90万平方米 广州铸造奢侈品零售区

　　2011年广州零售商业项目火热趋势仍有增无减，太古汇、时尚天河购物中心、高德置地广场购物中心、太阳城广场、珠江新城地下中央广场、G5停机坪等数个大型高端购物中心将落成开业。根据高力国际最新发布的统计数据显示，2011年广州新增高端零售面积在90万平方米以上，其中60％以上位于天河——珠江新城区域。

　　邓国坚

　　　　访谈背景

　　2011年广州零售商业项目火热趋势仍有增无减，太古汇、时尚天河购物中心、高德置地广场购物中心、太阳城广场、珠江新城地下中央广场、G5停机坪等数个大型高端购物中心将落成开业。根据高力国际最新发布的统计数据显示，2011年广州新增高端零售面积在90万平方米以上，其中60%以上位于天河——珠江新城区域。

　　周舟：2011广州预计新增项目总零售面积在90万平方米以上，从规模上看，其中7个项目超10万平方米。并且，太古汇的开业还将提升天河商圈的档次，使其成为广州继环市东以后的第二个奢侈品聚集区域。您认为“大天河”真的可以晋升为广州“新尖东”的潮流特区吗？

　　邓国坚：我认为，随着太古汇、万菱汇等的相继开业，天河商圈将会很快取代环市路东而成为广州市第一大奢侈品聚集区域，而且这个所谓的天河商圈已经不是过去人们常认为的天河体育中心一带，而是涵盖了珠江新城和天河北在内的“大天河”商圈，这个商圈就是未来广州最顶尖的商业“黑洞”区域，而不单单是奢侈品和潮流特区这么简单了。之所以这样说，理由有三：第一，商业地产与商圈经济历来奉行“损不足而补有余”的传统中华哲学。当年正佳广场的开业，有人问我，怕不怕正佳广场因为边上非常成功的天河城影响受到打击，我当时便大胆的预言，在天河这个商业大染缸里，绝无可能出现非此即彼的竞争状态，正佳广场的开业只能更进一步带旺天河城，而天河城的进步和发展也会与新开的正佳广场形成互为补充和互为影响，并绝对是良性的影响。

　　我在2007年底，以正佳集团董事长特别助理的身份参与了正佳广场的规划重调和商业模式重组。我发现，由于商圈经营面积的成倍放大，商家资源尽管有些重复，但是商家不是傻瓜，他们会根据每个商业平台的地点和不同特质，不断的修正自己的客户群体和经营手法，以此避免自己左右手互搏的窘境，而一旦所有商家都进入这种自适应轨道，自然就会形成复合的商家资源，即商家从一加一等于一变成了一加一大于二的境地。

　　正佳广场董事会接纳了我的观点，大胆创新全力推广运营，不断进行商家洗牌和更新换代提升核心竞争力和有效竞争，不断地吸引着众多外围尚未进入商圈的商家和品牌，从而形成了类似天文学中的“黑洞”效应，由于在窄小的商业空间和有限商业平台上不断的需要承载越来越多的商家品牌资源以及追逐这些商家品牌资源的消费群落资源。

　　于是，所有关注天河这个商圈的因子都被一种无形的力量拉扯着，不自觉的被吸了进去，就像宇宙中的物质被一个“黑洞”不断吸纳，而这些物质又与原有的黑洞结合在一起，并不断的压缩，质量越来越大，引力也越来越大，即所谓之“损不足补有余”了。随之而来的东方宝泰、广百、天河又一城、万菱汇和未来的太古汇、时尚天河并向南延伸的珠江新城商业板块等等，只能加重天河现有的商业黑洞的质量，只能造成引力加倍，而由于地域有限，密度必定越来越大，最终成为一个商圈巨无霸。

　　
　　周舟：广州“三旧改造”、专业市场的迁移会带走部分“流量”；另一方面，扎堆投资的结果可能是商业物业集中涌现，那么，在特定区域特定时间段内，广州的商业零售可能会出现“供求矛盾”，谁都不清楚如何才能养好物业，这就是所谓的“盲期”。您认为广州商业可能会经历一个盲期吗？

　　邓国坚：扎堆投资，这是国情也是商业地产的特色，随着传统房地产受到打压，大量的投资者和投机者都不约而同的涌向很有概念的新兴商圈，一个特定的时间段内某个特定的区域会相对集中的爆发一些商业物业，这些例子在广州过去那么对年已经屡见不鲜，广州的商业圈子完全承受得了。

　　作为南部沿海商业重镇的广州不但承载着传统的商贸历史文化，更是全国首屈一指的商业零售批发集散地，它要面对可不是区区的广州八区两县市，而是南中国商贸代言人。我早在1993年就提出，广州的商业，尤其是其不可复制的专业和批发市场商业是没有临界点和饱和点的，既然这个已经通过十几年来的不断发展验证了，那又何来“盲期”或“空窗期”一说呢？当然，正常的商业地产养商期不在此列，因为是规律性的周期，不能划入“盲期”和“空窗期”。

　　周舟：目前，广州的购物中心齐头并进，扩大了商圈的影响力和覆盖范围的同时，也会加剧核心商圈的竞争压力。有专家说“现在的商业竞争已经升级到商圈与商圈之间的竞争，而不是单个百货与百货、购物中心与购物中心之间的竞争。”您怎么看这个问题？

　　邓国坚：我看的比较简单，大家不妨从广州这个千年商都的商业地产发展的轨迹来看看，兴许就能体会到，这只不过是一个历史发展的必然。目前，广州的购物中心确实如雨后春笋一样冒了出来，但是如果大家放眼看看全国，现在连县级市都冒出了许多十几万甚至几十万平米规模的城市综合体，各种各样的购物中心层出不穷。

　　坦率说，广州的购物中心热，不在患多，而在患迟了。既然如此，增量是发展的趋势，广州商业也是全国商业的前沿，记得零售商业引入市场经济时期，广州算是一马当先，当年的广百大厦开业，创新的卖场模式，敞开式的销售形态无不给全国商业零售业上了一课，紧接着的个体商场、专业市场一个接一个的冒出来，有的至今还是行业内的领跑者，例如海印电器城，中大布匹市场，流花服装市场等，这些发展的过程，哪一次，哪一块不是加剧了核心商圈的竞争的呢。

　　正如我的商业黑洞理论戏说，未来广州的商业发展态势，必然是摆脱商家与商家，品牌与品牌，百货与百货，购物中心与购物中心单挑或群殴的模式，只能也肯定是扩大到商圈的比较和竞争，而其竞争的结果和状况也势必是各有各精彩，不会出现二三线中小城市城镇的商圈转移和毁灭的情况。

　　广州商业承载着全国乃至全球的关注，广州商业也不是由购物中心或城市综合体如此单一的构成，所以，上升到商圈之间的竞争非但不可怕，反而更有利，如此一来，广州会慢慢形成和积累出几个特性鲜明的商势圈，例如北京路商圈、上下九商圈、江南西商圈、大天河商圈等等，当然还有明日之星华南板块和白云新城。如此这般，广州商业和广州商业地产也就钱途无量，精彩无极。

　　记者视线

　　邓国坚认为，在这个品牌竞争定胜负的年代，品牌商对商品的展示需求已经大大提升，这就带动了单铺往大面积方向发展，继而推高商业体量的市场需求，会出现商业结构的再调整。

　　现在的商业竞争已经升级到商圈与商圈之间的竞争，而不是单个百货与百货、购物中心与购物中心之间的竞争。

　　可以肯定的是，广州商业的格局，显然已经从春秋时代进入了战国时代。