重庆商业进入“新中心”时代 巨头打造新商圈

　　东原D7区、东原·1891、金开广场、东东MALL……近段时间，重庆地产巨头东原地产全线启动旗下商业项目。让人感到意外的是，项目大多落子在离核心商圈1~5公里之外的“空白地带”。无独有偶，重庆中海、保利等企业，也纷纷在非核心商圈区域启动商业项目，大有再造新生活中心的气势。业内人士称：“新中心商业时代来临了！”

　　何为新中心商业，指的是在非传统核心商圈地段出现的商业集合体，因具备休闲、居住、娱乐及购物于一体的综合功能，从而成为吸附城市消费力的一个新城市中心聚点。

　　事实上，目前城市消费水平的发展，仅仅是传统核心商圈早已不能满足市民飞速上升的购买力。重庆市统计局公布的数据显示，去年重庆市社会消费品零售总额达到了2878亿元，仅有三分之一来自主城八大商圈。大量的消费力被分流，新中心商业应运而生。

　　2878亿消费力 逼出新中心商业

　　　　消费力翻番，核心商圈覆盖出现空白

　　来自市统计局的统计数据显示，去年重庆市的社会消费品零售总额达到了2878.04亿元，“这个数字比2009年上涨了19%。”重庆市商委相关负责人说，但这其中，只有993.2亿元来自主城八大商圈，占比只有三分之一。

　　与之相反的是，去年年末，重庆市个人消费贷款余额达到2215.2亿元，增长50.2%，市商委认为，这代表了居民个人消费意愿强烈。

　　消费意愿未得到全面释放，证明消费渠道出现问题。大量消费力被分流，说明核心商圈的覆盖并未完全到达。

　　“进入二环时代的重庆主城，拥有20多个组团，仅仅八大商圈已无法满足商业需求。”社科院区域经济　研究所研究员李勇说。

　　　停车难、爱堵车

　　　　传统商圈现瓶颈

　　周末坐车去商圈逛街，总是在庞大的车流中走走停停；开车到了商圈，在周围绕了几十分钟才能找到停车位；在商场里购物，连试衣服也要排队的火爆局面，总在挑战你的忍耐极限……随着居民消费力的不断增长，重庆几大传统商圈，几乎都面临着停车难、交通拥堵等瓶颈。

　　自从自己开车后，被朋友们称作“购物狂”的市民陈飞，就很少去解放碑购物了，“经常要在周围绕一个小时，才找得到一个停车位。”　

　　而在去年年底，观音桥商圈内的几个百货周年庆，吸引市内各地的市民蜂拥而至，几乎让当地交通瘫痪。

　　由于核心商圈的覆盖力有限，导致重庆解放碑、观音桥、南坪等商圈，几乎都面临着这样“消费爆棚”的桎梏。

　　新中心 商业异军突起

　　八大传统商圈已不能完全满足日益增长的消费力，这为新中心商业带来机会。

　　2月24日，国内零售连锁巨头华润万家来了。让人意外的是，连续在重庆南坪、观音桥核心商圈布局的“一哥”华润万家，这一次却并没有进入商圈，而是选择在鸿恩寺与东原商业地产公司牵手，将其重庆两江新区旗舰店，放在了鸿恩寺旁的东原D7区。

　　华润万家南区总经理肖汉华称，鸿恩寺、大石坝片区拥有庞大的消费力，但当地却缺乏成熟的商业，华润万家正是看中了这一空白，才决定落子商圈之外的鸿恩寺片区。

　　而在隔了嘉陵江、长江之外的南滨路，同样的商业新中心也在萌发中。去年年底至今的短短几个月内，东原·1891接连迎来了金钱豹、嘉禾影院等多个餐饮娱乐大腕。

　　“继传统的几大商圈之后，鸿恩寺、回兴等新型商业中心正蓄势待发。”在东原与华润万家的签约仪式上，重庆江北区有关负责人如是说。
 
　　解读新中心：集商业大腕 填消费空白

　　何为新中心商业？是指在非传统核心商圈地段出现的商业集合体，因具备休闲、居住、娱乐及购物于一体的综合功能，从而成为吸附城市消费力的一个新城市中心聚点。

　　而打造一个新中心商业，三个要素缺一不可：选址与传统商保持适当的距离、住宅和商业合理的配比、开发商强大的运营管理能力。

　　　　选址：与传统商圈保持适度距离

　　新中心商业最重要的特征，就是需要选址在传统商业无法完全覆盖的真空地带。一般来说，这些新中心，需要离核心商圈1~5公里不等。和路途遥远又常常人满为患的传统商圈相比，一个近在咫尺的商业中心，势必将成为当地和周边居民日常消费的首选地。

　　　　项目：住宅商业合理配比

　　合理的住宅与商业比例，也是新中心商业的核心要素。例如东原D7区，就是集SHOPPING MALL、高层住宅、SOHO公寓等于一体的百万方超大城市综合体，项目本身就能带来强大的消费人群支持。

　　　　运营：长期自持 招商强大

　　而新中心商业所需的运营管理，包括开发商长期自持和强大招商能力两个方面。

　　“开发商长期自持，才能保证所引进商业的规模和品质。”业内人士认为，如果商铺零散出售，不仅不便统一打造定位，后期管理也会存在问题，很难形成规模效应。

　　同时，强大的招商能力也是必不可少的，“因为新中心不仅仅要满足当地居民的消费，同时还会辐射周边地区，没有响亮的品牌，无法对周边产生吸引力。”

　　例如目前，国内连锁零售龙头企业华润万家、亚洲一线自助餐品牌金钱豹、一流娱乐品牌嘉禾影城等，都分别签约准备入驻D7区和1891。

　　东原商业雄心：

　　　　新中心战略 抢占重庆商业地产“一等席”

　　仔细观察北京、上海、广州等一线城市的发展轨迹，不难发现，在城市逐渐成熟的过程中，传统商圈将更多成为各大卖场的“展示柜”，而真正的消费主力，将出现在被居民区包围、传统商圈又无法完全覆盖的商业新中心。

　　押宝新中心商业的强劲趋势，正是东原借以与各商业巨头抗衡所开辟出的一条“超车道”。

　　百亿豪赌

　　从重庆D7区和1891商业部分只租不售、统一打造的模式来看，东原所选择的商业道路，正是在传统商业的空白区，利用自持商业打造商业新中心。

　　不过，选择发展自持商业，绝非易事。

　　据调查，目前重庆东原拥有40万平方米的自持商业面积，且均位于较为核心的地段。按照目前重庆的商铺均价，如果全部出售，市价不会低于80亿元。

　　而发展自持商业物业，还面临着一大难题：不仅无法迅速收回投资，还面临着前期“蓄水养鱼”的利润真空期。几乎所有的商业项目，都必须面临2~3年的人气培育期。包括大都会、北城天街等在重庆数一数二的商业项目，虽然现在人气爆棚，当时在开业的前几年，也曾面临上述问题的困扰。

　　物业本身具有的价值加上前期投入，业内人士分析称，发展自持商业，东原的总投入将不下百亿。

　　　宏图初现

　　但如此大手笔打造旗下商业项目，东原的目的，其实也显而易见。从目前国内外大型商业地产开发经验来看，一个优质商铺所获得的长期租金收益，远远高于初始投入。在香港，和记黄埔、太古等知名的地产公司，其旗下自持商业租金，已经成为利润中最为丰厚的一笔。

　　为谋求更长远发展，成为重庆商业地产界的又一个标杆，对于东原而言，决不能竭泽而渔，只有发展自持商业才是正途。

　　虽然东原目前已经拥有发展自持商业所需的雄厚资金实力，不过，在外来“大佬”和记黄埔、本地巨鳄龙湖的夹击下，面对重庆目前各大商圈覆盖能力出现真空的现状，新中心战略，正是东原辟出的一条商业地产发展的蹊径。

　　在去年住宅项目连开7盘惊动重庆房地产市场后，接下来的东原，不仅拥有全国数十个项目齐动的浩大声势，还将以商业项目的飞速上升，再度引爆国内房地产业界。