跌宕楼市“限”字正当头 开发商花样推盘变现

　　2011年，对于中国的房地产市场而言，是不同寻常的一年。楼市既在延续2010年的调控思路，又进行了调整和梳理，力度更大。限购、限贷等调控政策效果显现，市值缩水、资金链断裂、需求萎靡、观望情绪浓厚，让房企在这个‘冬天’不好过。

　　有人说，在2011年，降价求生、以价换量成为开发商最佳的应对手段，云信黄金楼市推出的2011年楼盘年终盘点策划将通过楼市表情关键词的方式，一一为你回顾昆明楼市经历的风风雨雨。

　　关键词 限购为王

　　限购领军 调控风席卷楼市

　　成交量持续下滑、价格回落，开发商资金链吃紧，2011年的楼市注定不淡定，而造成这样局面的原因无疑是国家政策的调控，而诸多调控在政策中，限购令的表现无疑是最给力的。继北京、上海、福州、厦门、海口等16个城市出台限购令后，2月26日起昆明成为了第17个出台限购令的城市。昆版限购令明确，昆明市户籍居民和非本市户籍居民的同一购房家庭(包括购房人、配偶及未成年子女)在昆明市主城四区及呈贡县行政区域范围内(含三个国家级开发、度假区)只能新购买一套商品住房。限购令的出台可以说是2011年楼市“调控之王”，最具杀伤力的政策，政策出台后，包括昆明在内的全国楼市投资性需求受限，住宅成交量迅速萎缩。虽然限购令被指违反市场规律，但却成为给楼市降温最为合理的方式。

　　统计数据显示，自限购令出台后，一手房虽然出现阶段性的成交下滑，但从一年的成交看，相比去年还是略有增长，在价格上却出现了优惠幅度增大的现象，部分楼盘也喊出了降价的口号，因为调控的介入，一手市场快速增长的态势开始放缓。

　　而对于市场最为灵敏的二手房则早已提前感受到寒冬的到来，自3月以来，二手房成交就持续回落，进入传统的交易旺季9月以后，更是出现量价齐跌的局面。根究市场表现的主要根源，业内分析一致认为，限购令是最大的影响，可以说如今的房地产市场的寒冬就是限购令一手造就的。“如果没有合适的政策进行补充而取消限购令，那势必会带来报复性反弹。”业内对于限购令的取消与否一直争议不断，但大多都表示，限购令对于稳定房地产市场起到了十分积极的作用，而年底国家住建部关于限购令延期的要求，将让这个冻住2011楼市的政策将延续到2012年，并持续起效。

　　关键词 花样推盘

　　资金流受阻 花样推盘变现

　　我们总是听到这样的话：“目前学区房高涨，每平米8000元左右。”或“我家旁边的地铁马上就可以开通，未来肯定在1-3万元/平方米左右。”但当我们真的有急需之时，想把自己的房子卖 出去，却很难找到买家。不但一般的消费者在为“接盘者”伤脑筋，开发商面临的问题可能更大，尤其是在今年限购、限贷等政策出台后，市场的“群体接盘者”的观望情绪开始更加严重。

　　“如何进行楼盘销售，实现变现。”开发商们也使出了很多新招。“买房送车”、“买卡送免费游旅游”、“买房送地”、“新青年置业计划——送装修费用6.5折扣的豪华装修大礼包”等重量级的推盘手段，更显示出了开发商们的“掏钱”高招。此外，在广告营销方面，开发商们也是“挖空心思”。某家地产商打出“免费试住五年”的营销噱头，更有胜者相继承包昆明纸媒数周等做宣传，足现资金压力。

　　但其实际的营销结果如何？一位不愿意透漏姓名的策划人员表示：“做营销的目的，在于吸引顾客，当顾客到了家门口，真正能够吸引他们的，除去置业顾问的专业，还需要产品本身的品质、地段、配套及对顾客后期的服务。”而很多开发商的推盘“花样”也有些得有些吃力不讨好。但实际的花样会给消费者带来多少实惠，业内很多人士认为，羊毛出在羊身上，很多花样手段，大多将成本已经计算在房价内，或者要么享受优惠的门槛很高。

　　关键词 旅游地产

　　活招牌也要深挖掘

　　“云南，从来都是旅游地产的活招牌。不需要太多的人造景，也不需要担心没有买主。”这是业内专家对于拥有丰富旅游资源的云南旅游地产的评价。伴随着云南旅游业的二次创业，云南旅游业助推的旅游地产再次迎来发展新机遇。大理、丽江、楚雄、石林、西双版纳等地的旅游地产项目相继面世，其销售业绩也一度在同类产品中领先。

　　究其原因，除去云南独特的旅游资源，也有限购、限贷政策的贡献，一位多年从事房产行业策划及营销的工作人员表示，州市旅游地产的发展热潮与一系列政策的出台，具有莫大的关系，其主要表现在限购、限贷等政策的到来。许多投资者依然不愿意放弃房子这一个投资品。而不在政策涵盖范围内的州市用什么样的产品来吸引消费者，旅游地产就是一个不错的选择。

　　但云南旅游地产业存在很多的问题，诸如产品定位、品牌营销等问题，而很多没有太多旅游资源的州市也开始冒出很多旅游地产项目。今年秋季房交会的州市旅游地产的火爆也显示出了这样的问题。昆明春水堂房地产营销咨询有限公司项目经理王月明在接受记者采访时表示：“郊县及州市地产项目要找到属于自己的项目定位，开发有城市特色的项目。”而关于产品营销方面，更应该建立自己的品牌，而不只是借助城市旅游品牌效应，有了活招牌，我们还需要深挖掘，让旅游地产做出品质，做出经典。

　　关键词：商业

　　又红又火的昆滇商业地产

　　2011年商业地产的红火，已是不争的事实。这来源于政策的“挤出效应”、城市发展需要、资本运作渴望，甚至还关系到企业转型与未来决策发展。

　　2011年，昆明商业地产发展火爆。首先在土地市场上有精彩表现，从2011年的拿地情况来看，商业金融用地的供应量与2010年、2009年相比有大幅上涨；其次，从推盘量上来看，商业综合体项目在今年也有大量入市，而在住宅市场遇冷之时，很多商业地产项目也成为了住宅营销亮点之一；此外，很多云南的本土实力商业地产运营公司也开始关注云南州市市场，商业地产项目在云南州市有“井喷”之势，而大型商业地产项目，只要数数家乐福、沃尔玛等零售巨头在云南州市的布局就可以看到，州市商业地产开始逐步显现规模。

　　但商业地产项目与住宅地产相比，难度系数自然不一。“一铺养三代”、“一个商业地产项目运营一座城市”的商业地产发展局面能否延续。业内人士认为，商业地产项目对企业的资金实力、商业运营人才等方面的要求更高。为此，商业地产不只是拿一块地，盖一栋楼那么简单。它需要企业考虑当地或者城市片区的个人收入、消费习惯、商业网点布局、交通动线、商业氛围营造等多方面的因素。对于云南多数州市而言，商业地产项目本身营造的经济增长点，怎么样吸引州市中高端客户也显得很重要。(记者 毛建伟等)