带头大哥通州多楼盘均降10% 北京楼市进深度博弈

近两年来，通州房产市场成为京城楼市的“带头大哥”。随着去年上半年通州多个楼盘价格由１万多元／平方米上涨至２５０００元／平方米，整个北京楼市被迅速激活，其他区域也跟风涨价。而受到调控政策的持续发力，当前通州楼市看上去是一片惨绿，多楼盘价格大幅下探。与此同时，整个北京楼市也呈现结构性震荡下行的态势，部分区域楼盘开始降价。

不过，在通州区域楼市成交量价下降的同时，仍然有些楼盘价格坚挺，通州楼市、北京市场均呈现僵局态势，全国多个城市也呈现这种僵持态势，那么后市将何去何从，又该如何打破这种局面？

通州区域楼市均价降１０％以上

起点在１００００多元／平方米，冲破２００００元／平方米、站上３００００元／平方米，在两个月之内房价上涨５０００元—１００００元／平方米……在去年２、３月份，北京通州区域内项目集体上演这样的“奔三”大戏。不过，随着去年４月份调控性政策的出台，去年通州多个楼盘房价被摁回２万元／平方米，但在去年下半年成交旺季到来时通州房价再度恢复到高高在上。而眼下北京市出台了最严楼市限购等，楼市政策出现了持续加紧的态势，记者走访中发现，通州房市这个当前被吹得膨胀的大气球再次发蔫。

位于通州的珠江拉维小镇销售人员告诉记者：“近期该项目将有一些尾房会降价销售，带精装修，价格在１８０００元—１９０００元／平方米之间。”而据记者了解，该项目精装修产品此前的价格为２３０００元／平方米。

京贸国际城售卖情况板上显示，２０１０年１１月２７日开盘之时，其售卖均价定为２６０００元／平方米，而当前其实际单价已大幅降低，其中１—５层单价为１９３７６．３４元／平方米；６—１０层１９４５６．８７元／平方米；１１—２１层２０１８１．３１元／平方米；２２—３５层２０２６２．６１元／平方米。此外，金隅通州项目等多个新盘价格均在下跌。

二手房市场也在发生同样的变化。位于通州新华西路上的链家地产经纪人带着记者看了一套１２７平方米的房子，其售价是１５０００元／平方米，总价为１９０多万元。而据记者了解，去年１２月该区域二手房价都还在２００００元／平方米以上。

据北京市房地产交易管理网初步统计显示，５月份通州区房价同比整体大幅下降，降幅不低于１０％。

刺破泡沫楼市正经历阵痛

“通州区域前期涨价较快的项目出现房价下跌是必然的，整体来看，当前通州区的房价处于虚高的位置，尤其是去年以来，其房价涨幅巨大，已经形成了一个巨大泡沫。”北京联达四方房地产经纪公司总经理杨少锋表示。

而国内堪称最严的楼市调控措施无疑扮演了刺破泡沫的角色。北京市房协副秘书长陈志表示，自今年２月１６日北京市出台楼市调控细则“京１５条”以来，十分有效地打击了楼市投机投资。

据了解，当前京城楼市中九成购房人为刚性自住需求，投机投资需求基本被挤出。根据北京市房屋交易权属数据统计，５月份北京市新建商品住房成交中，８９．６％为首次购房，９．４％为本市居民改善性购房。其中，北京市户籍居民购房比重达到９１％，较“京１５条”前提高了约４０个百分点。

据２１世纪不动产监测显示，去年通州楼市成交高峰期时，仅通州项目的成交量就占到北京楼市成交的二—三成比例，但目前这一比例已经下降至１０％左右。与此同时，北京房地产交易管理网数据显示，截止到２０１０年１０月，通州期房住宅库存为１４５０１套，占北京市楼市库存的比例为２１．５％；而经过最近半年的库存积压，通州商品房住宅库存已经超过２万套，占北京市楼市库存的比例也已经攀升到了近三成。

通州楼市降价已经给整个京城房地产市场带来巨变。北京中原地产市场总监张大伟表示，由于通州整体房价较高，其交易比重大幅下降后，必然对北京楼市价格结构性下降产生一定作用，前５月北京新建普通住宅价格同比下降了４．８％；另外其房价整体下降也将带来一定的跟风效应。据记者了解，邻近通州区域的北京东五环附近已经有不少项目近期将价格下调了２０％左右。

资金链缩紧可迎来实质性降价

不过，仍然有一些楼盘价格并未发生实质性松动，如北京ＯＮＥ项目销售人员矢口否认在今年１—５月间有降价行为，并称项目报价在３万元／平方米以上，与以前一样。

但来自市场成交方面的信息显示，一些价格明显处于历史高位的楼盘成交并不理想，如北京ＯＮＥ自去年１２月３０日取证开盘以来，仅卖出２套房子。据记者观察，当前来该项目看房登记的人数也十分稀少。

“尽管成交下跌，但有些楼盘价格仍然保持坚挺。”杨少锋表示，“这表明开发商、消费者仍处于观望与博弈之中。”

而由此显然造成了消费者与开发商“两败俱伤”。在采访中，多位北京市民均对记者表示近年来通州区域房价上涨较快、价格较高，偏离其购买力。与此同时，据北京中原地产预计，若按目前的销售速度，消耗通州区域超过２万套库存房源，要超过７年，这显然并非一个正常的楼市格局。

纵观北京市乃至全国多个城市，均呈现出楼市量跌价不跌的局面，市场处于深入博弈状态。

陈志认为，这表明目前开发商的资金链仍然能够正常运转，今后北京将继续通过多途径收紧开发商的资金，如不会放松限购等调控措施，预计三季度北京房地产市场会呈现出更明显的变化。（来源：新华网）

(作者：刘德炳)