷款、贷款担保，帮助企业获得政府扶持资金为企业担当融资顾问，提供从直接投资到政策融资的多方式资本服务系统。北科建集团重点为入驻企业提供创业资本（VC）和私募股权基金（PE）的股权投资。在技术服务方面，积极构建技术、产业紧密结合的共性技术平台，如青岛蓝色生物医药产业园，建有GMP、GLP试验室，投资5000多万元构建生物技术实验平台；同时通过引进产权交易机构及科技成果转化机构，促进企业技术、产品的交易及转移；在人才、市场、政策、政务、中介服务方面，通过各种方式，降低企业成本，增强企业与市场的对接，为企业提供完善的服务，使企业有更多的精力专注于企业发展，促使园区内企业形成竞争与合作并存的关系，打造产业集群。

　　第四，科技地产具有独特的商业模式。科技地产投资规模大、投资周期长，是综合性房地产开发，属于战略性业务，必须要有适当规模的策略性业务相配合，否则企业的可持续发展会受到严重影响。北科建集团坚持科技地产为特色，住宅地产、商业地产战略协同，未来还将适度发展地产金融业务，延伸产业价值链向更高附加值的领域发展，构建房地产领域同业多元化业务体系，形成主营业务之间的协同效应和互动发展。集团大部分科技地产产品为开发型业务，部分科技地产产品为持有型业务。科技地产的收入与盈利来源主要有三大方面：开发型物业的销售收入和利润、持有物业及配套服务经营收入和利润以及投资增值收益。同时，由于科技地产投资大、周期长，公司要实现可持续发展，在持有培育产业物业的同时，必须用住宅地产和商业地产作为策略性业务，来降低战略性风险，以保证科技地产的项目品质。