中关村北清创意园僵局：业主或面临被清退结局

　　胡芳洁

　　买房人购买的房子五证齐全，并且能在北京市建委备案、获得银行按揭贷款，最终却无法交房和入住，并可能面临被清退的结局。这就是发生在中关村生命科学园内北清创意园项目业主身上的事情。

　　在工业园区拿地、打擦边球进行房地产开发所带来的矛盾，在这个项目中得到最集中的体现。

　　变化

　　8月11日，北清创意园购房人在维权过程中，与中关村生命科学园(以下简称“园区”)保安发生冲突，导致流血事件，多人受伤。矛盾在这一天以最极端的方式爆发。而这背后，是购房两年无法入住的漫长纠缠。

　　吴女士是该项目的购买人之一。位于昌平区中关村生命科学园内的北清创意园，于2008年10月开盘销售，均价13500元/平方米。吴女士在当年5月，提前认购了其中一套110多平方米的房屋。由于该项目都是LOFT户型，如果算上隔层面积，实际单价比报价要低得多。

　　吴女士在认购后，直到2009年5月才签订正式的购房合同，只支付了50%的首付，没有申请银行按揭贷款，因为在2009年4月，该项目已经开始出现纠纷。“我是因为合同签得晚，当时纠纷已经出现了，就没有申请银行按揭。很多合同签得早的业主，直到现在都在还银行贷款。”吴女士说。

　　这些业主面临的处境是，不仅支付了首付，还要每月还按揭贷款，而该项目因为得不到园区的承认，也没有办理竣工验收和入住手续，已经完工的房屋，业主却无法入住。

　　该项目开发商为北京春晖世纪置业有限公司，其于2007年5月从园区拿到该地块，土地性质为研发用地。随后，春晖公司陆续取得该项目的“五证”，并于2008年10月实际以LOFT商住两用物业的名义，开始销售该房屋。

　　吴女士表示，该项目最早开始销售的时候，售楼处就设在园区里面，并在园区里面打着大幅的售楼广告，显然当时园区对开发商卖房子应该是知道的。“当时买房并没有任何问题，园区没有说这个房子不能买。”吴女士说。

　　然而事情在2009年3月底，突然发生了变化。2009年3月30日，园区贴出一份公告，表示园区土地主要为“研发”用地，个别企业改变土地性质，开发成住宅房屋进行销售是违法行为，可能无法办理相关产权证书，并要求购房者即时办理退房手续。

　　此时，北清创意园的房屋已经销售了近半年，大部分房屋已经销售出去。让购房者坚持己见的一个重要原因还在于，该项目五证齐全，并且能够获得银行贷款。

　　然而，随着园区和开发商矛盾的激化，原本约定于2009年底交房的房屋，业主却无法入住。今年8月15日，园区就8月11日保安和业主的流血冲突事件召开媒体沟通会，园区负责人表示，发现春晖公司的违规问题后，园区向有关部门举报，北清创意园由此被停止办理竣工验收、入住等手续。

　　此外，据业主表示，园区也用实际行动阻止购房人入住，今年3月14日，北清创意园项目四周被2米多高的黄土围了起来，要进入项目，只能翻越黄土堆；今年6月，有购房人拿着行李打算半夜入住自己的房屋，被园区保安阻止，双方发生打斗导致购房人受伤。

　　事情完全陷入僵局。

　　僵局，合情还是合理？

　　8月17日，记者在北清科技园项目现场看到，该项目仍然被黄土堆成的围墙围住，因为堆积时间已久，土堆上长满了草；从外立面看来，房屋都已经竣工，不少房屋的窗口，都清一色向外插着一面国旗，使得这个看不见一个人影的项目，充满了一种剑拔弩张的味道。“发现这个项目违规，我们提了很多次，但是园区作为一个公司，我们并没有职权和实力来解决这个问题，希望能引起政府部门的重视，从司法的层面处理这个问题。”北京中关村生命科学园发展有限责任公司办公室主任王更生接受本报记者采访时表示。

　　但从整个事情实际的影响来看，购房人确实是在购买房屋以后，才发现园区不承认项目的合法性。但此时，购房人已经付出了真金白银。

　　2009年3月，北京中关村生命科学园发展有限责任公司就土地款的支付以及擅自改变土地用途作为住宅销售等问题，将春晖公司告上了昌平区人民法院。

　　根据本报获得的此案的判决书，对园区要求“对违法销售的房屋进行清退”的诉讼请求，昌平区法院认为该项目依法取得“五证”，“且本案涉及案外众多第三人的合法利益，故对此项诉讼请求不予支持。”

　　后来园区不服判决，向北京市第一中级人民法院提起上诉，而在“清退违法销售房屋”的问题上，北京市第一中级人民法院在终审判决中，依然维持了原判，认为春晖公司确有未能严格按照相关合同履约，但鉴于该案涉及众多第三人的合法利益，且需相关行政主管部门监管、协调，法院不宜直接处理，故对园区的诉讼请求不予支持。

　　从法院判决资料和中关村生命科学园向本报提供的资料和证据都显示，开发商确实存在拿“研发”用地进行住宅开发销售的违规行为。但是法院的两次判决，也同样强调了“案外众多第三人的合法利益”。

　　王更生表示，开发商在拿到园区土地后，“五证”等文件的获得，是开发商独立申报，园区只是提供帮助和配合，但开发商申报的具体步骤和细节，园区无法详细掌握。

　　至于园区为何没有在开发商办证的早期发现问题，现在并不得知。

　　8月11日冲突事件之后，北清创意园问题如何解决，可以说并没有任何进展。

　　王更生表示：春晖公司存在违法、违规，必须得到确认、纠正，并承担责任；购房人应该得到补偿；而园区土地应该恢复“研发”的使用功能。他认为，必须在法治的基础上去解决这个问题。这是一个根本的原则。

　　“通过补交土地出让金来解决，是不可能的。难道开发商通过绑架购房人，就能达到非法转合法的目的吗？这是不能容忍的。”王更生说。

　　可见，目前园区在该问题上的立场很鲜明，即恢复土地的研发用途。这意味着，必须清退购房人。而这正是购房人最不可接受的解决方式。

　　然而，坚持法理就一定是最好的解决方式吗？答案可能是否定的。在国内存在的众多小产权房项目，本身属于不合法，虽然解决方法还没有找到，都不会采取清退或拆除的简单方式来解决。“众多第三人的合法利益”也成为上述两次法院判决的考虑的关键因素所在。

　　几年过去了，随着园区土地的升值，对于天然要追求经济效益的公司主体而言，让园区作为这起纠纷解决的主体，必然是行不通的。

　　而作为该项目的获利一方，开发商选择了逃避，目前，园区和业主都表示难以和开发商取得联系和沟通。