房地产财税大降 地方政府加快推地

　　财政部最新公布的数据显示，房地产营业税减少183亿元，下降8.5%，主要是受商品房销售额下降影响。而国有土地使用权出让收入11430亿元，同比减少4342亿元，下降27.5%。而受6月份楼市成交走旺影响，仅6月，房地产营业税增加453亿元，增长23.6%。
　　
　　从珠海政府连夜取消房地产“双限”松绑令到多地再度提高公积金贷款额度。显然在5月份房地产市场开始成交回暖之后，地方政府希望再点一把火，进一步刺激楼市成交，以充实地方钱袋子。在经济下滑、保障住房和地方偿债等严峻考验下，作为地方财政的支柱性税收，房地产税收的走向显然影响着地方政府对房地产调控的态度。
　　
　　房地产税收与楼市同趋势
　　
　　以成都为例，成都市地税局发布最新数据显示，今年1～6月，成都地税系统组织房地产税收134.78亿元，同比增长3.68%；房地产税收占成都地方税收的35.37%，较去年的41.22%下降5.85个百分点。但仍占地方税收约35.37%，较去年的41.22%下降了5.85个百分点，占比降幅为14%，房地产税收的支柱作用虽有所削弱但仍显其重要地位。
　　
　　而从全国范围来看，房地产税收的增加出现了与全国楼市几乎完全相同的走势。今年上半年，房地产营业税减少183亿元，下降8.5%，主要是受商品房销售额下降影响，到了6月份随着楼市复苏，单月房产税增加453亿，反而增长达23.6%。
　　
　　“十一五”以来，房地产税收一直高速增长。历史数据显示，自2003年开始房地产税收影响到整个财政收入增长率，2007年增长达到一个峰值，2008年进入低潮，2009年随着楼市刺激又走向了一个峰值，至2010年下半年开始增速又开始放缓甚至回落。
　　
　　根据财政部数据，受商品房销售额下降的影响，5月全国房地产营业税减少22亿元，同比下降6.9%。今年前5月，全国商品房销售额同比下降9.1%，销售面积下降12.4%。
　　
　　同样受楼市变化影响最直接的便是土地出让金，财政部数据显示，上半年国有土地使用权出让收入11430亿元，同比减少4342亿元，下降27.5%，主要受土地出让成交额大幅下降影响。
　　
　　偿债建设资金压顶
　　
　　一面是房地产相关的税收下降，但与此相关的地方政府支出却面临着高峰期的到来。
　　
　　四川省住房和城乡建设厅的统计显示，截至6月底，该省今年新开工各类保障性住房和棚户区改造住房25.97万套，开工率达92.75%，列全国第五，与2011年同期开工率相比，提高近20个百分点；基本建成10.6万套，其中竣工5.53万套，竣工量同比增长38%；为保证这些工程的进行，该省上半年完成该项投资228.1亿元，同比增长52%。

　　    　而住建部人士指出，真正考验地方政府的就是保障房资金。据了解，2012年将是保障房建设的资金拨付高峰期，地方政府的保障房资金需求将超过2011年的5000亿元水平。受资金压力制约，2010年10月底曾出现保障房开工率达100%，但三分之二处于“挖坑待建”状态的窘境，今年上半年，多个省市保障房开工进度也出现放缓。
　　
　　即使保障房建设投资可以放缓，但地方政府性债务却如同乌云压顶。
　　
　　国家审计署数据，截至2010年末，全国地方政府债务余额10.72万亿元。偿债年度中，2012年到期的地方政府债务有1.84万亿元，偿还占比约为17.17%。显然2012年是地方债首个偿付高峰。
　　
　　数据显示，2012年上半年，全国300个城市土地出让金总额6525.98亿元，同比下降38%，土地出让金的缩水额度超过4000亿元。上半年北京市土地出让金仅为144.8亿元，同比下降55.7%，为2011年全年的13.7%。上海完成土地出让收入184.20亿元，同比下滑62.77%。武汉、天津、沈阳、苏州、成都等大中城市的土地收入金也纷纷下滑。如无新的融资渠道，2012年地方政府资金缺口或达5000亿元到10000亿元。
　　
　　在上海易居房地产研究院部长杨红旭看来，房地产作为经济增长的驱动力，直接影响了地方政府对楼市微调的态度。
　　
　　开源加速推地
　　
　　“要拉动土地财政，首先是要解决买房者的信心问题。”阳城不动产研究部总监鲁兵表示，地方政府的态度直接主导了5月份开始的楼市回暖和下半年楼市的走向。
　　
　　中原市场研究部统计显示，自2011年下半年以来，全国已经有33个城市，从不同角度出台了楼市微调政策。近期河南省发文称首套房贷利率可打七折，珠海取消“双限”一夜之变和多次再次提高公积金贷款额等再度引爆了市场对楼市调控是否会放松的讨论。
　　
　　在鲁兵看来，地方政府显然在为下一步的土地财政增收作着准备。
　　
　　《中国经营报》记者统计显示，仅在7月份，上海、成都和沈阳就分别推出土地67万平方米、52万平方米和40万平方米，截至7月4日，成都国土局已公告将于7月出让的地块共有30宗，出让面积合计约为2223.9亩，而南京甚至出现1天连推41幅土地的罕见景象。实际上，二季度以来，政府已经开始进入高频率推地时期。而初步统计，从10月底到11月份，广州共有6场土地拍卖会，出让地块达44宗；上海有6场，涉及地块27宗；成都也有9场，出让地块42宗。
　　
　　“第三季度开始，土地推出和成交将出现今年的高峰。”成都天爱地产顾问机构总经理何欣预计，房价已经进入筑底阶段，下半年新房降价幅度有收窄趋势，而成交明显增加的情况下，各地推出的大量土地出现土地溢价的比例也会随之增大。“这很又可能又是一场新的饮鸠止渴。”