房地产信托单体风险仍存三季度兑付“洪峰”将至

　　兑付，对于今年的信托业来说，毫无疑问成为敏感词。

　　业内认为，房地产信托兑付高峰将在今年到来，今年3月，被视为一波兑付小高峰。在2012年已经过去的5个月中，时有房地产信托兑付风险暴露，不过目前来看，大多“转危为安”，关联各方采取各种解决手段将当下风险一一化解。

　　监管方面的态度显示出乐观迹象，5月中旬，银监会非银部主任柯卡生在社科院金融所演讲时指出，房地产信托出现系统性、区域性风险的概率相当小，但是单笔业务、单个机构由于业务激进出现风险的可能性还是存在的。

　　一波未平，一波渐起。房地产信托兑付“洪峰”将在今年三季度来临，无论是台前并购，抑或是幕后展期，一幕幕“大戏”届时将上演。

　　AMC“灭火”

　　近日，在两个房地产信托项目的处理中，出现了中国华融资产管理公司（下称“华融资产”）的身影。

　　根据华业地产（600240.SH）日前公告，其子公司深圳市华富溢投资有限公司（下称“华富溢投资”）曾于2010年4月向中诚信托借款10亿元，该笔借款期限已满。基于上述事宜，华富溢投资及北京君合百年房地产开发有限公司拟与华融资产广州办事处签署相关协议重组上述债务。

　　2011年3月，吉林信托发行长白山【11】号南京联强集合资金信托计划，这款产品规模2亿元，期限一年，近日也被曝面临违约风险。不过，与华业地产处理方式类似，华融资产出手接盘使其得以兑付。

　　有业内人士告诉《第一财经日报》记者，在保兑付的形势之下，四大资产管理公司（AMC）接盘房地产信托项目将迎来更多机会。

　　中国信达资产管理股份有限公司（下称“中国信达”）董事会秘书张卫东曾对本报记者表示，AMC接盘是其商业模式，中国信达有收购不良资产的优势，并且旗下拥有上市地产公司——信达地产（600657.SH），“我们拥有专门经营房地产的人才，本身做房地产开发就需要项目和规模，如果总部能够接盘信托行业的房地产不良资产，盈利空间是非常大的。”

　　一家国有大型信托公司人士告诉本报记者：“四大资产管理公司本来就是做不良资产处置的，接盘房地产信托项目，他们在资金、成本、经验方面都有优势。”

　　“洪峰”将至

　　然而，上述两个案例或许仅是开始，更大的兑付压力将在今年第三季度出现。

　　中国国际金融有限公司（下称“中金公司”）预计，今年7月起，是房地产集合类信托兑付的大高峰，将有约1000亿元的规模到期，其中，7、8、9三个月份到期规模分别为340亿元、297亿元和362亿元。

　　面对今年开始的兑付高峰，各方严阵以待。

　　监管机构早有准备。柯卡生表示，对于房地产信托风险，银监会已于春节前派出人员“摸底”，做到“心中有数”。此外，也采取了压力测试、项目报备、控制规模速度等监管手段。他强调，今年监管的重点是“保证兑付高峰像长江洪峰一样安全度过”。

　　对于关联企业方面的解决路径，全国房地产投资基金联盟秘书长闫宗成近日接受本报记者采访时指出，主要有借新还旧、信托公司自有资金介入、AMC收购、地产基金公司接盘等。

　　中金公司认为，在信托违约前，可以采取开发商自行回款以及信托公司借新还旧的方式。

　　鉴于目前楼市调控政策的基调以及市场销售情况，自行回款难度较大；至于借新还旧，市场已有类似情况出现，如去年10月，四川信托发行“青岛凯悦特定资产收益权投资集合资金信托计划”，规模8亿元，预期收益率13.5%，接盘中融信托的“中融·青岛凯悦信托计划”。

　　而在信托违约之后，中金公司指出，解决方案包括，信托公司自有资金兜底和资产管理公司或其他开发商收购。上述华融资产接盘吉林信托项目，即是解决兑付问题的路径之一。

　　尽管近期房地产信托兑付危机时有发生，但在业界看来，总体风险仍可控。

　　中国人民大学信托与基金研究所所长周小明认为，对于房地产信托，不排除个别项目出现流动性风险，但只要房地产行业不大起大落，总体风险是可控的。

　　对于明年的兑付情况，诺亚财富认为，系统性风险也不会产生。诺亚财富近日发布报告指出，2013年到期的房地产信托产品较2012年略有下降，3~8月为到期兑付集中期。风险存在于个别负债率较高、但销售不佳的房地产开发商，或者房地产信托投向占比较高的个别信托公司。