想投资铺面 先看看商家们的要求

　　快餐店、家居店、火锅店、银行网点……这些商家如何选铺？您看好的铺面到底满足哪种业态？本期，成都商报记者特别采访了几种商业形态的商家代表，希望他们的选铺经验能带给广大投资者实用的参考。

　　跟着商家看口岸·银行

　　面积、进深……细节要求非常高

　　商家代表：银行相关负责人

　　选铺要求：面积要足够大，进深在15~20米之间最好，人流量标准大约在150人次/分钟，独立卫生间，管线易于改造等。

　　整体而言，银行选址标准并不算独特，对地段、面积、街道和社区的人流量都有要求，这些要求其他行业也都需要。一般来讲，银行都有专门负责选址的部门来负责此类事宜。出租给银行对房东而言有比较稳定的收益，但由于银行对铺面的细节要求颇高，对于普通投资者而言成功的几率确实比较低。

　　目前，根据所有制的不同，各类银行开展业务的范围和权限也都有差别。一般说来，只有中农工建四大国有银行才有权开设分理处，其他非国有的股份制银行只能开支行。据中信银行某支行知情人士透露，一般每年年初，各银行都会将年内新开支行及分理处的计划上报给管理部门，待批复之后才开始相关工作。

　　地段是银行选择店面的首要标准。据了解，某些银行对于店面所在街道有详细的人流量要求———据知情人士透露，这个标准大约在150人次/分钟。当然，不同的银行有不同的要求。据建设银行负责选址的工作人员介绍，对于建行来说，街道转角处是最理想的位置。

　　其次是面积。如果要开设支行，需要的铺面面积就比较大。据中信银行的工作人员透露，一家支行需要的铺面面积在700~1000平方米，在这个范围之内当然越大越好，而且最好是有一二两层。另外，对于铺面的开间和进深也都有要求，一般进深在15~20米之间是最好用的，一些小型的分理处进深在12米也能接受。对于开间，小型的分理处可以接受8米的标准，大型的支行则要求越大越好。至于层高，一般3米的标准层高对于银行来说已经足够。

　　在配套设施上，一般大型的支行需要独立的卫生间，同时也要考虑未来的管线包括消防通道是否易于改造，尤其是银行还需要安装专门的监控线路。目前银行对于个人储蓄客户的争夺较为激烈，对于有权限开设分理处的四大银行，在一些新建的社区交房之后，一般都会在社区附近选择合适的铺面开设分理处，某些银行甚至会在此开设支行以发展储户。

　　跟着商家看口岸·家居店

　　看重租金便宜、位置较好的二类口岸

　　商家代表：富安娜家居

　　选铺要求：开间大、进深小、层高较高，面积最低也要在150平方米左右，停车位充足等。

　　“床上用品的铺面选择和很多其他的商业形态不一样，要求比较特别。我们可能介于服装和家具之间，一方面需要铺面较大，同时又要求口岸较好。我们一般会选择租金相对便宜但是地理位置又较好的二类口岸。”富安娜家居成都代理公司老总陈红平介绍说。

　　2011年，富安娜家居要完成在成都的整个布局。“东面现在还没有，肯定要设点，万象城、24城都在考虑中，都是人流集中的地方。玉双路也去看过，那边的餐饮发达，人流量也高。建设路的话，我们在伊藤商场内已经有店了，不过有合适地方的话也可以开。”而西边则会在蜀汉路一带开一家大店，“抚琴路就不考虑了，转让费和房租都太高，蜀汉路沿线正好有很多高端住宅，同时这个店还可以辐射到三环以外。”南面有着强大的消费能力，肯定还要增设专卖店。 “现在选择店址，还要考虑停车的问题，这一点很重要。”除了大型的专卖店，陈红平现在还考虑把店开进社区，“在可以辐射到社区的位置，我们会有大的专卖店出现，让大家知道我们这个品牌。而在社区内，则以小店为主，主要是让大家能方便地购买到我们的产品。”

　　跟着商家看口岸·快餐店

　　选址程序化 有规范手册作指导

　　商家代表：某国际知名快餐品牌

　　选铺要求：年轻人、儿童聚集的区域；与城市规划发展相符合；讲究醒目；开店中店与东家优势互补等。

　　几年前，某国际知名快餐品牌在成都开设了汽车餐厅，由于这家店面并不在闹市区，因此一度引发了选址质疑。很快，这家店良好的运营就打消了人们的顾虑。

　　据了解，国际知名快餐品牌店的选址会根据区域的现状及发展空间、商圈内商业形态、人口、收入水平等来判断可行性。据这家快餐店的工作人员介绍，在选址的问题上，公司有一本厚达千页的规范手册作为指导，一切都已程序化。广泛而详尽的店址决策系统，包括人口统计数据库和以人口统计为基础的专业行销研究机构的决策支持。

　　综合来看，这家快餐品牌店的选址有五方面值得借鉴。一、针对目标消费群。一般说来，快餐品牌店的目标消费群是年轻人、儿童等，所以在布点上要选择人流量大和年轻人、儿童聚集的地方。二、着眼于今天和明天。重点考察是否与城市规划发展相符合，是否会出现市政动迁和周围人口动迁，是否会进入城市规划中的红线范围等。三、讲究醒目。快餐店一般都会选择一楼的店堂，透过落地玻璃橱窗，让路人明确感知品牌的文化氛围，体现其经营宗旨。四、不急于求成。黄金地段黄金口岸，业主往往要价很高。当要价超过投资的心理价位时，品牌会先发展其他地方的布点。通过别的网点的成功，让“高价”路段的房东感到品牌的引进会有助于提高身价后再进行谈判。五、优势互动。国际知名快餐品牌开设“店中店”时选择的东家有不少都是知名品牌如家乐福、伊藤洋华堂、王府井百货等。知名商店会带来客源，快餐店吸引年轻人逛商店，双方起到优势互补的作用。

　　“品牌快餐店的选址是系统而科学的，非常具有借鉴性。”业内人士认为，很多餐饮店会选择在这些国际知名品牌周围开店以保证收益率，它们的选址原则可以作为一个选址范本，给广大的投资者一些科学而系统的指导。

　　跟着商家看口岸·熟食连锁店

　　能见度高、人流量大很重要

　　商家代表：廖家投资管理有限公司

　　选铺要求：以社区商铺为主，口岸要好。十字路口、菜市场门口、三岔路口，或是小区的中心位置最好，开间大、能见度高，宽度不能低于3.5米，门前无遮挡，高峰时段人流量较大等。

　　作为成都本土知名连锁棒棒鸡的经营者，“廖家”的加盟店分布在大街小巷，以社区商铺为主。对这种即产即销的熟食经营业态而言，商铺位置的好坏对经营的影响较大。怎么为这么多的加盟店选择合适的铺面呢？既要互不冲突又能带动销售？廖家投资管理有限公司新店开发部的李众明经理介绍了他们的经验。

　　“我们选铺的标准是以社区商铺为主，口岸要好。十字路口、菜市场门口、三岔路口，或是小区的中心位置最好。铺面开间大、能见度高，宽度不能低于3.5米，门前不能有遮挡。在高峰时段，人流量较大。”李经理解释说，加盟店所属的方位并不重要，东西南北都可以，重要的是商铺口岸。之所以选择十字路口或是三岔路口这些位置，是因为这种地段的铺面一般能见度高，四面八方的人流都能注意过来，人流量大。对于经营棒棒鸡而言，面积一般在15平方米以上到几百平米都可以，租金根据口岸而定，最贵的甚至达到每月3万多元，而且并不在意铺子是否靠近公交车站台、社区超市等。“还是要根据当地的实际情况来定，没有统一的标准。”李经理介绍说。

　　标准看起来简单，但真正要选到一个好铺子并不容易。据李经理介绍，廖家在各个区位都有业务员经常进行寻点，留意适合的铺面。从接到寻铺任务到真正找到适合的铺子，大约需要一个月的时间，而其中的一周时间是用于对候选铺子的全方位观察———人流量、周围的商业业态、顾客消费情况等。“除了计算经过铺面的人数有多少，还要看进店的人数。高峰时段比如下班时间，一般需要达到每小时大约400、500人才行。”

　　对于普通投资者而言，李经理建议，如果是投资熟铺，最好不要选进深太“深”的铺子，开间较大、没有遮挡、能见度高的铺子更受欢迎。当然，还需要考虑人流量大不大，是否能停留等因素。　　

　　跟着商家看口岸·火锅店

　　业态不能有限制 停车位不能忽略

　　商家代表：成都快乐老家火锅连锁店

　　选铺要求：铺面无业态限制、一般要求面积200平方米以上、电路消防通道容易改造、通风条件好、停车位供应充足等。

　　很多投资者对成都大街小巷遍布的餐饮门店是如何选择的非常感兴趣，成都快乐老家火锅连锁店相关负责人表示，总体来说在餐饮企业选择门店时对很多指标都有硬性要求，对于铺面本身有诸多的考察标准，这其中包括居住人口密集区、铺面面积、停车位等各方面。

　　据这位负责人表示，选择门店铺面时，首先要看铺面本身有没有业态限制，其次面积大小也是硬性指标，一般火锅店至少都要求面积在200平方米以上，要求在上千平方米的也很正常，底商开间进深的比例也要适中。而火锅店本身对于硬件的要求也很多，要看电力供应、线路以及消防通道是否易于改造，通风条件好不好等等。在为新开门店选址时，如果硬性条件都能达到，商家一般会优先选择二楼临街、一楼有门脸的铺子，因为租金会相对便宜。

　　另外，餐饮企业对商铺周围停车位的供应有很高的要求。有业内人士称，近几年来餐饮企业在开新店选铺时最为看中的就是停车是否方便，面积是否充足，因为这直接牵涉到后续经营，影响不小。