穿衣戴帽引商圈租金走高 穗商铺迎洗牌

　　亚运结束了，经过亚运整饰工程的路段也以美丽的面容留了下来，这里不少商铺的租金也随之涨起来。记者近来调查发现，这些路段的商铺已纷纷出现了重新洗牌的现象，一些利润较少的如服装、士多等小商铺搬走，取而代之是连锁店、饮食商家进驻。天河南六运小区、建设六马路、泮塘路附近商铺，纷纷出现转租、改行等现象。

　　铺租涨网购旺服装小店生意难做

　　满堂红研究部高级经理周峰告诉记者，一般商铺年租金的自然增长率为5%~10%。整饰后的路段，2009~2010年的租金平均涨了15%~18%。不过，比起同路段住宅租金达32%的增长，商铺升幅还不算大。

　　铺租涨了近两成

　　据了解，经过亚运整饰的路段，尤其以城区中心的荔湾、越秀、天河西部等区域的街铺租金提升较高，造成小商户的洗牌现象。周峰说：“每个商户都会量入为出，铺租一旦提升，一些承受不起的商家难免会撤离一线商圈，找到租金更合适的位置。政府进行大规模改造，也是希望吸引一些大商家进驻。”同时，整饰后的老城区路段都以复古风为特色，对于强调时尚个性的服装店来说，也未必有益。

　　网店抢走三成客

　　近来淘宝商城一则“没人上街不等于没人逛街”的广告，刺痛了不少街铺中小商户的神经。广告上空荡荡的大街虽然有点夸张，但随着网购日益火爆，一些原本人流较旺的商场，尤其是主打学生、年轻人消费群的街铺生意明显减少了。

　　处理过多个商业广场洗牌转型的广州集赋企业管理公司的老板岑英杰认为，目前租铺做生意的有三种人：一种是有经验的老手，能吸引稳定客户群，就在一个地方扎根不走了；第二种是炒铺的，做半年把铺做旺了，提升租金后转手；第三种是新手，“这群人愿意租铺，所以把租金催高了”。岑英杰说，从去年的零售情况看，中小商户一定程度上都受到了网购的冲击。像人民北路的越富广场、西湖路的光明广场等，这些聚集了较多服饰类中小商户的商城为例，至少流失了两三成生意。如今服装等中小商户的利润已不如2005、2006年那么高。岑杰英说：“从2008年金融风暴以来，一些大品牌、连锁店都会每年进行三四次的清货减价，排挤了小商铺的市场和利润空间。在租金提升的情况下，一些高租金的路段服装业中小商铺撤离在所难免。”

　　食肆进服装退

　　去年开张的泮塘路手信街生意火爆，同在西关的文昌广场项目经理孙小姐认为，2010年是饮食业利润提升、服装零售利润下降的一年。从2008年到2010年，服装批发生意都不好做，原材料成本上涨、网购盛行等，导致服装零售业的利润从以往的50%降至去年的30%。去年12月才开始转冷，也打击了一些服装小商户的生意。“正所谓‘食在广州’，虽然服装零售业利润下降，但饮食业的情况却有所提升的，外来游客增加、政府打造美食街都提升了饮食业的人气，即使开在商场楼上的饮食店，生意也有所增加。”

　　天河南、建设六、泮塘路商铺变化大

　　服装小店退守内街饮食连锁雄霸旺地

　　记者走访了天河南六运小区、越秀区建设六马路和荔湾区泮塘路等路段，发现铺租比整饰前都涨了两三成到翻倍不等。天河南有一两成主营服装的商铺未能承受贵租，正在转租。建设六租金较贵的路段都换成了食肆或者利润较高的连锁店，泮塘路的旧租客则纷纷转行做起了手信生意。

　　天河南：人流量减少两三成服装商铺转租忙

　　离春节还有不到1个月，正是不少做服装商家忙着赚钱的时候。在越富广场、流行前线等服装店聚集的商圈，鲜见商铺转租。但是，在天河南六运小区，十家商铺中就有大概两三家在门口贴上“转租”字样，并留下老板或中介的手机号。

　　“到夏天才会旺起来”

　　去年12月底，记者找到在六运小区开服装店的沈先生，他已经在这里坚持了8个月，熬过了穿衣戴帽那段最艰难的日子。“现在是不会亏，但也赚不了多少钱，我不想再做下去了。”他无奈地对记者说，“搞外墙装修时，不少老店主走了，尤其是做服装生意的，老顾客也跟着流失了。现在，附近的人流还没恢复过来，不少人还不知道这里的店重新开张了，还没形成气候。如果你要租，起码要做好守两三个月的准备，等明年（2011）三四月，甚至到夏天，人才可能多起来。”沈先生的服装店实用面积是18平米，就在装饰得宛如欧洲小镇的六运小区通往宏城广场的路边，转手费收5万元，月租7000元，每平米租金近400元。在六运小区，像沈先生这样的商家还有不少。记者见到不少商铺还在装修，而更多的都贴出了转租的字样。

　　两三成商铺挂牌转租

　　天河南附近一家房地产中介的李先生告诉记者，附近铺租都比穿衣戴帽前涨了。六运小区大概有900多家商铺，目前一楼的平均租金为300元/平米，二楼则是100元/平米；租金涨了，人流量却比装修前少了约30%，有两三成的商铺都可能在（去）年底或（今）年初转租。

　　陈肖是整饰工程后新进驻商家之一，他在六运小区的二楼开了家“等待戈多”咖啡馆，大概有70平方米，月租金6000元。他签了四五年的租约，打算把咖啡馆长久地办下去。对于目前六运小区的人气问题，他感到主要是老顾客的消费习惯改变了，“过去来买东西的那些人现在不再来这里逛街了，老顾客流失了，新店又没建起来，现在的确有点冷清，要重新培养顾客，我们就只能多做些宣传，也没有打算靠咖啡店赚钱，反正签了四五年的协议，就先坚持做着。”

　　在六运小区通往天河路的人行道一侧，还有一排商铺在招租，有些写着“年宵旺铺招租”的字样。据了解，这些铺位过去是做烧饼、饮食或士多生意的，目前仍未招到长租客，就先做些短租生意，租给春节花市期间摆卖年宵的生意人，日租金为500元。

　　从事商业地产10年的岑英杰告诉记者，的确有一群服装商人，在穿衣戴帽期间离开六运小区，去年五六月，黄埔大道和天河东交界处新开的商城，把他们吸引了过去。

　　建设六：饮食连锁进驻 服装小店转入内街

　　花园酒店旁的建设六马路商圈，变化最大的地方，应数建设六马路和东风路交界处、建设四马路天伦大厦裙楼以及建设六马路边靠近待拆迁楼一带的商铺。

　　新商家多做饮食

　　建设六马路上的精品生活店Benshop已开了3年多，小有名气。不久前老板Ben和记者聊起，也表示建设六马路整饰后，新签的租约可能会涨租，老租户因此有一定压力。

　　Kiwi和法国丈夫Lloyd近来在建设六马路和东风路交界处开了家蛋糕甜品店，淡蓝色的墙面，落地玻璃让蛋糕屋显得格外温馨。Kiwi夫妇都是法式甜品师，之前在法国餐厅里做甜品，如今自己开店，受到附近不少街坊欢迎。Kiwi告诉记者，这家甜品店有90多平米，租金约为300元/平米，每月租金近30000元。“建设六现在最贵的租金大概是500元/平米。”新年假期前后，是Kiwi最忙碌的时候。“现在是做生意的旺季，不少人在新年都会来买些蛋糕、点心庆祝。我们签了5年租约，要努力才交得起租金。”

　　如今到建设六附近的地产中介询问租铺做服装生意，不少中介都会建议到淘金路开店，那里的铺租没那么贵。温小姐正在转租鞋店，她的店位于建设六马路的内街，十几平方米的铺面月租约1万元，转租免顶手费。她听说记者已经考察过天河南六运小区一带，便说：“天河南现在很多转租的店铺都要顶手费，我这里就免了这部分费用。天河南也有些人是炒铺的，他们把做了一段时间的店铺转租，赚一笔顶手费。”温小姐认为，建设六商铺租金上涨除了和整饰工程有关，地铁五号线开通也起了很大的推动作用。

　　连锁店取代中小商铺

　　记者了解到，建设六和天河南不少商铺的租约一般都要签两年以上，部分租约会商定每年以5%~10%的增幅加租。租约到期后续租或转租，尤其是整饰工程完成后，租金和顶手费的增幅都有较大提升。建设六福隆地产的黄小姐告诉记者，临街一线位置，如永盈茶餐厅号称月租金5万元进驻，9号花园西餐厅的租金每平米约1000元。“饮食业一年四季都少有淡季，近来多了不少人来询问建设六的铺租，较少人放租。”记者见到，建设六主干道上已难见服装店的踪影，多数都退居到内街，一线位置大多被连锁饮食店、美发、美甲、美容店代替，部分服装小商贩则往华乐路和淘金路等租金稍低的路段转移。

　　泮塘路：美食手信店取代服装、小士多店

　　新荔枝湾涌经过重新掀盖整治，成了西关吸引游人的胜地。记者从附近的中介行了解到，整治后，荔枝湾涌两边商铺的租金，已从2009年的200元~300元/平米涨到了400元~500元/平米。

　　食街生意火爆

　　记者看到，泮塘路上手信一条街的生意火爆，新开的都是大饮食集团如陶陶居、广州酒家、皇上皇等的手信店。荔枝湾涌两边的古玩商家，回去经营的还不多，加上附近的古玩城仍在装修，和天河南六运小区相似，同样遭遇了旧商家离开后，原来的熟客源未能恢复的情况。一位在荔枝湾涌旁卖玉器的老板告诉记者，整治后，十几平米的店面，每个月要多交三四百元的租金，对面的古玩城还没装修好，老商户还没回来，无法回复原来的气候，生意难做。

　　满堂红研究部高级经理周峰自称是地产界的“西关人”。他说，过去泮塘路上开的主要是服装店、小士多和中介行，现在则“洗牌”成了美食一条街，租金也从2009年整治前的120元/平米，提升到现在的160元~180元/平米。

　　看好食街 商户宁转行也不走

　　合富置业荔湾商铺经纪林嘉伦告诉记者，泮塘路食街的人流增长了约两三倍，除了新进驻的手信店，不少老租客都纷纷转行做手信或饮食生意。这也是荔湾各条整治路段中，商户转型较为突出的一条路。由于荔枝湾涌整治为打造美食街起到了很大的宣传作用，因此不少老商户看中了这个商机，即使转行也继续占着这块“宝地”。“过去泮塘路上的商户主要是服务周边小区的小商户为主，现在打造得比较接近专业市场，加上荔枝湾涌的古玩市场若未来装修好开始招商，铺租还会有新一轮的提升。”林嘉伦说。据了解，目前泮塘路附近的商铺顶手费最低都在5万元左右，十几万的商铺顶手费也很正常。由于众商家以及市民都看好这一带的商机，放租转租的人很少。

　　街坊希望社区商铺更多元

　　记者调查六运小区、建设六和泮塘商圈变化时，也对附近街坊的意见进行了了解。

　　住六运小区的陈小姐说，虽然居住环境变好了，但一些过去经常帮衬的服装店关门了，就有些可惜。“以前去的那些小店以及咖啡店现在都关门了，感觉比以前冷清了，希望有更多素质较好的商家进来，重新恢复人气。”

　　建设六的邓太则是渐渐感到自己家附近环境变化的，自己的消费模式也在转变：“这两年来，看着过去的那些酒吧、服装店‘变’走了，茶餐厅、连锁店开进来，也习惯了。作为建设六附近的居民，还是希望有多些不同的店铺选择，让生活更便利。”

　　住西关恒宝华庭的梁先生则认为，泮塘路、荔枝湾涌的改造让西关居民增加了“幸福感”，“虽然去喝茶排队长了，但环境变漂亮了，我们也乐意去荔枝湾那边走走。作为老西关，还是觉得价廉物美最实际，无论是买衣服还是吃的。”