房地产行业：基本面全面改善、看好估值切换潜力

　　房地产投资保持增长。2012年前9个月全国房地产累计开发投资为5.1万亿元，同比增长15%。相比2011年同期同比增长32%而言，2012年增幅回落明显。

　　A股地产企业2012年三季报情况：

　　当期销售和现金流： 2012年三季报A股地产企业销售商品、提供劳务收到的现金为4733亿元，同比增长17%。经营活动现金流为264亿元，筹资活动现金流为438亿元。企业资金得到改善，整体现金流状况处于近三年以来最好水平。

　　毛利率和资产结构： 2012年三季报上市地产企业上半年流动比率和速动比率分别是1.61和0.43，有息负债率为48%。伴随持续去库存，地产企业债务结构开始出现改善。销售毛利率方面，2012前三季度行业销售毛利率较2011年底下滑1.6个百分点。降价效应和财务成本上涨是主要原因。

　　未来业绩增长的确定性： 2012年三季报上市地产企业累计预收款达到4745亿，同样处于近3年以来最高水平〖虑到部分优质地产企业已制定股权激励，我们认为优质公司2012年业绩增速已全面锁定。

　　存货数量保持增长：目前已公布2012年三季报地产企业上半年累计存货为14905亿元，处于近3年以来最高水平。目前存货水平较2011年同比上升21%左右。由于库存中包括部分已售未结项默考虑到前三季度地产商去库存情况，我们认为上市地产企业真实库存(竣工未售和在建未售项末高峰已过〃