住总集团：铁肩担道义 情系保障房

　　朱彦军 于士瑞

　　2月27日，温家宝总理在与网民在线交谈时，回答了有关房价的提问后又说：“我认为房地产商作为社会的一个成员，你们应该对社会尽到应有的责任。你们的身上也应该流着道德的血液”。

　　带着总理的诘问，也想把脉一下国有房地产商道德血液的流淌，我们走进了北京住总集团。

　　这是一家主要为中低收入人群盖房子的公司。

　　给中低收入人群盖房子，为生民安其居，既是住总集团“十一五”时期的最突出贡献，也是住总集团履行社会责任的最重要体现。随着翠城馨园、旗胜家园、住欣家园、兴康家园、巩华城等一批“民生工程”陆续开工和交用，住总集团保障性房建设规模达400多万平方米，5万余中低收入家庭因此而“住有所居”。

　　　　战略选择成就“安居使者”

　　住总集团党委书记、董事长张贵林说：住总集团要在城市基础设施建设、民生工程建设、自然灾害援建和重大活动保障等领域，突出体现国企的保障功能和作用，为首都经济社会发展做出贡献。

　　他提出：积极发挥国企优势，抓住政策和市场机遇，主动投身到市委、市政府民生工程的落实中去。

　　2007年2月，北京市住房保障办公室成立。同年4月，首块两限房用地从政策文件走进公众视野。

　　住总集团把保障房建设作为企业发展的新机遇，作为履行国企社会责任、践行企业使命的主要内容，作为后来应对国际金融危机影响、“化危为机”的战略选择，同时，也把开发保障房作为住总房地产开发的主产品，担当起解决民生问题“特种部队”的重任。

　　2007年4月，通过公开竞标，住总以13.98亿元摘得西三旗北京市第一块限价房建设用地，这也是住总继1998年翠城以来第一次在京拿地。该项目总用地31.8万平方米，规划建筑面积58万平方米，可解决4600余户中低收入家庭住房问题。

　　随后，住总集团持续发力，7个保障房项目相继收入囊中。

　　2007年12月，常营经济适用房和两限房居住区正式开工。该项目位于朝阳区常营地区，总用地14.9万平方米，规划总建筑面积31万平方米。

　　2008年下半年，楼市低迷。大兴康庄一期地块首次入市惨遭流标。在无人摘牌的情况下，国企住总毅然拿地，极力支持地方政府保障房建设。该项目总用地14.6万平方米，规划总建筑面积22.8万平方米，提供两限房2200余套。

　　2009年4月，与昌平区签约巩华旧城改造。该项目位于沙河镇，总建筑面积为32万平方米，属“三定三限三结合”回迁安置用房。

　　2009年9月，住总与丰台区签订“南苑乡东铁营定向安置房”合作协议，为城市轨道交通拆迁安置提供对接用房，尝试了一种新型供地模式。

　　2009年11月，住总以代建制形式建设的通州区梨园镇铜牛厂公共租赁房项目举行奠基仪式，该项目也是北京市住宅产业化的试点工程。

　　2010年3月，住总取得朝阳区晨光C区定向安置用房项目土地。

　　住总在主攻北京保障房建设的同时，也把民心工程建设向北京周边拓展。2009年7月，住总以工程总承包模式试水天津武清旧城改造。

　　………

　　时值2010岁末，“十一五”完美收官、“十二五”蓝图再展——此时此刻，张贵林由衷地感慨：如果没有保障性住房建设,住总的“十一五”规划也许会完成得顺利,但一定不会演绎得如此精彩。

　　是的，这五年，住总不仅建设了经济适用房、两限房、廉租房、公租房、定向安置房等多种类型和开发、代建等多种建设形式的保障房，而且从规划设计、开发、施工、材供、装饰，直至小区绿化、物业管理，全过程生产了保障房。

　　这种全类型、全过程和多形式的“保障性住房”建设,让住总人心里升腾起一种为民担当的成功喜悦。即使多少年以后回头再看,这五年的保障房建设，仍具有历史意义。

　　　　建房人永远想着住房人

　　保障房、限价房不仅仅限制了房子的面积和售价，也限制了开发商的利润。业内人士预言，开发保障房基本上是“无利可图”，至少是“无大利可图”。

　　有限的资金能不能建设出高品质的保障房？一家媒体的担心不无道理：“保障房建设犹如在螺蛳壳里做道场”。在大规模建设保障房的今天，这成为考验开发商能力的“试金石”。

　　以前，人们习惯于把保障房定格在偏远、便宜等意象上。但在住总人的潜意识里，保障房是“绿色、节能、人文、经济”的宜居之所。

　　现在，置身其中才发现，仅从经济角度去看待保障性住房，实在是不够的。

　　2009年春节前夕，年近花甲的杨师傅夫妇和智障的儿子一家三口，告别了“转个身都能跟老伴撞上”的小平房，住进北京市首个限价房小区——旗胜家园。户型紧凑实用，功能设计齐全，户户有阳光……老俩口在两室一厅里转了一圈又一圈，量层高、敲暖气、检查窗户，查看卫生间管道等等，一通忙乎后，杨师傅和老伴脸上露出了满意的笑容。他们拉着正带队检查回访维修的住总集团总经理王宝申的手，连声说：“谢谢! 春节时就要到新房里过年！”。

　　和杨师傅一样，住总集团开发建设的万余户保障房业主，也享受到一站式“管家”服务。签约之前，“一对一”专业咨询；签约之后。业主通过工地开放日活动，了解设计、施工过程以及质量保证、竣工验收等相关细节。交用时，“每楼设服务台接受投诉，发现问题随报随修。对此，住总集团党委副书记、副董事长荣自立解释：“保障房项目开工前要为用户着想，施工中对用户负责，竣工后让用户满意”。二十多年积淀而成的“建房人永远想着住房人”理念，已内化在住总人的精气神里，贯穿到保障房建设整个流程中。

　　另一个注解是：人们看到一个六边形“住”字标识时，或许领悟到一种观念，住总围绕“住”字作文章，而“住”的寓意是：员工是企业的主人，业主是房子的主人。住总集团正是“以人为本”，将“建房人想着住房人”的企业理念，融入到保障房设计、施工和物业服务中。

　　保障房作为保障中低收入家庭“住有所居”的产品，户型面积在90平方米以下，如何把有限的空间利用好，实现北京市副市长陈刚提出的“造价不高质量高，面积不大配套全”的要求，在经过住总集团建筑师解读之后，市民看到了一幅美好的生活图景。以旗胜家园为例。在满足两限房国家设计规范的基础上，全部设计成板楼，一梯4或5户，单体呈蝶状，卧室全部朝南，而且南北通透；景观设计突出了北京韵味，空中鸟瞰几万平方米的小区绿地，仿若3条动感的绿带飘在楼中；户型设计充分考虑了中小套型的特点，房间比例舒适，动静分区明确，并特别注重细节设计，如厨卫布置方便经济，力求户内没有浪费面积。

　　有人说，住总集团粗粮细作，细微之处见真功。其实，真功夫源于二十多年的探索和积淀。自上世纪八十年代以来，住总建成了团结湖、恩济里、东花市、卧龙、金鱼池等数十个危改和住宅新区。中低档楼盘开发建设，正是住总集团的“拿手好戏”。

　　然而，“好戏连台”更需要艰苦的付出。在特定情况下，国企住总还要接受即使不赚钱甚至亏损也要生产的现实。

　　翠成是北京市启动的第一批经济适用房项目之一，也是住总开发建设保障房的开始。该项目规划建筑总面积为217万平方米，可提供经济适用住房1.7万套。1998年住总集团开发建设10余年来，商品房价格一路走高，涨了再涨，可翠城的销售均价一直延续3180元/ 平方米，住总集团为此承受着巨大的资金和成本压力，累计交用入住1.06万套，共计亏损21亿元。

　　即使如此，住总集团依然不忘自己国有出身，真正的老板是人民，住总集团的经营必须体现人民所有者意志。

　　2007年9月9日，住总12家施工子公司浩浩荡荡开进西三旗，开发建设首个两限房项目——旗胜家园。

　　冬去春来，数千名建设者披甲21个月，建筑面积相当于4个故宫的旗胜家园提前6个月走进市民视野，10名业主代表从市委书记刘淇、市长郭金龙等领导手中接过新房钥匙，4645户业主喜上眉梢。

　　住欣家园2008年2月开工，2010年6月，刚刚结构封顶，便迎来了一个百余人的特殊“参观团”。“参观团”在工作人员的引导下，对楼房上上下下仔细打量，还不时拿出卷尺对墙体的厚度进行测量……这是市住建委牵头组织的一次保障房工程质量观摩活动。

　　“一想到这房子是给中低收入老百姓住的，人家为此盼了等了几年甚至几十年，心里就觉的咱们建房人不能对不起人家”。城南建筑面积最大的大兴康庄项目，中标1个月内开工建设，提前一个季度完成主体结构施工，至项目竣工入住，历时仅23个月，创造了“住总速度”。其中，11栋住宅楼5栋获“结构长城杯金杯”、5栋获“结构长城杯银杯”，被誉为质量“金牌”小区。

　　2010年，更多的困难群众将搬入温暖舒适的新居，搬入放心房。

　　　　住宅产业链打造核心竞争力

　　住总人点亮了京城万家灯火。读了下面数据，没有人会怀疑北京住总集团近年来的“保障房战略”的成功。

　　20多年，累计开发规模近千万平方米，相当于建国初期的半个北京城；建成各类建筑6000多万平方米，超过建国初期的两个北京城。支撑这些数据的，是履行“为生民安其居，为建筑立伟业”住总使命所付出的艰苦努力。

　　5年来，以总承包商的身份承揽保障房建设项目十余项，建设规模400多万平方米，5万余中低收入家庭“住有所居”，为连年保持20%的增长速度奠定了扎实的基础。注解这些数据的，是住总集团——首都保障性住房建设第一大户的决心和勇气。

　　在集团领导人员培训班上，董事长张贵林对他的将士坦言：“与全国同行标杆企业比，住总的优势就是‘一体化’，用我们高水平的住宅产业链，把一个住宅小区、一个建筑群作为一个单件产品，独自进行全过程生产和销售，进而实现产品的最低价格和最优品质。目前来看，这可能是唯一的优势，可这也正是住总集团的核心竞争力所在。”

　　“一体化”，成为集团上下的共识。

　　在“建设地产建筑跨国集团”的战略目标指引下，北京住总集团围绕转变发展方式，增强盈利能力，提高发展质量，不断调整和优化产业结构，打造和完善始于开发、终于物业服务“一条龙”的住宅产业链，提供“交钥匙”模式的全方位服务，这些都为住总集团成为“首都保障房建设第一大户”奠定了基础。

　　开发——设计——市政——建安——装饰——材供——绿化——物业服务，全部由集团内具备甲级资质的子公司来承担，环环严控，互为保证。而保障房工程，在某种意义上已成为实现住总模式转型的重要载体之一，它们所代表的板块之间“协同效应、资源共享、深度合作、低成本运营”为特征的“一体化”经营模式，成为住总的核心竞争力所在。

　　最能诠释住总集团这种“一体化”的模式的，是北京首个两限房小区——“旗胜家园”。对于这样一个建设规模58万平方米的小区而言，按“惯例”会采用“分期”形式。而这一次，住总集团借助“一体化”的优势，尝试了同步“全面开花”，参战的12家子公司通过理顺项目管理模式和工作机制，建立了一整套生产经营的指挥、协调、控制、监督、考核、服务系统，业务流程日趋合理，在缩短施工周期的同时，集团整体盈利水平也得到提高，一体化经营优势初步显现。

　　在保障房开发建设过程中，住总集团实施以钢材为代表的主要建筑材料集中采购供货。为此，2007年6月，住总物流公司应运而生，短短几年，已成长为年经营额18亿元的高增长企业。接下来，随着集团“业务数据库系统”的建立和不断优化、信息化管理平台的搭建，住总实施了资金集中管理、材料集中采购、劳务集中招标的“三集中”管理。物资采购初步实现了从中间商向厂商转化，从单一订单向规模批量转化……

　　“一体化”就像一台“发动机”，把住总集团这台庞大机器中的各个部件激活，使其优势互补，高速运转。

　　发挥集团的资源配置作用，把优势资源集中起来，交给最优秀的管理团队，把有限的资金投入到最出效益的地方。“十二五”期间，住总集团将把“一体化”经营作为集团核心竞争力进行重点和深度培育，继续推进设计施工一体化、投资开发建设一体化、国际国内京内京外一体化、物流生产和商贸服务一体化、资本运营和生产经营一体化五个方面的“一体化”建设。这是住总集团发展的新内涵，也必将给力住总集团“十二五”时期保障房建设。

　　铁肩担道义。展望“十二五”：住总集团不为成绩所喜，不为艰难所惧，不为挫折所惑，住总人坚信：随着集团一体化的深度推进，核心竞争力的进一步增强，住总集团住宅产业链的鉄肩必将更见坚硬，进而更好地履行国企社会责任，为政府分忧，为穷人造福，更好地担当“为生民安其居”的人间大道大义。