北京城南北楼市分析：刚需同环同价 北城楼盘抗跌性强

　　交通改善、发展前景促使南城刚需旺盛 固有观念、发展成熟度使改善置业仍青睐北城

　　“2010年黄村的商品房才13000-14000元/平方米，那时候北五环的华贸城、润泽悦溪等项目售价22000元/平方米以上；现在南六环都卖到了16000元/平方米，即便如此，开发商还蓄势涨价，要知道这与北六环的价格几乎趋同，现在北京南、北楼市价格悬殊的时代已经终结了！”一位购房人感叹。

　　对此，业内人士指出，北城楼市开发趋于饱和，现在普通刚需住宅的热点主要集中在北六环外；而南城的热点虽然也已向着南六环延伸，可是其土地供应、在售项目的聚集，使得南城将在未来两年内仍然是楼市供应大户。在此基础上，购房人目光的聚集，也在一定程度上助力南城楼市价格逐步攀高，从而导致北京楼市南、北价格差异也逐步缩小。

　　五环、六环部分楼盘趋于同环同价

　　一直以来，北京楼市南北都有较大价差，形成同环不同价，北部明显高于南部。而近期，却有一些楼盘呈现出同环同价的趋向，其中南六环与北六环的刚需盘尤甚。

　　2010年，南城商品房集中在南五环附近的黄村区域，那时，该区域楼盘价格普遍为13000-14000元/平方米，同一时期，北五环的华贸城、润泽悦溪等楼盘售价均超过22000元/平方米，南、北楼市价差可见一斑。

　　2012年，位于南五环的金第万科朗润园开盘以28000元/平方米的价格快速成交200多套，随后入市的北五环亚奥金茂悦以31000元/平方米的价格也被抢购一空。两个楼盘均为精装修，二者价格差距相比2010年的区域价差大幅缩小。而该区域多块高价地的拍出促使这一价差还在持续缩小，北京万科相关人士就曾表示，金第万科朗润园28000元/平方米“卖亏了”，春节后其新房源入市极有可能迈上3万大关。

　　除此之外，南六环也在迅速赶超北六环，大兴区南六环外的天宫院板块集中了保利春天里、金融街融汇、龙湖时代天街、云立方等多个热点项目，该板块楼盘目前均价大都16000元/平方米以上。业内人士指出，根据土地市场的情况和购房者对区域的追捧，如今年楼市若无明显收紧政策，板块均价或将继续提升。与天宫院位置相仿，北六环外昌平南邵板块的路劲世界城，去年底开盘时推出了200余套16000元/平方米的所谓特惠房源，目前均价18000元/平方米，与南六环价格基本一致。

　　南北城相似位置土地价格趋同

　　假如以天安门为北京中心点，长安街为南北分界线，南城北城的房价差距一直都很大。尤其是在奥运会前后，这个差距更加明显，一套北五环普通住宅的售价几乎与南三环的住宅价格相近。

　　而如今，这个多年来理所当然的“定价标准”已经不再清晰。许多南城项目的价格几乎达到了同位置北城楼盘的标准。

　　摊开一张北京地图，再拿一把直尺，以北五环的来广营为起点，南五环的旧宫为终点，长安街做分水岭，不难发现，两者正好处于直尺的两端。相似的地理位置，也让比较显得更有意义。

　　去年开盘的金第万科朗润园就位于旧宫地铁站西南300米左右，虽处于五环内，但距离五环主干道不足两公里。如今一期早已售罄，售楼处的销售人员对于二期的价格始终没有给出准确的答复，但是透露可能会以28000元/平方米或3万元/平方米的精装修价格开盘。

　　而这个价格几乎相当于去年底，北五环来广营区域的亚奥金茂悦的售价。去年10月，金茂悦以3万元/平方米的精装修价格销售，还出现了千人排号的场景。南北五环价格如此接近，在这些年来还是头一回。

　　不仅是售价差距大幅缩小，作为“面粉”的土地价格更是趋于同环同价。根据北京市土地储备整理中心公告显示，2011年底，方兴和融创联合体购得来如今的金茂悦地块时，总价约30.69亿元，折合楼面价为10807元/平方米。同样是在2011年，金第万科获得朗润园地块时，折合楼面地价也达到了9843元/平方米。

　　不仅如此，南城地价的上涨势头甚至超过了北城，万科获得旧宫地块一年后，憋足了劲的中冶就在去年力压万科，以22亿元且配建4700平方米保障房的代价拿下旧宫另一地块，折合楼面价1.59万元/平方米，如若剔除保障房面积，实际楼面价更是高达每平方米1.64万元。

　　高端盘南、北价差仍明显

　　尽管北城楼市与南城楼市的一些楼盘呈现出价格趋同，但是不难看出，这些项目基本上都是位于新城的刚需盘。而在相对成熟的板块，北城楼盘的价格仍旧明显高于南城楼盘。如北五环清河板块的北京城建世华龙樾目前售价35000元/平方米，与同为五环外的南城楼盘北京城建红木林23000元/平方米的单价，均价相差一万余元。“当然，价差肯定与产品品质有很大关系，但是不可否认的是各项目定价都会参照同区域的整体价格，归根结底还是区域的影响更大。”某国企开发商营销部门负责人认为。

　　值得一提的是，在北部的一些板块，新建项目还明显呈现出高端化的趋势，与南城高端楼盘相比，价格依然保持较大差距，北部五环外融创西山壹号院、五矿万科如园等项目，单价都达到了近50000元/平方米，而南城的别墅项目远洋天著产品单价多数在40000元/平方米以下。

　　南城利好聚人气 需求导致楼市价值提升

　　对于北京南、北楼市一些楼盘价格差距缩小，建邦华庭营销负责人郑先生表示，2010年以后，在“城南行动计划”的推动下，再加上南部大兴、房山楼市供应快速升温，使得购房人的置业目光也更多地投向南城，并促使南城楼市价值迅速释放。“城南行动计划的落实为购房人选择置业南城提供了基础条件。另外，集中供应将更多的置业目光吸引到了这里，实际上是供求关系助推了南城楼市价格的上涨。” 郑先生说。

　　近两年来，关乎南城的利好最值得一提的莫过于交通方面。单就轨道交通方面而言，现在有房山线与9号线直接打通房山与市区连接的瓶颈；大兴线、亦庄线分别与4号线、5号线连通，直接形成两条南北贯通的大动脉。“如果仅仅依靠南城的购房需求，恐怕根本做不到这么快的成交，这里虽然距离稍远一点，但是不用换乘，一趟地铁直接到家吸引了不少来自4号线沿线的购房人。”龙湖时代天街相关人士说。

　　与此同时，包括金融街南扩、丽泽商务区的规划崛起等，也为南城的发展打来了人气，而首都第二机场的选址最终确定大兴，将给大兴带来更多的购房需求。“机场的正式落户，将触发大兴航空相关产业的崛起，这一庞大的产业对人群的吸引力前景可观，随之带来的便是居住需求，需求的加码无疑将在现有基础上，对南城楼市再次形成推力。另外，机场作为重要城市配套，势必将同时促进南城基础设施建设的跟进。”南城某国企开发商表示。

　　开发商对南城价值也越来越认同。“以往高端物业基本都在北城，开发商几乎不会考虑在南城开发高端物业，症结在于南城的价值感不强，在此开发高端物业不被购房人认可，现在开发商起码不担心一提南城就给人低端印象。”业内人士认为。

　　北城楼盘抗跌性好过南城

　　尽管南城的诸多利好为南城楼市价值的释放提供了条件与市场需求，但是不可否认的是南城楼盘的抗跌性相较北城楼盘还是弱了许多。

　　2012年上半年，限购下的北京楼市价格跌到谷底，期间，大兴的旭辉御府曾一度从21000元/平方米直降至17000元/平方米；金色漫香林则从26000元/平方米的高点跌落至20000元/平方米；房山楼盘则基本都跌回至15000元/平方米左右。

　　与南部楼盘的价格跳水形成鲜明对比，北五环华贸城等项目价格保持不变；即使在2012年上半年跌价3000元/平方米的天润福熙大道，也在市场回暖后迅速重新提价，甚至高出历史高点5000元/平方米。

　　对此，一位国企营销负责人表示，单从这次调控看，显然北部楼盘的抗跌性略强。“当然，这也取决于多种因素。首先，在调控中降价的首先是刚需盘，因为刚需族对价格更敏感，恰恰南城多数楼盘属于刚需盘，北城则不然，去年上半年几乎没有刚需盘入市，因此，开发商对价格坚守，也在情理之中。”

　　该负责人认为，如果购房人以自住为目的，所谓的抗跌性几乎可以忽略不计。“毕竟南城大开发是近几年才开始的，在基础设施、居住便利性等方面与发展多年的北城还有一些距离。”

　　文/张蛟

　　如今土地出让集中在南城

　　万科在2009年南城拿地后不久，2900亿元的南城投资规划就正式出台，南城的土地交易真正热了起来，而且一发不可收拾。远洋地产以48.3亿元在亦庄拿地；中信地产以52.4亿元总价在亦庄拿地；保利、绿地、金地、北京城建等多家地产大鳄所创造的“地王”，也多数属于北京南城规划区内，价值久被低估的南城地产得到了集中释放。

　　南城土地交易的“热”在今年的土地市场上，依然延续。根据北京市土地整理储备中心的公告显示，首创置业相继拿下丽泽金融商务区F-02地块、F-03及F-05地块，总建筑面积约48.93万平方米，总耗资为50.64亿元。

　　“2009年末出台的南城新规划已经落实了3年，已经完全改变了北京土地的供应格局。”赵秀池表示，北京市对南城土地储备的倾斜显而易见。预计今年的土地市场上，南城土地无论是成交规模还是总成交金额都可能超过城北区域。两者之间的土地差价也在进一步缩小。

　　业内提醒：勿让南城增长只体现在价格上

　　不久前北京第二机场正式确定落户大兴，也成为继地铁开通后，南城项目又一大卖点。土地价格和楼盘售价都有上涨的可能，对此，赵秀池认为，相比北城的成熟发展，南城目前的基础设施还比较落后，除了地铁外，南城的公交站点和公交线路仍非常少。同时，一些生活配套，如菜市场、超市也并不完善，大量商业配套依托房地产项目，还都处于建设期，远未形成成熟的生活氛围，而价格已经明显上涨，甚至接近城北区域的水平，有可能提前透支潜力，造成后续乏力。

　　一位南城本地开发商表示，地铁开通后，确实吸引了大量在城市工作的购房人，但由于大量的土地集中在南城，造成南城住宅楼盘密布，同质化现象严重，他所在的项目一直未敢大幅提价，就是担心涨价后失去性价比，竞争不过区域内的大型房企。

　　业内人士也提醒，北京北城南城的发展轨迹，类似于上海的浦西浦东，作为新兴的浦东新区，除了贯通东西的跨江地铁，还有依靠浦东自身规划的落实和商业氛围的形成，单纯地将增长体现在地价和房价上，很可能难以为继。

　　文/本报记者 李桁

　　轨道交通连通城市核心 生态环境改善明显

　　城南的变化

　　多年前，“宁要北边一张床，不要南城一间房”还是北京百姓对于房子区域价值的标准，但随着近年南城的迅速发展，尤其是2009底推出的首个城南行动计划，为南城的发展注入一针强心剂。三年时间，城南面貌有了翻天覆地的变化。商业配套、轨道交通、生态环境发展都步入了快车道，尤其是多条地铁线的通车，将南城与各个城市核心区连通起来，将其他区域的人口引入南城。老南城人的生活更方便了，越来越多的人也在争相进入城南，成为新南城人。今年，是城南行动计划第二阶段的开局之年，投资将超过老城南计划2900亿元的规模，城南地区的未来更令人期待。

　　老南城人：18年 见证从荒地变都市

　　小朱是一个土生土长的北京人。1994年，父亲的单位在丰台区角门东里给他们家分配了一套房子，小朱全家从前门的平房搬了过去。小朱回忆，那会儿出小区门都要穿上雨鞋，地上都是泥，与前门相比，这里就是一片大荒地。

　　在小朱的回忆中，从他住到城南，这里的发展一直不温不火，印象中第一个飞速的发展阶段就是奥运会前，那会儿感觉一下子各种工地就变多了，房子的价格也稍微涨上去了些。而这三年，这里的变化更加明显，用他的话讲“出了门儿，什么都有了”。华联商厦、银泰百货等大型商业配套环伺周围，各种品牌餐饮场所也在周围开设了分店。小朱表示，前些年，他和朋友们聚会还喜欢到西单去，现在，家周围订个馆子就完全可以，没有西单那么挤，也够面儿。如今小朱建立了自己的小家，他表示，还会把家安在这儿。

　　新南城人：“地铁让我把家安在南城”

　　李先生工作在中关村一家知名的IT公司，大学毕业后，他选择留在北京工作。明年，他在大兴黄村买的房子就可以交付了，谈起未来的家，他显得很兴奋。他告诉我们，以前他从来也没有想到过自己会把家安在大兴。他在海淀区上学，在中关村工作，以前对于大兴的了解几乎为零。

　　2011年，他开始筹划买房的事情，预算有限，他只能将目标瞄向稍微远些的区域。他最先考虑的是回龙观区域，但从回龙观到他工作的地方，虽然直线距离不远，但轨道交通不是很方便。一次在4号线地铁里看到一则广告，勾画了一条地铁带来的快捷生活，这让他感觉大兴也不失为一个好的购房选择，于是将目标瞄准了大兴黄村。第一次来到黄村看房，他就喜欢上了这里，虽然配套还不是很丰富，但道路很整洁，绿化也不错，感觉十分舒服。“我觉得比起乱糟糟的回龙观，这里好多了”。最终他在黄村选购了一处Loft，开始了他的“南城生活”。

　　从买房以后，他经常会坐地铁来黄村看看，而这两年里，黄村的变化也是日新月异，和他最开始来时安静的黄村相比，这里变得更热闹了，人多了，商场也多了。2012年，这里就有好几个大型的商业配套开业，离他未来的居所不远的金星西路绿地缤纷城里，影院、超市、品牌餐饮一应俱全，对于未来在黄村的生活，他充满憧憬。

　　城南行动计划：将城南发展带入快车道

　　2009年11月，由北京34个部门和原城南5区共同参与制定的北京市《促进城市南部地区加快发展行动计划》正式对外发布。按照规划，在3年时间内，将向原崇文、原宣武、丰台、房山和大兴投入2900亿元资金。

　　如今，第一阶段的城南行动计划已经收官，其带来的成果也已经摆在面前多条地铁线开通，南中轴、蒲黄榆路建成通车，多个郊野公园正式对外开放，园博园建成，丽泽商务区动工建设……一系列成就直接为城南生活带来诸多便利与活力。

　　在刚结束的北京“两会”上，市政府工作报告中提出：今年将实施第二阶段城南行动计划。据悉，第二阶段城南行动计划预计将于春节后出台。

　　园博会：彻底改变区域城市面貌

　　第九届中国国际园林博览会将于今年4月至10月在北京丰台永定河畔园博园举办。园博会被视为北京继成功举办奥运会之后的又一件国际盛事。

　　园博会的筹建，让京西南地区区域基础建设全面提速，是推动城南行动计划、带动首都西南部地区发展的重要引擎。园博园建成后，将成为一个永久性公园，规模超过两个颐和园。园博园的建设将原本自然环境恶劣的建筑垃圾场变身为美丽的公园，极大改善了周边生态环境及城市面貌。此外，园博会的筹建，也为区域交通发展大幅提速。目前园博园周边快速路、高速公路、主次干道全部贯通，地铁14号线西段也将提前通车为园博会服务。这些都为西南部人们出行提供了更为便利的条件。

　　轨道交通：将人口引入南城

　　交通，一直是制约区域发展的瓶颈。在城南行动计划中，将轨道交通的规划建设列为城南发展的有力支撑。大兴线、亦庄线、房山线在2010年底已经开通，地铁9号线和10号线二期也在2012年底建成通车。地铁7号线和14号线将于2013年、2014年建成通车。

　　地铁的通车让人们最直接的感受到南城变化。一条地铁连通了城南与城市的多个核心区。大兴线，实现了1小时的南北城穿越；亦庄线，让亦庄与东单只相隔半小时；房山线，让房山可以直接插入海淀……每条轨道线路的通车，不仅缓解了路面的拥堵车况，同时也将人流引入南城。大兴某项目的销售经理就表示，他们项目地块比较大，在这卖了好多年，地铁没通之前，他们的主要客群都是当地的“原住民”，而地铁开通后，基本上工作在京西的，都有来这儿买房的，金融街、中关村的都有。

　　郊野公园：让南城也“生态”

　　以往，人们印象中，北京的“森林”都集中在北部，踏青、游玩大都“一路向北”，但经过三年的城南行动，城南已经成为又一个郊野公园的集中地。大兴、亦庄、房山新城滨河森林公园已经正式建成向社会开放，北京最大的湿地公园南海子公园也已正式开园，成为京城重要的生态屏障。家住泰河园的刘女士对于南海子公园的变化感触颇深。原来她刚住到这儿的时候，南海子就是一处大型垃圾场，家里朝西的窗都没法开，当时想的是有条件得赶快搬走。可如今的南海子公园，已经成为她的骄傲。饭后遛遛弯儿，有朋友来的时候，都会带他们进去转转，“空气好了，住的舒服了，再也不琢磨搬走的事儿了。”

　　文/门庭婷

　　交通、配套大幅改善吸引城区买家 地价、售价与北城差距日渐缩小

　　南城地价赶上来了

　　在北京，坊间一向有“宁要城北一张床，不要城南一间房”的戏言。调侃的背后是南北城间巨大落差的现实，尤其是在奥运会之前，无论是政府扶持还是民间资本都将北城视作必争之地，交通、配套、土地供应、房地产建设带动了北城的发展，也进一步拉开了南北城的差距。

　　但自从2009年政府出台“城南行动计划”以来，投资的转向迅速带动了南城的发展，如今，一些南城的商品房项目从开发商拿地到开盘售价都与北城日渐趋同，南北城间第一次出现了同环同价的苗头。对此，业内专家也提醒，南城与北城缩小差距切勿只体现在价格上，应该从交通、配套、商业氛围上全方位追赶北城。

　　事实上，南北城土地价格差距的缩小，也只是近两三年的事情。一直以来，“下风下水”的城南，在各种原因促使下，与城北的距离越来越远。首都经济贸易大学土地资源与房地产管理系系主任、教授赵秀池认为，北京南、北城的差异，是城市发展过程中必然存在的现象。背靠燕山、面向中原，这种地形结构，让北京南部地区成为对外的主要通道，也成为外来人口聚集地。长久以来的发展滞后也让开发商对于南城土地很不待见。

　　“早些年，很少没人会去关注南城的房子，更没人愿意掏大价钱竞拍南城的土地了。”联美地产集团总裁助理史明认为，政策影响着开发商的投资方向。在奥运会之前，南城在产业优惠方面没有得到政策垂青。而北城的中关村、金融街以及一些市级产业园，可以享受国家及北京市在建设、税收等领域的多种优惠。在城南地区，除了丰台区科技园可以得到同等待遇外，再也没有其他区域可与其比肩而立。加上南城多是新发地这样的批发市场或石材、家具、钢铁之类的加工厂，在环境上，与以亚运村、奥运村为主的城北区域不可同日而语。

　　许多看房人曾经都有这样的感受，从大兴开车往城区，光亮微弱的路灯伫立暗夜。而一过三环路，明亮繁华的高楼就纷纷出现。

　　这种繁华度的对比，也直观地明示了南北城间的悬殊。史明表示，那时的开发商不是不想在南城开发，而是怕买了地开发的楼盘卖不上价。因此对南城开发始终兴趣寥寥。

　　转机出现在2009年9月，万科成为在南城吃螃蟹的开发商，一个月的时间内，斥资超50亿元，在房山长阳镇先后拿下两块地。当时的长阳还是明显的价格洼地，如此高代价的拿地行为，备受业界质疑。对此，北京万科总经理毛大庆曾坦言，“首先是看好该区域未来两年的发展潜力。交通上，城铁房山线正式通车。此外，随着城区人口的挤出效应，城南区域将接纳大量的外溢人口。”如今看来，万科再一次走在了前面。

　　随后，南城的房山、大兴、丰台开始受到各大开发商的关注，甚至成了逐鹿天下的战略要地。