高利贷危局未了鄂尔多斯集团旗下房企江苏折戟

　　在这场持续的楼市调控中，越来越多的房企在接受着政策考验和市场洗礼。

　　《第一财经日报》近日获悉，一家位于江苏的新沂市鄂尔多斯房地产开发有限公司（下称“新沂鄂尔多斯地产公司”）因账上已无资金，无法偿还当地数百位债权人的部分借款及承诺的高额利息。据知情人士透露，新沂鄂尔多斯地产公司涉及的总债务可能高达数亿元。

　　记者通过调查了解到，除了城市花苑二、三期部分项目用于“以房抵债”，该公司剩余的其他资产也将用于抵偿债务。其中，建邺西路农贸市场抵偿债务的总价值为1.9亿元，债权人以债转股或与其他债权人按份共有的方式接收该资产。

　　面对债务与销售的双重压力，这个身处三四线城市的中小开发商正在告危。

　　政府工作组仍驻售楼处

　　记者从新沂市工商局获得的资料显示，新沂鄂尔多斯地产公司设立于2002年11月4日，注册资本为800万元，内蒙古鄂尔多斯羊绒集团有限责任公司（下称“鄂尔多斯集团”）持股90%，自然人金训华持股10%。

　　记者也就新沂当地这桩高利贷事件向鄂尔多斯集团相关人士求证，但其表示并不清楚。

　　根据公开信息，新沂鄂尔多斯地产公司是鄂尔多斯集团在上海浦东及广东中山成立房地产开发企业后，正式注册成立具有房地产开发三级资质的另一家房地产开发企业。但是当地工商资料显示，新沂鄂尔多斯地产公司在2004年、2005年和2009年均因资产负债率高于80%而受到有关部门的警示。

　　一位债权人告诉记者，其是通过亲戚朋友的“强力推荐”，才将82万元现金以1角的月息借给该公司总经理金训华的。他表示，“老金开发的城市花苑一期、二期在当地口碑确实不错，是一面旗帜！”有多位知情人士也告诉记者，金训华所允诺的高利贷，月息集中于3分、5分，甚至1角、1角5分。

　　然而，城市花苑三期的停工也将新沂鄂尔多斯地产公司拖进高利贷危局。

　　本报记者在城市花苑三期的施工现场看到，三期工程已全部停工，只有少数人员在现场看守。“城市花苑三期已停工快一年了。”当地一位市民告诉记者，“现在政府介入了，最终应能造好。”

　　但是，因为该房地产公司的账上已经没有资金，且基本沉淀在了房地产楼盘上，如今却难以变现。

　　2011年9月，楼盘门口发布的一则公告称，新沂市委、市政府已成立专门工作组进驻公司，督促指导公司处理债权、债务和后续工程建设等问题，所有债权人须自公告之日60日内向工作组申报债权。2011年10月下旬，公司再次催促债权人尽快来公司申报债权。

　　目前，原城市花苑的售楼处已不见了销售人员，而据在此驻扎的人士透露，他们都是政府工作组的临时办公人员，主要在现场负责债权的申报和审核工作。

　　记者了解到，有关部门出台的债务清偿方案规定，对部分出借人按照高利率已领取的利息，按照标准（银行同期贷款基准利率四倍以下计息——暂定最高月息1.8分）以先扣息后扣本的方式，从借款本息总额中扣除。

　　根据这一规定，如果有债权人拿到了超过1分8厘的资金，将被要求退还。但有些已取得高息的债权人对这样的处理方法并不满意，并拒绝申报债权。“退回去的是现金，拿回来的可能只是较难变现的不良资产。”有债权人如此担忧。

　　记者在徐州房产信息网上发现，城市花苑二期的4幢楼、三期的20多幢楼均显示已被法院查封。而记者向新沂市当地房产主管部门了解到的信息是，这一查封要求是因当地公安部门所要求的，但至于查封原因，房产主管部门的一位人士并没有详细说明。

　　抵债方式多元化

　　让金训华及其公司陷入高利贷危局的是当地知名的楼盘——“城市花苑”。

　　整个楼盘位于新沂市的新华路西侧，分三期开发。该楼盘的对外宣传资料显示，占地5万平方米的城市花苑一期，是新沂第一个园林式居住区。

　　2012年4月1日，在城市花苑的原售楼处，有人贴出了这样的公告：为进一步推进公司债务的清偿工作，经工作组研究同意，公司决定近期先行对部分债权人以城市花苑二、三期房屋（包括车位）实施以房抵债工作。

　　据了解，此次以物抵债的债权人总数为367人，债权总额为2.29亿元，包括217套住房、5套商铺以及部分车位。

　　值得注意的是，用于抵债的房屋等建筑物是城市花苑二、三期工程项目中扣除已经全款销售和收取首付款销售的房屋，在预留用于支付前期所欠工程款，后续工程款和税款的1、2、9号楼等建筑物后，所余下的住房及车库。

　　对于此举，亦有债权人表达了不满。他们认为，用于抵偿债务的城市花苑商品房定价是按照同期房管中心网上备案价格，但在目前的市场行情下，备案价格比房屋实际价格有所偏高。一位取得房屋的债权人透露，用于抵债的房屋价格区间在4500元~5000元/平方米，甚至更高。记者从新沂市房产服务中心了解到，2011年第一季度城市花苑三期五阶段的零售价是5132元/平方米，但到2011年第三季度，均价跌到4465元/平方米。

　　另一位自称手里有城市花苑三期房源的人士则对本报记者说，按照正常情况这一楼盘明年会交房，而其对外销售的价格则是在4000多元/平方米。

　　除了城市花苑，新沂鄂尔多斯地产公司旗下的其他资产也将用于抵偿债务。其中，建邺西路农贸市场抵偿债务的总价值为1.9亿元。据记者了解，该农贸市场的位置就位于城市花苑三期的附近，也是新沂鄂尔多斯地产公司的一部分资产。

　　一位在当地中学任教的老师徐丽也是债权人之一。通过债转股，其获得了建邺西路农贸市场的部分股权。对于这一处理结果，徐老师无奈地表示：没有办法，只能接受，相对来说，农贸市场算是比较优质的资产了。

　　徐老师提供给记者的清偿债务协议书显示，债权人以债转股或与其他债权人按份共有的方式接收该资产，债权人可直接成立资产管理公司，债权人以其享有的债权转为该资产管理公司的股权。据悉，该农贸市场项目占地1.6万平方米，已处于建造过程当中。

　　尽管公司方面已经给出了解决方案，但债权人的本金最终能拿回多少，依然是一个大大的问号。